Hãy hình dung 2 gia đình cùng đi xem nhà trong một con hẻm vào một buổi sáng. Cùng một căn, giá rẻ hơn mặt bằng khu đó khá nhiều. Người bán nói: “Nhà sổ chung, mình làm vi bằng ở văn phòng thừa phát lại, có đóng dấu đàng hoàng, nhiều người mua kiểu này lắm.” Gia đình thứ nhất thấy con dấu, thấy giá rẻ. Và ký. Gia đình thứ 2 hỏi thêm một câu, rồi xin về suy nghĩ.
Câu hỏi gia đình thứ 2 đặt ra cũng là câu nhiều người gõ lên mạng: mua nhà vi bằng có sao không. Bài này trả lời thẳng, kèm 5 điều anh chị phải biết trước khi đưa tiền.
Mua nhà vi bằng có sao không?
Mua nhà bằng vi bằng có rủi ro lớn. Vi bằng chỉ ghi nhận một sự kiện có thật, như việc giao tiền. Nó không thay thế hợp đồng công chứng và không dùng để sang tên. Người mua có thể không đứng tên được trên sổ. Khi người bán thế chấp, bán cho người khác hay có tranh chấp, người mua khó bảo vệ quyền lợi.
Nói gọn: vi bằng chứng minh anh chị đã đưa tiền. Nó không chứng minh căn nhà đã là của anh chị.
Vi bằng là gì, và không phải là gì
Vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập. Nó ghi lại sự kiện, hành vi mà thừa phát lại tận mắt chứng kiến. Ví dụ: hôm đó, bên A giao cho bên B một số tiền, tại địa chỉ này. Nó có giá trị làm chứng cứ.
Theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP, thừa phát lại không được lập vi bằng để xác nhận nội dung hợp đồng thuộc phạm vi công chứng, chứng thực. Cũng không được lập vi bằng ghi nhận việc chuyển quyền đất đai, nhà ở khi không có giấy tờ chứng minh quyền. Còn mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải công chứng hoặc chứng thực. Anh chị đọc giải thích chi tiết tại Thư Viện Pháp Luật.
Vì sao nhà vi bằng vẫn có người mua
Vì nó rẻ. Nhà vi bằng thường là nhà sổ chung chưa tách được. Cũng có khi là nhà xây trên đất chưa đủ điều kiện cấp sổ, hoặc nhà vướng giấy tờ. Giá thấp hơn nhà sổ riêng cùng khu, có khi thấp hơn khá nhiều. Với gia đình đang muốn có nhà ở thành phố mà tiền chưa đủ, mức giá đó rất khó cưỡng.
Thêm nữa, con dấu đỏ của văn phòng thừa phát lại làm nhiều người tưởng giao dịch đã được nhà nước xác nhận. Không phải vậy. Con dấu đó xác nhận việc giao tiền đã diễn ra, chỉ vậy thôi.
5 điều phải biết trước khi đưa tiền
Gia đình thứ 2 trong câu chuyện đã về nhà và tìm hiểu đủ 5 điều dưới đây. Anh chị cũng nên biết đủ trước khi quyết.
1. Anh chị có thể không bao giờ đứng tên được
Muốn sang tên phải có hợp đồng công chứng và giấy tờ hợp lệ. Nhà sổ chung chưa tách thửa có khi không tách được vì không đủ diện tích tối thiểu. Bài mua đất sổ chung, chưa tách thửa giải thích vì sao.
2. Người đứng tên trên sổ vẫn là người khác
Người đó có thể thế chấp sổ hay bán cho người khác. Người đó cũng có thể qua đời, để lại tranh chấp thừa kế. Anh chị đang ở trong căn nhà, nhưng quyền trên giấy không nằm trong tay mình. Rủi ro tương tự có trong bài nhờ người thân đứng tên hộ.
3. Khó vay ngân hàng, khó bán lại
Ngân hàng thường không nhận nhà không có sổ đứng tên người vay làm tài sản bảo đảm. Khi cần bán, anh chị cũng chỉ bán được cho người chấp nhận mua vi bằng, ở mức giá thấp.
4. Khi có giải tỏa, quyền lợi dễ rối
Việc bồi thường căn cứ vào người có quyền hợp pháp trên giấy tờ. Người mua vi bằng phải chứng minh thêm rất nhiều, và có thể gặp khó.
5. Vi bằng vẫn có chỗ dùng đúng
Vi bằng hữu ích để ghi nhận việc giao tiền. Nó cũng ghi được hiện trạng căn nhà lúc bàn giao. Dùng nó đi kèm hợp đồng công chứng thì tốt. Dùng nó thay hợp đồng công chứng thì không.
Nếu vẫn muốn mua căn nhà đó
Có những căn nhà sổ chung đủ điều kiện tách thửa, chỉ là chưa làm. Khi đó, anh chị yêu cầu người bán tách sổ trước. Công chứng hợp đồng xong mới thanh toán phần lớn. Tiền đặt cọc nhỏ, viết rõ điều kiện trả cọc trong hợp đồng đặt cọc. Những điều phải có trong hợp đồng đặt cọc, anh chị xem ở bài hợp đồng đặt cọc mua nhà đất.
Tiền thanh toán nhớ chuyển khoản, ghi rõ nội dung. Nếu đưa tiền mặt thì phải có giấy ký nhận rõ ràng. Trước mọi bước, anh chị xem bản gốc sổ theo cách ở bài cách đọc sổ hồng, sổ đỏ.
Điều xảy ra với 2 gia đình
Gia đình thứ nhất vào ở ngay, vui được vài năm. Rồi một ngày, người nhà của chủ sổ tìm đến. Căn nhà là tài sản thừa kế chưa chia. Đó là câu chuyện hình dung. Nhưng trong 7 năm và hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy đã nghe chuyện giống vậy nhiều hơn mình muốn.
Gia đình thứ 2 chờ thêm gần 1 năm, mua căn nhỏ hơn, xa hơn một chút, nhưng sổ riêng. Gia đình ấy không còn phải giật mình mỗi lần có ai gõ cửa hỏi chuyện giấy tờ. Khác nhau chỉ là một câu hỏi, hỏi đúng lúc.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà vi bằng có sao không?
Có rủi ro lớn. Vi bằng chỉ ghi nhận việc giao tiền, không thay thế hợp đồng công chứng và không dùng để sang tên. Người mua có thể không đứng tên được, khó vay ngân hàng, khó bán lại. Người mua cũng dễ thiệt khi có tranh chấp.
Vi bằng có thay thế công chứng được không?
Không. Vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do thừa phát lại chứng kiến. Theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP, thừa phát lại không được lập vi bằng xác nhận nội dung hợp đồng thuộc phạm vi công chứng. Mua bán nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực.
Nhà vi bằng có sang tên sổ hồng được không?
Không thể sang tên chỉ bằng vi bằng. Muốn sang tên phải có hợp đồng công chứng và căn nhà phải đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Nhà sổ chung không tách thửa được thì người mua vi bằng có thể không bao giờ đứng tên.
Khi nào nên dùng vi bằng trong mua bán nhà đất?
Khi cần ghi nhận việc giao tiền, hiện trạng căn nhà lúc bàn giao, hoặc việc thông báo cho bên kia. Vi bằng nên đi kèm hợp đồng công chứng để có thêm chứng cứ, không dùng thay hợp đồng công chứng.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Nếu anh chị đang được chào một căn nhà “sổ chung, làm vi bằng”, hỏi người bán đúng 1 câu: “Căn này tách sổ được không, bao giờ tách?” Câu trả lời sẽ cho anh chị biết nên đi tiếp hay dừng. Muốn soi thêm giấy tờ, đọc bài 5 điều cần kiểm tra trên giấy tờ nhà đất.