Anh chị đứng trong căn hộ mẫu tầng 18. Cửa kính nhìn ra sông, sàn gỗ thơm mùi mới. Người tư vấn nói nhanh: “Căn này giá tốt vì chưa có sổ, anh chị vào ở ngay, sổ đang làm, vài tháng nữa là có.” Anh chị gật đầu, rồi về nhà mới chợt nghĩ: “vài tháng” là bao nhiêu tháng? Nếu không bao giờ có thì sao?
Mua chung cư chưa có sổ hồng không phải lúc nào cũng sai. Có tòa nhà chậm sổ vì thủ tục, rồi vẫn có. Có tòa nhà chờ cả chục năm. Bài này chỉ anh chị cách phân biệt 2 trường hợp đó trước khi xuống tiền.
Mua chung cư chưa có sổ hồng có rủi ro gì?
Mua chung cư chưa có sổ hồng có 3 rủi ro chính: chưa chắc chắn ngày được cấp sổ, khó vay ngân hàng, khó bán lại. Nếu chủ đầu tư còn vướng nghĩa vụ hoặc dự án đang thế chấp, việc cấp sổ có thể kéo dài nhiều năm. Rủi ro cao hay thấp tùy vào lý do chậm sổ.
Vì sao căn hộ chưa có sổ
Có 2 nhóm lý do. Nhóm thứ nhất là thủ tục: tòa nhà mới bàn giao, chủ đầu tư đang làm hồ sơ cấp sổ cho cư dân. Nhóm này thường giải quyết được trong một khoảng thời gian.
Nhóm thứ hai đáng lo hơn: chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, xây sai thiết kế được duyệt, dự án đang thế chấp ngân hàng, hoặc vướng thanh tra. Nhóm này có thể kéo dài rất lâu, và người mua gần như không làm gì được.
5 câu hỏi trước khi mua căn hộ chưa có sổ
1. Tòa nhà đã có cư dân nào nhận sổ chưa?
Xuống sảnh hỏi ban quản trị, hỏi cư dân. Nếu đã có người nhận sổ, đó là tín hiệu tốt. Nếu cả tòa chưa ai có, hỏi tiếp lý do.
2. Lý do chậm sổ là gì, có văn bản không?
Đề nghị chủ đầu tư hoặc người bán cho xem văn bản về tiến độ cấp sổ. Lời hứa miệng “vài tháng nữa” không đủ.
3. Dự án có đang thế chấp ngân hàng không?
Hỏi thẳng, và hỏi văn phòng đăng ký đất đai địa phương nếu được. Dự án đang thế chấp mà chưa giải chấp thì việc cấp sổ cho từng căn sẽ vướng.
4. Mua từ chủ đầu tư hay mua lại từ người khác?
Mua lại căn hộ chưa có sổ thì phải làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Văn bản này cần chủ đầu tư xác nhận. Giấy tay giữa 2 người không đủ. Bài mua nhà vi bằng có sao không nói về những kiểu giấy tờ không đủ chắc.
5. Ngân hàng có nhận cho vay căn này không?
Nếu ngân hàng từ chối nhận căn hộ chưa có sổ, đó cũng là một câu trả lời về rủi ro.
Bảng so nhanh
| Dấu hiệu | Mức rủi ro |
|---|---|
| Đã có cư dân nhận sổ, có văn bản tiến độ | Thấp hơn |
| Tòa mới bàn giao, chủ đầu tư uy tín, có lịch cấp sổ | Vừa phải |
| Bàn giao nhiều năm, chưa ai có sổ, không rõ lý do | Cao |
| Dự án đang thế chấp hoặc vướng thanh tra | Rất cao |
Giá rẻ hơn có bù được rủi ro không
Căn hộ chưa có sổ thường rẻ hơn căn đã có sổ trong cùng khu. Câu hỏi là rẻ hơn bao nhiêu thì đủ. Hãy hình dung: nếu phải chờ thêm 5 năm, anh chị có bán được căn này khi cần tiền không, có vay được ngân hàng không? Khoản rẻ hơn phải đủ bù cho 5 năm không bán, không vay được.
Quyền của người mua và nghĩa vụ của chủ đầu tư nằm trong Luật Kinh doanh bất động sản. Anh chị có thể đọc tóm tắt chính thức trên Báo Điện tử Chính phủ. Trước khi mua căn hộ, bài kinh phí bảo trì chung cư 2% có thêm 6 câu hỏi cho ban quản trị.
Thúy nhìn chuyện chậm sổ thế nào
Hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy không bao giờ nghe “sổ đang làm” mà không hỏi “vì sao chưa có”. Câu trả lời cho câu hỏi đó quyết định căn hộ là món hời hay món nợ. Bài thời hạn sử dụng nhà chung cư giúp anh chị hiểu thêm mình thật sự sở hữu gì khi mua căn hộ.
Hãy hình dung lần tới đứng trong căn hộ mẫu, người tư vấn lại nói “vài tháng nữa có sổ”. Anh chị mỉm cười: “Anh cho em xem văn bản tiến độ, và cho em hỏi cư dân tầng dưới đã ai có sổ chưa.” Căn hộ vẫn đẹp. Nhưng lần này anh chị nhìn nó bằng cả lý trí.
Câu hỏi thường gặp
Có nên mua chung cư chưa có sổ hồng không?
Có thể mua nếu chậm sổ vì thủ tục, đã có cư dân nhận sổ hoặc có văn bản tiến độ. Giá cũng phải đủ thấp để bù rủi ro. Nếu dự án đang thế chấp, vướng thanh tra hoặc không rõ lý do, rủi ro rất cao.
Mua chung cư chưa có sổ có vay ngân hàng được không?
Một số ngân hàng vẫn cho vay với căn hộ chưa có sổ nếu dự án nằm trong danh sách liên kết. Nếu ngân hàng từ chối nhận căn đó, đó cũng là tín hiệu về rủi ro pháp lý cần xem kỹ.
Mua lại căn hộ chưa có sổ cần giấy tờ gì?
Cần làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ có xác nhận của chủ đầu tư. Kèm theo hợp đồng gốc và chứng từ đã thanh toán. Không nên chỉ ký giấy tay giữa 2 người.
Chung cư chậm cấp sổ thì người mua làm gì?
Giữ đầy đủ hợp đồng và chứng từ thanh toán. Cùng cư dân yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ bằng văn bản. Nếu cần, gửi kiến nghị tới cơ quan quản lý ở địa phương.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Nếu anh chị đang xem 1 căn hộ chưa có sổ, việc đầu tiên tuần này là xuống sảnh hỏi 2 cư dân: “Tòa mình đã ai nhận sổ chưa ạ?” Câu trả lời mất 5 phút, nhưng nói với anh chị nhiều hơn mọi tờ rơi. Muốn so căn hộ với các loại tài sản khác, đọc bài đất nền, nhà phố hay căn hộ.