Anh chị đứng ở rìa một khu đất mới phân lô. Đường nhựa thẳng tắp, cột đèn mới tinh, cây xanh trồng 2 bên. Tấm bảng lớn vẽ phối cảnh trường học, công viên, siêu thị. Người dẫn đi chỉ tay: “Vài năm nữa ở đây đông lắm.”
Anh chị nhìn quanh. Nắng trưa chói chang, không một bóng người. Không quán nước, không tiệm tạp hoá, không tiếng trẻ con. Chỉ có gió và những lô đất trống cắm cờ. Trong đầu anh chị có 2 giọng nói: một giọng nói “đây là lúc mua rẻ”, một giọng nói “lỡ mãi mãi vẫn vắng thế này thì sao?”
Một khu “đang lên” thật trông như thế nào
Phối cảnh trên bảng quảng cáo là điều người bán hy vọng. Một khu đang lên thật là nơi có những dấu hiệu anh chị tự nhìn thấy được, tự đếm được, tự hỏi được. Thúy chia những dấu hiệu ấy thành 3 nhóm: hạ tầng, dân cư và giá thuê. Mỗi nhóm có những câu hỏi cụ thể mà anh chị có thể kiểm tra trong một buổi đi xem.
Nhóm thứ 1: hạ tầng, nhìn cái đã có chứ không phải cái sẽ có
Con đường dẫn vào khu đã làm xong chưa, hay mới có trên bản vẽ? Điện, nước máy đã về đến từng lô chưa? Có trường học, trạm y tế, chợ đang hoạt động trong bán kính vài cây số không? Đi từ khu này đến nơi làm việc đông người gần nhất mất bao lâu, vào giờ cao điểm chứ không phải giờ trưa vắng xe?
Với những công trình “sắp có”, anh chị hỏi thêm: đang ở bước nào? Mới được nhắc đến, đã có quyết định, đã có vốn, hay đã khởi công? Mỗi bước có thể cách nhau rất nhiều năm. Một khu có hạ tầng đã chạy thật luôn đáng tin hơn một khu chỉ có hạ tầng trên giấy.
Nhóm thứ 2: dân cư, đếm những ngôi nhà có người ở
Đây là dấu hiệu quan trọng nhất, và cũng dễ kiểm tra nhất. Anh chị đi một vòng vào buổi tối, không phải buổi trưa. Đếm xem bao nhiêu căn nhà sáng đèn. Bao nhiêu căn có xe máy dựng trước cửa, có quần áo phơi, có trẻ con chơi. Một khu đã có nhiều nhà xây nhưng tối đến chỉ lác đác vài căn sáng đèn, nghĩa là người mua phần lớn để đó chờ giá, chưa có người thật sự đến ở.
Anh chị nhìn thêm các cửa hàng nhỏ: tiệm tạp hoá, quán cơm, tiệm cắt tóc, quán cà phê. Những cửa hàng này chỉ mở khi có đủ người mua mỗi ngày. Người bán hàng nhỏ là những người khảo sát thị trường giỏi nhất, vì người bán hàng đặt chính tiền của mình vào việc có người ở thật hay không.
Nhóm thứ 3: giá thuê, con số không biết nói dối
Giá bán có thể được đẩy lên bằng kỳ vọng. Giá thuê thì không, vì người thuê chỉ trả tiền cho chỗ ở dùng được ngay hôm nay. Anh chị hỏi 3 đến 5 căn đang cho thuê trong khu: thuê bao nhiêu, có dễ tìm người thuê không, người thuê thường là ai.
Nếu giá thuê đang tăng dần qua từng năm, và nhà trống ít khi lâu, đó là dấu hiệu nhu cầu ở thật đang lớn lên. Nếu gần như không có nhà cho thuê, hoặc treo biển mãi không có người, anh chị đang nhìn một khu mà nhu cầu ở thật chưa đến.
Một buổi đi xem đúng cách
Từ 3 nhóm trên, Thúy gợi ý anh chị đi xem một khu theo đúng 4 mốc thời gian. Buổi sáng sớm để xem người dân đi làm, đi chợ. Buổi trưa để hỏi chuyện quán nước. Buổi chiều tối để đếm nhà sáng đèn. Và một ngày mưa lớn, nếu có thể, để xem đường có ngập không. Cùng một khu, 4 mốc ấy có thể cho anh chị 4 bức tranh rất khác nhau.
Qua 7 năm và hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy học được một điều đơn giản: một khu đang lên không cần ai phải nói cho anh chị biết. Anh chị sẽ tự thấy nó, trong ánh đèn buổi tối, trong tiếng chợ buổi sáng, trong con số giá thuê. Nếu anh chị phải cố gắng tưởng tượng mới thấy, có thể nó vẫn đang nằm trên tấm bảng phối cảnh.
Không phải khu vắng là khu xấu
Thúy muốn nói thêm điều này cho công bằng. Một khu còn vắng không có nghĩa là không nên mua. Có những người mua sớm ở khu còn vắng và chờ được nhiều năm. Điều quan trọng là anh chị biết mình đang mua ở giai đoạn nào, và khoản tiền của mình có chờ được đến lúc khu ấy đông người hay không. Mua ở khu còn vắng bằng tiền có thể chờ 7 đến 10 năm là một lựa chọn. Mua ở khu còn vắng bằng tiền cần dùng lại sau 2 năm là một canh bạc.
Lần tới đứng trước tấm bảng phối cảnh
Hãy hình dung lần tới anh chị đứng trước một tấm bảng vẽ trường học, công viên, siêu thị. Anh chị vẫn ngắm, vẫn nghe. Nhưng rồi anh chị hẹn quay lại lúc 7 giờ tối, đếm nhà sáng đèn. Hỏi cô bán tạp hoá gần nhất mở được bao lâu rồi. Hỏi 3 căn đang cho thuê. Về nhà, anh chị có 3 nhóm dấu hiệu trên tay, và tự biết khu này đang ở giai đoạn nào. Quyết định lúc đó là của anh chị, dựa trên những gì anh chị đã thấy.
Nếu anh chị muốn có người cùng đọc những dấu hiệu ấy, Thúy có một nhóm Zalo nhỏ cho những ai đang cầm khoản tích lũy và muốn đi chắc. Trong nhóm, Thúy chia sẻ chuyện thật, số thật, không ép ai mua gì.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Nếu chỉ có thời gian kiểm tra 1 điều, hãy quay lại khu đó lúc 7 giờ tối và đếm số nhà sáng đèn. Con số ấy nói thật hơn bất kỳ tấm bảng nào.
Đọc tiếp: Tiền nhàn rỗi nên đầu tư gì? Lộ trình 5 bước cho người có 1 đến 5 tỷ