Tối thứ 7, hai vợ chồng ngồi bên bàn ăn. Sổ tiết kiệm đã đủ 2 tỷ. Chồng muốn mua nhà, vợ muốn chờ: “Đọc báo thấy người ta bán cắt lỗ, chờ thêm vài tháng chắc còn giảm.” Cuộc bàn bạc kết thúc như mọi lần, bằng câu “thôi để xem thêm”. Một năm sau, câu đó vẫn còn nguyên.
Có nên chờ nhà đất giảm giá thêm rồi mới mua? Đây là câu hỏi Thúy nghe nhiều nhất năm nay từ người có 1 đến 5 tỷ. Bài này không đoán giá. Bài này chỉ cách anh chị tự trả lời bằng 4 câu hỏi và 1 phép tính, để quyết định không còn phụ thuộc vào tin đồn.
Có nên chờ nhà đất giảm giá thêm rồi mới mua?
Có nên chờ nhà đất giảm giá thêm rồi mới mua phụ thuộc vào việc anh chị mua để làm gì và giữ được bao lâu, không phụ thuộc vào việc đoán đúng đáy. Không ai biết chắc đáy ở đâu. Người mua để ở hoặc giữ trên 5 năm thì chọn đúng tài sản quan trọng hơn chọn đúng tháng.
Vì sao chờ bắt đáy thường không như ý
Đáy chỉ nhìn thấy khi đã qua. Lúc giá đang thấp nhất, tin tức thường xấu nhất, ai cũng sợ, không ai dám xuống tiền. Khi tin tức tốt lên, giá đã rời đáy. Người chờ “thêm chút nữa” thường mua lúc giá đã tăng lại, hoặc không mua.
Chờ cũng có chi phí. Tiền thuê nhà mỗi tháng. Lãi tiết kiệm có thể thấp hơn mức tăng giá của tài sản tốt. Và thời gian của chính mình. Bài kênh đầu tư an toàn có phân tích thêm về chi phí của việc để tiền đứng yên.
4 câu hỏi trước khi quyết chờ hay mua
1. Mua để ở hay để đầu tư?
Mua để ở thì câu hỏi chính là “nhà này có hợp với gia đình 5 đến 10 năm tới không”. Nếu có và tài chính vững, chênh vài phần trăm giá không đổi được bao nhiêu chất lượng cuộc sống.
2. Giữ được bao lâu?
Nhà đất là cuộc chơi của thời gian. Giữ trên 5 năm thì biến động ngắn hạn ít quan trọng. Cần tiền trong 1 đến 2 năm thì chưa nên mua, dù giá có hấp dẫn đến đâu.
3. Có phải vay không, vay bao nhiêu?
Khoản trả góp hằng tháng nên dưới 40% thu nhập ổn định của gia đình. Vượt mức đó, anh chị sẽ phải bán khi thị trường xấu, đúng lúc không nên bán. Xem thêm quy trình vay ngân hàng mua nhà.
4. Tài sản này có giá trị sử dụng thật không?
Ở được, cho thuê được, pháp lý rõ. Tài sản như vậy trụ được qua chu kỳ xấu. Hàng chỉ có câu chuyện tăng giá mà không ai ở, không ai thuê thì rẻ mấy cũng nên tránh.
Phép tính “chờ 1 năm” anh chị nên tự làm
| Khoản | Cách tính |
|---|---|
| Tiền thuê nhà trong thời gian chờ | Tiền thuê mỗi tháng x 12 |
| Lãi tiết kiệm nhận được | Số tiền x lãi suất 1 năm |
| Giá nhà phải giảm thêm bao nhiêu mới đáng chờ | Tiền thuê 12 tháng trừ lãi tiết kiệm |
Hãy hình dung: anh chị đang thuê nhà 8 triệu/tháng, có 2 tỷ gửi tiết kiệm. Một năm trả 96 triệu tiền thuê. Nếu lãi tiết kiệm khoảng 100 triệu, chờ 1 năm gần như hoà. Nhưng nếu căn nhà anh chị thích tăng giá thay vì giảm, chờ là mất. Con số lãi suất anh chị lấy đúng mức ngân hàng đang trả cho mình.
3 sai lầm của người chờ
Sai lầm 1: Chờ mà không có tiêu chí
Không ghi rõ “giá bao nhiêu thì mua”, nên giá xuống vẫn chờ, giá lên lại tiếc. Sửa: viết ra giấy mức giá và loại tài sản mình sẽ mua.
Sai lầm 2: Chờ mà không đi xem
Ngồi nhà đọc tin thì không biết giá thật. Sửa: mỗi tháng đi xem 2 đến 3 căn đúng nhu cầu, ghi lại giá chào và giá chốt nghe được. Bài cách định giá nhà đất chỉ cách so sánh.
Sai lầm 3: Thấy giá giảm là mua vội
Hàng giảm sâu nhiều khi có lý do: pháp lý vướng, hạ tầng chưa có, không ai thuê. Sửa: giá rẻ chỉ là điểm bắt đầu để kiểm tra kỹ hơn.
Thúy nhìn chuyện chờ giá thế nào
Qua 7 năm và hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy người thắng không phải người đoán đúng đáy. Người thắng là người có tiêu chí rõ, có sẵn tài chính, và mua đúng tài sản có giá trị sử dụng khi tìm thấy. Theo Thúy, miền Nam đã trầm lắng từ 2022, tài sản còn trụ được là tài sản người ta ở được, cho thuê được. Muốn theo dõi chính sách nhà ở, anh chị xem thêm trên trang Bộ Xây dựng.
Quay lại bàn ăn tối thứ 7. Lần này hai vợ chồng không cãi chuyện chờ hay mua. Họ cùng viết ra 4 câu trả lời và 1 phép tính. Quyết định đến từ con số của chính nhà mình.
Câu hỏi thường gặp
Năm nay có nên mua nhà không hay chờ?
Phụ thuộc mục đích và thời gian giữ. Mua để ở hoặc giữ trên 5 năm, có tài chính vững và chọn được tài sản có giá trị sử dụng thật thì không cần đoán đáy. Cần tiền trong 1 đến 2 năm thì chưa nên mua.
Làm sao biết giá nhà đất đã chạm đáy?
Không ai biết chắc. Đáy chỉ nhìn thấy khi đã qua. Thay vì đoán đáy, hãy đặt tiêu chí giá và loại tài sản cụ thể, đi xem thực tế mỗi tháng và mua khi đúng tiêu chí.
Chờ nhà đất giảm giá thì tiền để đâu?
Để ở kênh an toàn, rút được khi cần như tiền gửi ngân hàng. Không dồn tiền chờ mua nhà vào kênh rủi ro, vì lúc cần tiền có thể bị lỗ.
Có nên mua hàng bán cắt lỗ không?
Có thể, nếu kiểm tra kỹ vì sao chủ bán lỗ. Nhiều căn bán lỗ vì chủ cần tiền, nhưng cũng có căn vướng pháp lý hoặc không ai ở. Giá rẻ là lý do để kiểm tra kỹ hơn, không phải lý do để mua nhanh hơn.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Tối nay anh chị viết ra giấy 3 dòng: mua để làm gì, giữ được bao lâu, giá tối đa sẵn sàng trả. Rồi làm phép tính chờ 1 năm ở trên với con số thật của nhà mình. Nếu anh chị lo “lỡ mua rồi giá giảm tiếp”, 3 dòng này chính là thứ giúp anh chị yên tâm giữ, vì anh chị mua bằng tiêu chí chứ không bằng cảm xúc.