Anh chị nghe Thúy nói điều này đã. Tuần trước anh chị đi xem một căn hộ đẹp, giá vừa túi, gần chỗ làm. Tối về mở điện thoại, đọc được một bình luận: “Chung cư 50 năm là thành đống bê tông, mua làm gì.” Bên dưới 200 người thả tim. Anh chị gập điện thoại lại. Căn hộ vừa ý buổi chiều bỗng thành một nỗi lo buổi tối.
Nỗi lo đó có phần đúng, có phần sai. Bài này nói rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư là gì, hết hạn thì chuyện gì xảy ra, và anh chị cần đọc dòng nào trên giấy tờ trước khi xuống tiền.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư là gì?
Thời hạn sử dụng nhà chung cư là tuổi thọ của tòa nhà, xác định theo hồ sơ thiết kế và theo kết luận kiểm định thực tế. Theo Luật Nhà ở 2023, thời hạn này tính từ khi tòa nhà được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đây là tuổi của công trình, không phải thời hạn anh chị được làm chủ căn hộ.
Nhiều người nhầm 2 chuyện này với nhau. Chính chỗ nhầm đó sinh ra câu “50 năm là mất trắng”.
Câu “chung cư 50 năm là mất trắng” sai ở đâu
Nghe cho kỹ nhé. Câu đó gộp 3 thứ khác nhau làm một.
Thứ 1: tuổi thọ tòa nhà
Đây là thời hạn sử dụng theo thiết kế. Khi hết hạn, cơ quan có thẩm quyền cho kiểm định. Nếu tòa nhà còn an toàn, cư dân tiếp tục ở theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Hết hạn thiết kế không có nghĩa là ngày hôm sau phải dọn đi.
Thứ 2: thời hạn sử dụng phần đất
Dòng này ghi trên sổ hồng của căn hộ. Có căn ghi đất sử dụng lâu dài, có căn ghi một số năm cụ thể, tùy loại dự án. Anh chị phải đọc tận mắt dòng này, không nghe ai nói thay.
Thứ 3: khi tòa nhà phải phá dỡ
Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ, kể cả khi chưa hết hạn, như hư hỏng do cháy nổ, thiên tai, không còn an toàn. Luật cũng có phần riêng về cải tạo, xây dựng lại, kèm phương án bồi thường, tái định cư cho chủ sở hữu. Anh chị đọc tóm tắt dễ hiểu tại Thư Viện Pháp Luật.
Cái đáng lo thật sự không phải con số 50
Thúy nói thật. Cái làm người mua căn hộ mất tiền thường không phải là ngày tòa nhà hết hạn. Đó là những thứ đến sớm hơn nhiều.
- Tòa nhà xuống cấp nhanh vì xây ẩu, bảo trì kém. 15 năm đã thấm dột, thang máy hỏng liên tục.
- Quỹ bảo trì không đến tay cư dân, nên khi cần sửa thì không có tiền.
- Giá trị căn hộ đi ngang khi tòa nhà già đi mà khu xung quanh không phát triển thêm.
Vì vậy, câu hỏi đúng không phải “bao giờ hết hạn”. Câu hỏi đúng là “tòa nhà này được xây và giữ gìn tốt đến đâu”.
5 việc làm trước khi mua căn hộ
Trước khi đặt cọc căn hộ, anh chị làm đủ 5 việc dưới đây. Mỗi việc mất chưa tới 1 buổi, nhưng giúp anh chị biết mình thật sự đang mua gì.
- Đọc dòng thời hạn sử dụng đất trên sổ hồng. Lâu dài hay có thời hạn, ghi rõ ra giấy. Cách đọc từng mục có trong bài cách đọc sổ hồng, sổ đỏ.
- Hỏi năm nghiệm thu đưa vào sử dụng. Từ đó anh chị biết tòa nhà đã đi được bao nhiêu phần đời.
- Đi xem tầng hầm, thang máy, hành lang. Vết thấm, nứt, mùi ẩm nói thật hơn tờ quảng cáo. Mẹo nhìn nhanh ở bài 15 phút đầu khi đi xem nhà.
- Hỏi ban quản trị về quỹ bảo trì. Đã nhận bàn giao chưa, còn bao nhiêu, đã chi vào đâu.
- Hỏi 2 đến 3 cư dân đang ở. Ở dưới sảnh, buổi tối, hỏi “ở đây có gì phiền nhất”.
Căn hộ hay nhà đất: nhìn theo mục đích
Căn hộ hợp với gia đình cần ở tiện, an ninh tốt, gần chỗ làm, chi phí ban đầu vừa phải. Nhà đất hợp với người muốn giữ tài sản lâu dài và chịu được chi phí tự bảo trì. Không loại nào tốt hơn cho mọi người. Bài đất nền, nhà phố hay căn hộ có 4 câu hỏi giúp anh chị chọn.
Còn nếu anh chị mua căn hộ để giữ giá trị cho 20 năm, hãy hiểu rõ phần lớn giá trị nằm ở vị trí và chất lượng tòa nhà, không chỉ ở diện tích bên trong cửa.
Thúy đã thấy gì sau 7 năm
Trong hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy gặp nhiều người bỏ qua một căn hộ tốt chỉ vì nỗi sợ “50 năm”. Thúy cũng gặp người mua căn hộ đẹp ở tòa nhà xây kém, và 10 năm sau mới thấy cái giá thật. Cả 2 đều thiếu cùng một thứ: đi kiểm tra tận nơi bằng một danh sách rõ ràng.
Nỗi lo không có câu hỏi kèm theo thì chỉ làm anh chị đứng yên. Nỗi lo có danh sách kiểm tra thì thành sự cẩn thận. Đó là khác biệt giữa người làm chủ tài sản và người bị tin đồn dắt đi.
Câu hỏi thường gặp
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính thế nào?
Theo Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định. Thời hạn tính từ khi tòa nhà được nghiệm thu đưa vào sử dụng, và phải ghi trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền.
Chung cư hết hạn sử dụng thì có phải dọn đi không?
Không phải ngay. Khi hết hạn theo thiết kế, tòa nhà được kiểm định chất lượng. Nếu còn an toàn, cư dân tiếp tục ở theo thời hạn trong kết luận kiểm định. Nếu không còn an toàn, tòa nhà thuộc diện phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại theo phương án được duyệt.
Sổ hồng căn hộ ghi thời hạn sử dụng đất ở đâu?
Ở phần thông tin thửa đất trên giấy chứng nhận, dòng “thời hạn sử dụng”. Có căn ghi lâu dài, có căn ghi một số năm cụ thể tùy loại dự án. Anh chị đọc tận mắt bản gốc và ghi lại trước khi đặt cọc.
Có nên mua nhà chung cư hay không?
Nên mua khi gia đình cần ở tiện, gần chỗ làm, và tòa nhà qua được kiểm tra: xây tốt, quỹ bảo trì rõ ràng, ban quản trị minh bạch. Không nên mua chỉ vì giá rẻ hơn mặt bằng mà bỏ qua chất lượng tòa nhà.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Lần tới đi xem căn hộ, anh chị chụp màn hình 5 việc ở trên và mang theo. Muốn biết thêm những khoản tiền phát sinh sau khi nhận nhà mà ít ai nói trước, đọc bài chi phí ẩn khi mua bán nhà đất.