Bàn uống nước trong một văn phòng nhỏ. Tờ giấy đặt cọc in sẵn nằm giữa bàn, chỉ cần điền tên và số tiền. Người bán ngồi đối diện, vui vẻ: “Giấy này ai cũng dùng, mẫu chuẩn rồi, anh chị ký đi cho kịp, chiều nay còn người khác hẹn xem.” Anh chị cầm cây bút. Tay hơi run, không phải vì sợ, mà vì có một điều gì đó trong tờ giấy mỏng ấy anh chị chưa kịp đọc kỹ. Vài trăm triệu, có khi hơn, sắp đi theo chữ ký này.
Thúy đã ngồi ở chiếc bàn như vậy rất nhiều lần, ở cả 2 phía. Và Thúy biết một điều: tờ giấy đặt cọc quyết định số phận khoản tiền của anh chị nhiều hơn mọi lời hứa nói miệng cộng lại.
Anh chị muốn gì khi đặt cọc?
Anh chị muốn giữ được căn nhà mình đã ưng. Anh chị muốn người bán không bán cho người khác. Và anh chị muốn, nếu có chuyện gì xảy ra, tiền cọc của mình được bảo vệ. 3 mong muốn đó chỉ thành sự thật khi chúng được viết ra, rõ ràng, trên giấy. Lời hứa “chị yên tâm, em không bán cho ai đâu” không có giá trị gì khi có người trả cao hơn 100 triệu.
Điều luật nói về tiền cọc
Bộ luật Dân sự quy định khá rõ: nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì mất tiền cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tiền cọc và thêm một khoản tương đương, trừ khi 2 bên có thoả thuận khác. Chính cụm “trừ khi có thoả thuận khác” là chỗ anh chị cần đọc kỹ nhất. Một tờ giấy cọc viết sơ sài có thể vô tình thoả thuận khác đi, và người chịu thiệt thường là người ký vội.
Kẻ phản diện: tờ giấy “mẫu chuẩn ai cũng dùng”
Không có mẫu nào chuẩn cho mọi căn nhà. Mỗi căn có tình trạng giấy tờ riêng, người đứng tên riêng, khoản vay ngân hàng riêng. Tờ giấy in sẵn thường được viết để bảo vệ người soạn ra nó. Nó hay thiếu đúng những điều khoản bảo vệ người đặt cọc. Không phải ai đưa giấy in sẵn cũng có ý xấu. Nhưng anh chị không thể biết điều đó trước khi đọc.
7 điều phải có trong hợp đồng đặt cọc
1. Đúng người có quyền bán
Ghi đầy đủ họ tên, số căn cước của tất cả người đứng tên trên sổ. Nếu nhà là tài sản chung của vợ chồng, cần cả 2 người ký. Nếu chỉ một người ký, anh chị có thể đặt cọc cho người không đủ quyền bán. Đây là lỗi Thúy gặp nhiều nhất.
2. Mô tả căn nhà khớp với sổ
Số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ phải chép đúng từ giấy chứng nhận. Nếu thực tế có phần xây dựng chưa có trên sổ, hoặc diện tích đo thực tế khác sổ, phải ghi rõ ra và ghi luôn bên nào chịu trách nhiệm hợp thức hoá.
3. Giá bán, số tiền cọc và tiến độ thanh toán
Ghi bằng số và bằng chữ. Ghi rõ còn lại bao nhiêu, trả vào ngày nào, bằng cách nào. Tiền thanh toán nhớ chuyển khoản. Nếu đưa tiền mặt thì phải có giấy ký nhận rõ ràng, ghi ngày giờ và số tiền.
4. Thời hạn ký hợp đồng mua bán công chứng
Một ngày cụ thể. Không ghi “sớm nhất có thể” hay “khi thuận tiện”. Không có ngày cụ thể thì không có căn cứ để nói ai là người chậm trễ.
5. Ai trả thuế, phí nào
Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí đo vẽ nếu có. Nhiều tranh chấp nổ ra ở đúng chỗ này, khi 2 bên đều nghĩ người kia sẽ trả.
6. Tình trạng sổ: đang thế chấp hay không
Nếu sổ đang nằm ở ngân hàng, cần ghi rõ ai tất toán khoản vay, tất toán bằng tiền nào, và sổ được rút ra trước ngày công chứng bao lâu. Tiền của anh chị không nên được dùng để trả nợ cho người bán nếu không có điều khoản bảo vệ.
7. Xử lý khi một bên vi phạm, và các trường hợp bất khả kháng
Ghi rõ mức phạt cọc. Ghi rõ nếu ngân hàng không duyệt vay cho anh chị thì xử lý thế nào, có được nhận lại cọc không. Ghi rõ nếu nhà dính quy hoạch hoặc tranh chấp phát hiện sau khi cọc thì người bán hoàn trả toàn bộ. Đây là điều khoản cứu anh chị khi mọi chuyện không như dự tính.
Những câu nên hỏi người bán trước khi viết cọc
Ngoài 7 điều phải có trên giấy, có vài câu anh chị nên hỏi trực tiếp và ghi lại câu trả lời. Nhà đã từng có ai đặt cọc rồi huỷ chưa, vì sao huỷ. Có ai đang ở trong nhà không, người thuê hay người thân, và bao giờ dọn đi. Có khoản nợ nào đang gắn với căn nhà không, như tiền điện nước còn nợ, phí quản lý, hay khoản vay ngoài. Hàng xóm 2 bên có đang tranh chấp ranh giới không. Mỗi câu trả lời đều có thể trở thành một dòng trong hợp đồng cọc. Nếu người bán trả lời ậm ừ ở câu nào, đó chính là câu anh chị cần tìm hiểu thêm trước khi đưa tiền.
Và một lời dặn nhỏ: giữ lại toàn bộ tin nhắn trao đổi với người bán từ ngày đầu. Ảnh chụp căn nhà, lời hứa về nội thất để lại, ngày bàn giao. Khi có hiểu lầm, những tin nhắn ấy giúp 2 bên nhớ lại đúng điều đã nói, thay vì mỗi người nhớ một kiểu.
Trước khi ký: 30 phút đổi lấy vài trăm triệu
Đừng ký ngay tại bàn nếu anh chị chưa đọc kỹ. Xin bản nháp mang về. Đối chiếu từng dòng với giấy chứng nhận bản gốc. Nếu số tiền cọc lớn, hãy cân nhắc làm hợp đồng đặt cọc có công chứng, hoặc nhờ một người hiểu pháp lý xem trước. Người bán thật lòng muốn bán sẽ không ép anh chị ký trong 5 phút. Nếu có người ép, sự vội vàng ấy chính là thông tin anh chị cần biết.
Câu “chiều nay còn người khác hẹn xem” có khi là thật. Nhưng một căn nhà mất đi vì anh chị đọc kỹ thêm 1 ngày vẫn tốt hơn một khoản cọc mất đi vì ký vội.
Sau khi ký đúng cách
Một tờ cọc chặt chẽ cho anh chị thứ quý nhất trong giao dịch: sự bình tĩnh. Anh chị biết ngày nào phải làm gì, biết tiền của mình đang được bảo vệ bởi điều khoản nào. Nếu có biến cố, anh chị có giấy trắng mực đen. Và người bán, khi thấy anh chị đọc kỹ đến vậy, cũng sẽ cẩn trọng hơn trong mọi bước tiếp theo.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ những tình huống đặt cọc thường gặp và các điều khoản nên có. Nếu anh chị sắp đặt cọc một căn nhà, vào nhóm và hỏi ngay điều khoản anh chị còn phân vân, trước khi đặt bút ký.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Ngại hỏi kỹ vì sợ người bán phật lòng? Anh chị cứ hỏi. Người bán đàng hoàng sẽ quý người mua cẩn thận, vì người mua cẩn thận là người đi đến công chứng thật. Mang theo danh sách 7 điều này khi đi đặt cọc, đánh dấu từng dòng trước khi ký.