Căn nhà 20 năm tuổi, giá thấp hơn nhà mới xây cùng khu gần 1 tỷ. Tường vừa sơn lại trắng tinh, sàn lau bóng loáng. Anh chị nhẩm tính: phần tiết kiệm được đủ sửa sang thoải mái. Nhưng lớp sơn mới đang che điều gì? Kinh nghiệm mua nhà cũ là biết nhìn qua lớp sơn.
Nhà cũ có thể là món hời thật. Đất là thứ tăng giá, căn nhà là thứ cũ đi. Mua nhà cũ đúng nghĩa là trả tiền cho đất và tính đúng chi phí cho căn nhà. Bài này chỉ anh chị 6 chỗ phải nhìn và cách tính chi phí sửa trước khi trả giá.
Kinh nghiệm mua nhà cũ quan trọng nhất là gì?
Kinh nghiệm mua nhà cũ quan trọng nhất là kiểm tra kết cấu, thấm dột, điện nước trước khi nhìn nội thất, rồi ước lượng chi phí sửa chữa và trừ vào giá trả. Một căn nhà cũ rẻ hơn 1 tỷ nhưng tốn 800 triệu để sửa thì chỉ rẻ hơn 200 triệu.
Vì sao lớp sơn mới đáng ngờ
Người bán sơn lại trước khi bán là chuyện bình thường. Nhưng sơn mới cũng che được vết nứt, vết thấm, vết ố. Hãy xem nhà vào ngày mưa hoặc ngay sau mưa nếu được. Hỏi thẳng: lần sơn này là khi nào, sửa những gì.
6 chỗ phải nhìn khi xem nhà cũ
1. Vết nứt tường và trần
Nứt chân chim trên lớp vữa thường không đáng lo. Nứt chéo, nứt dài theo góc cửa, nứt xuyên tường là dấu hiệu nên mời người có chuyên môn xem kết cấu.
2. Thấm dột
Nhìn trần dưới sàn vệ sinh, góc tường giáp nhà bên, chân tường tầng trệt. Vết ố vàng, bong sơn, mùi ẩm là dấu hiệu thấm.
3. Điện
Dây điện đi nổi, ổ cắm cũ, cầu dao kiểu cũ. Nhà 20 năm thường phải đi lại điện, đây là khoản chi đáng kể.
4. Nước và thoát nước
Mở hết vòi, xả nước bồn cầu, xem nước chảy mạnh không, thoát nhanh không. Hỏi đường ống là ống gì, thay lần cuối khi nào.
5. Mái và sân thượng
Lên tận sân thượng. Mái tôn rỉ, sàn sân thượng nứt là nguồn thấm cho cả căn nhà.
6. Giấy tờ khớp với hiện trạng
Nhà cũ hay cơi nới thêm tầng, thêm gác. Đối chiếu số tầng, diện tích với sổ. Bài sổ hồng hoàn công giải thích vì sao phần xây thêm không có trong sổ là rủi ro.
Tính chi phí sửa trước khi trả giá
| Hạng mục | Mức sửa | Ghi chú |
|---|---|---|
| Sơn lại, thay cửa, vệ sinh | Nhẹ | Ít ảnh hưởng giá |
| Đi lại điện nước, chống thấm | Vừa | Nên hỏi báo giá thợ trước khi trả giá |
| Sửa mái, sàn, kết cấu | Nặng | Mời người có chuyên môn đánh giá |
| Đập đi xây lại | Rất nặng | Lúc này anh chị đang mua đất, tính giá theo đất |
Nhờ 1 đội thợ uy tín đi xem cùng và báo giá sơ bộ. Vài trăm nghìn tiền công đi xem rẻ hơn rất nhiều so với một khoản sửa không lường trước. Thúy xây nhà để bán, nên Thúy biết rõ: chi phí sửa nhà cũ hay vượt dự tính, vì càng đục càng thấy thêm việc. Cộng thêm một khoản dự phòng cho phần này.
Nhà cũ hay nhà mới: so bằng tổng tiền
Đặt 2 con số cạnh nhau: giá nhà cũ cộng chi phí sửa cộng thời gian không ở được, so với giá nhà mới cùng khu. Nếu chênh lệch còn lớn, nhà cũ là lựa chọn tốt. Nếu chênh lệch gần như không còn, nhà mới đỡ mệt hơn. Bài cách định giá nhà đất giúp anh chị tách giá đất và giá căn nhà.
Thông tin về quy định xây dựng, sửa chữa nhà ở có thể tham khảo trên trang Bộ Xây dựng. Sửa lớn, thay đổi kết cấu có thể cần xin phép, hỏi cơ quan quản lý địa phương trước khi làm.
Thúy xem nhà cũ thế nào
7 năm, hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc. Khi xem nhà cũ, Thúy luôn lên sân thượng trước, xuống nhà vệ sinh sau, và để phòng khách đẹp nhất xem cuối cùng. Đó là thứ tự để mắt không bị nội thất dẫn đi. Bài đi xem nhà 15 phút đầu tiên có thêm những điều nên nhìn.
Hãy hình dung lần tới bước vào căn nhà 20 năm tuổi sơn trắng tinh. Anh chị chào người bán, rồi xin phép lên sân thượng trước. Người bán hơi ngạc nhiên. Còn anh chị biết mình đang xem một căn nhà, không phải xem một lớp sơn.
Câu hỏi thường gặp
Kinh nghiệm mua nhà cũ cần chú ý gì?
Kiểm tra vết nứt, thấm dột, điện, nước, mái và sân thượng trước khi nhìn nội thất. Đối chiếu hiện trạng với sổ, nhờ thợ báo giá sửa chữa và trừ chi phí đó vào giá trả.
Có nên mua nhà cũ không?
Nên mua khi giá nhà cũ cộng chi phí sửa vẫn thấp hơn rõ rệt so với nhà mới cùng khu, kết cấu còn tốt và giấy tờ khớp hiện trạng. Nếu chênh lệch không còn đáng kể, nhà mới thường đỡ rủi ro hơn.
Sửa nhà cũ tốn bao nhiêu tiền?
Tùy mức độ: sơn sửa nhẹ tốn ít, đi lại điện nước, chống thấm tốn vừa, sửa kết cấu hoặc xây lại tốn nhiều. Hãy nhờ thợ uy tín đi xem và báo giá trước khi trả giá, và cộng thêm khoản dự phòng.
Nhà cũ cơi nới thêm tầng có mua được không?
Có rủi ro nếu phần cơi nới không có trong sổ hoặc không đúng giấy phép. Hãy đối chiếu hiện trạng với giấy chứng nhận và hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương trước khi đặt cọc.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Lần tới đi xem nhà cũ, anh chị mang theo 1 chai nước nhỏ và 1 đèn pin. Đổ ít nước ở sàn sân thượng xem thoát nước, soi đèn vào góc trần nhà vệ sinh xem vết ố. 10 phút đó đáng giá hàng trăm triệu. Muốn biết thêm chi phí khi mua bán, đọc bài chi phí ẩn khi mua bán nhà đất.