Hãy hình dung 2 người cùng đi vay ngân hàng mua nhà trong một tháng. Cùng thu nhập, cùng căn nhà giá 3 tỷ, cùng ngân hàng. Người thứ nhất đặt cọc trước, rồi mới mang hồ sơ đi vay. Người thứ hai hỏi ngân hàng trước, rồi mới đặt cọc. 45 ngày sau, người thứ hai nhận nhà. Người thứ nhất đang chạy vạy xoay thêm 400 triệu vì ngân hàng định giá thấp hơn dự tính.
Cả 2 không khác nhau về khả năng trả nợ. Họ khác nhau ở thứ tự. Quy trình vay ngân hàng mua nhà có 7 bước, và đi sai thứ tự 1 bước là anh chị có thể mất tiền cọc. Bài này đi cùng anh chị qua từng bước.
Quy trình vay ngân hàng mua nhà gồm những bước nào?
Quy trình vay ngân hàng mua nhà thường gồm 7 bước: tự tính khả năng trả, hỏi sơ bộ 2 đến 3 ngân hàng, chọn nhà và thỏa thuận điều kiện cọc, nộp hồ sơ vay, ngân hàng thẩm định và định giá, ký hợp đồng tín dụng và công chứng mua bán, rồi giải ngân. Điểm quan trọng nhất là hỏi ngân hàng trước khi đặt cọc.
Vì sao thứ tự quan trọng hơn lãi suất
Nhiều người chỉ so lãi suất. Lãi chênh nhau 0,5% là chuyện lớn thật. Nhưng rủi ro lớn nhất không nằm ở lãi. Nó nằm ở khoảng trống giữa ngày đặt cọc và ngày ngân hàng duyệt.
Trong khoảng đó, ngân hàng có thể định giá căn nhà thấp hơn giá mua. Có thể duyệt số tiền ít hơn anh chị nghĩ. Có thể chậm hơn hạn công chứng ghi trong giấy cọc. Mỗi điều đó đều là tiền thật.
Bước 1: Tự tính khả năng trả trước khi đi xem nhà
Lấy thu nhập ổn định hằng tháng của 2 vợ chồng. Khoản trả góp nên dưới khoảng 30 đến 40% con số đó. Bài vay ngân hàng 2 tỷ mua nhà có cách tính tháng đầu trả bao nhiêu.
Bước 2: Hỏi sơ bộ 2 đến 3 ngân hàng
Mang theo sao kê lương, giấy tờ thu nhập, hỏi thẳng: với thu nhập này, vay tối đa bao nhiêu, thời hạn bao lâu, lãi ưu đãi mấy năm, sau ưu đãi tính theo công thức nào, phạt trả trước hạn bao nhiêu. Ghi lại câu trả lời của từng nơi.
Bước 3: Chọn nhà, đặt cọc có điều kiện
Khi đã có con số sơ bộ, anh chị mới đặt cọc. Trong giấy cọc, ghi rõ: nếu ngân hàng không duyệt hoặc duyệt thấp hơn mức cần, tiền cọc xử lý thế nào. Ghi hạn công chứng đủ dài để ngân hàng kịp làm, thường vài tuần. Bài hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có 7 điều phải ghi.
Bước 4: Nộp hồ sơ vay
Hồ sơ thường gồm giấy tờ cá nhân, giấy tờ thu nhập, bản sao sổ của căn nhà định mua, giấy cọc. Mỗi ngân hàng yêu cầu khác nhau, hỏi danh sách đầy đủ từ đầu để không phải đi lại nhiều lần.
Bước 5: Thẩm định và định giá
Ngân hàng cử người xem nhà và định giá. Số tiền vay được tính theo giá ngân hàng định, không theo giá anh chị mua. Nếu căn nhà chưa hoàn công, sổ chỉ ghi đất, định giá có thể thấp hơn nhiều. Bài sổ hồng hoàn công giải thích vì sao.
| Bước | Ai làm | Điều cần giữ |
|---|---|---|
| 1. Tự tính | Anh chị | Trả góp dưới khoảng 30 đến 40% thu nhập |
| 2. Hỏi sơ bộ | Anh chị và ngân hàng | Ghi lại lãi sau ưu đãi, phí trả trước hạn |
| 3. Đặt cọc | Anh chị và người bán | Điều khoản ngân hàng không duyệt |
| 4. Nộp hồ sơ | Anh chị | Hỏi đủ danh sách giấy tờ từ đầu |
| 5. Định giá | Ngân hàng | Chuẩn bị tiền bù nếu định giá thấp |
| 6. Ký và công chứng | Ba bên | Đọc kỹ hợp đồng tín dụng |
| 7. Giải ngân | Ngân hàng | Biết tiền chuyển cho ai, lúc nào |
Bước 6: Ký hợp đồng tín dụng và công chứng
Đọc kỹ hợp đồng tín dụng, nhất là phần lãi suất sau ưu đãi, phí trả nợ trước hạn, bảo hiểm đi kèm. Hỏi rõ bảo hiểm nào bắt buộc, bảo hiểm nào tự nguyện. Đừng ký khi còn câu hỏi chưa được trả lời.
Bước 7: Giải ngân
Ngân hàng thường chuyển tiền thẳng cho người bán, theo thời điểm 2 bên thỏa thuận: có thể sau công chứng, có thể sau khi sổ đã sang tên và thế chấp xong. Hỏi rõ thời điểm này để ghi khớp trong hợp đồng mua bán. Thông tin chung về lãi suất, anh chị theo dõi trên trang Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Thúy để ý điều gì
7 năm, hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy người mất tiền cọc vì khoản vay nhiều hơn người mất tiền vì lãi suất. Thúy luôn khuyên: hỏi ngân hàng trước, đặt cọc sau, và luôn có 1 khoản tiền mặt dự phòng phòng khi định giá thấp.
Quay lại 2 người lúc đầu. Người thứ hai không giỏi hơn. Người đó chỉ hỏi trước 1 câu: “Căn này anh chị cho vay được bao nhiêu?” Một câu hỏi, đúng lúc.
Câu hỏi thường gặp
Quy trình vay ngân hàng mua nhà mất bao lâu?
Thường từ vài tuần đến hơn 1 tháng, tùy ngân hàng, hồ sơ và tình trạng pháp lý căn nhà. Vì vậy hạn công chứng trong giấy cọc nên để đủ dài, và nên hỏi ngân hàng thời gian dự kiến trước khi đặt cọc.
Nên đặt cọc trước hay hỏi ngân hàng trước?
Nên hỏi ngân hàng trước để biết số tiền vay được, sau đó mới đặt cọc. Trong giấy cọc cần ghi điều khoản xử lý khi ngân hàng không duyệt hoặc duyệt thấp hơn mức cần.
Ngân hàng định giá nhà thấp hơn giá mua thì sao?
Số tiền vay sẽ tính theo giá ngân hàng định, nên anh chị phải bù phần chênh bằng tiền mặt. Hãy chuẩn bị sẵn một khoản dự phòng, hoặc thương lượng lại giá với người bán.
Vay mua nhà cần những giấy tờ gì?
Thường gồm giấy tờ cá nhân, giấy tờ chứng minh thu nhập, bản sao giấy chứng nhận của căn nhà và giấy đặt cọc. Mỗi ngân hàng có danh sách riêng, nên hỏi đầy đủ ngay từ lần đầu.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Trước khi đi xem căn nhà tiếp theo, anh chị gọi 2 ngân hàng, hỏi đúng 5 câu ở bước 2 và ghi lại. Chỉ 30 phút, anh chị biết mình vay được bao nhiêu trước khi trái tim kịp thích một căn nhà. Muốn thử khoản vay kỹ hơn, đọc bài những lưu ý khi vay ngân hàng để mua nhà.