Môi giới gửi anh chị một căn hộ, kèm dòng chữ in đậm: “Cho thuê 15 triệu/tháng, dòng tiền đều.” Anh chị nhẩm: một năm 180 triệu, ngon hơn gửi tiết kiệm. Tối đó anh chị ngủ ngon với con số ấy. Nhưng con số ấy mới là tiền thuê trên giấy, chưa phải tiền về túi.
Mua nhà cho thuê là cách nhiều người có 1 đến 5 tỷ muốn biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời. Bài này chỉ cách tính lợi suất cho thuê thật, sau khi trừ đủ chi phí và những tháng trống khách, để anh chị so sánh đúng trước khi xuống tiền.
Mua nhà cho thuê lợi suất bao nhiêu là tốt?
Mua nhà cho thuê nên được đánh giá bằng lợi suất ròng: tiền thuê cả năm trừ mọi chi phí, chia cho tổng tiền bỏ ra mua. Không có một con số đúng cho mọi nơi. Điều quan trọng là tính ròng, rồi so với lãi tiết kiệm và mức tăng giá kỳ vọng của chính tài sản đó.
Lợi suất gộp và lợi suất ròng khác nhau thế nào
Lợi suất gộp = tiền thuê 12 tháng chia giá mua. Đây là con số người bán hay nói.
Lợi suất ròng = (tiền thuê thực nhận trong năm trừ chi phí) chia tổng tiền bỏ ra. Đây là con số anh chị cần.
Tổng tiền bỏ ra không chỉ là giá mua. Còn thuế phí sang tên, công chứng, sửa sang, nội thất. Bài cách định giá nhà đất giúp anh chị biết giá mua có hợp lý không trước khi tính tiếp.
Bảng tính lợi suất cho thuê thật
| Khoản | Ghi chú |
|---|---|
| Tiền thuê thực nhận | Tiền thuê mỗi tháng x số tháng có khách (thường không đủ 12) |
| Phí quản lý, phí dịch vụ | Chung cư có phí quản lý hằng tháng |
| Sửa chữa, bảo trì | Máy lạnh, máy nước nóng, sơn lại giữa 2 khách |
| Thuế cho thuê | Theo quy định với cá nhân cho thuê tài sản |
| Phí môi giới tìm khách | Mỗi lần đổi khách |
| Lãi vay (nếu vay) | Trừ thẳng vào tiền thuê |
Hãy hình dung căn 3 tỷ cho thuê 15 triệu/tháng. Lợi suất gộp là 6%. Nếu trống khách 1 tháng, phí quản lý và sửa chữa khoảng 20 triệu/năm, cộng thuế, tiền về túi chỉ còn khoảng 140 triệu. Lợi suất ròng tụt xuống chưa tới 5%, chưa tính chi phí mua ban đầu. Con số thật của căn anh chị xem sẽ khác, cách tính thì giống vậy.
3 câu hỏi trước khi mua nhà để cho thuê
1. Ai sẽ thuê căn này?
Sinh viên, công nhân, gia đình trẻ hay người đi làm văn phòng. Biết người thuê thì biết căn cần mấy phòng, gần đâu, giá thuê họ trả nổi bao nhiêu.
2. Khu này có bao nhiêu căn đang trống?
Đi một vòng buổi tối, đếm biển “cho thuê” và đèn tắt. Hỏi 2 đến 3 người cho thuê gần đó họ mất bao lâu để có khách mới.
3. Tài sản có tăng giá theo thời gian không?
Theo quan sát của Thúy, chung cư hợp để ở và có tiền thuê đều, còn nhà phố vùng ven thành phố lớn giữ đủ lâu thường tăng giá nhiều hơn. Chọn loại nào tuỳ anh chị cần tiền thuê hằng tháng hay cần tài sản lớn lên. Bài có 5 tỷ nên đầu tư gì so sánh kỹ hơn.
3 sai lầm của người mua nhà cho thuê
Sai lầm 1: Tin con số tiền thuê của người bán
Sửa: tự hỏi giá thuê ở 3 căn tương tự gần đó, lấy mức thấp nhất để tính.
Sai lầm 2: Tính đủ 12 tháng có khách
Sửa: tính 10 đến 11 tháng. Giữa 2 khách luôn có thời gian trống và sửa sang.
Sai lầm 3: Vay nhiều để mua, trông vào tiền thuê để trả nợ
Sửa: khoản trả nợ phải trả được bằng thu nhập chính, tiền thuê chỉ là phần thêm. Một tháng trống khách không được làm anh chị mất khả năng trả nợ. Xem quy trình vay ngân hàng mua nhà trước khi quyết.
Thúy làm gì trước khi tin một con số cho thuê
Qua hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy luôn tự đi hỏi giá thuê thật ở khu đó trước khi tin con số trên giấy. Lời quảng cáo “dòng tiền đều” nghe rất êm. Nhưng tiền thuê thật nằm ở những căn bên cạnh, ở người đang thuê, ở số tháng căn nhà trống. Muốn theo dõi lãi suất để so sánh, anh chị xem thông tin trên trang Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và ngân hàng mình đang gửi.
Quay lại căn hộ “15 triệu/tháng”. Lần này anh chị không ngủ ngon với con số in đậm. Anh chị ngủ ngon vì đã tự tính ra con số ròng, và biết chắc mình đang mua gì.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà cho thuê có lời hơn gửi tiết kiệm không?
Phải so lợi suất ròng sau chi phí cộng mức tăng giá của tài sản, với lãi tiết kiệm sau thuế. Nhiều căn có lợi suất ròng thấp hơn lãi tiết kiệm, nhưng bù lại bằng tăng giá về lâu dài. Tính đủ cả hai rồi mới so.
Cách tính lợi suất cho thuê nhà?
Lấy tiền thuê thực nhận trong năm trừ phí quản lý, sửa chữa, thuế, phí môi giới và lãi vay, rồi chia cho tổng tiền bỏ ra gồm giá mua, thuế phí và tiền sửa sang. Kết quả là lợi suất ròng.
Nên mua chung cư hay nhà phố để cho thuê?
Chung cư thường dễ cho thuê, tiền thuê đều, hợp với người cần dòng tiền hằng tháng. Nhà phố vùng ven giữ lâu thường tăng giá nhiều hơn. Chọn theo mục tiêu của anh chị và thời gian có thể giữ.
Cho thuê nhà có phải đóng thuế không?
Cá nhân cho thuê tài sản có thể phải kê khai và nộp thuế tuỳ mức doanh thu. Anh chị hỏi cơ quan thuế nơi có nhà để biết đúng nghĩa vụ của mình.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Bài tập hôm nay: chọn 1 căn anh chị đang để ý, hỏi giá thuê thật ở 3 căn tương tự gần đó, rồi điền vào bảng tính ở trên với 11 tháng có khách. Nếu anh chị lo “tính kỹ quá thì chẳng căn nào đạt”, đó lại là tin tốt: căn nào vẫn đạt sau khi tính kỹ mới là căn đáng mua.