Một lần đi xem đất cùng khách, người bán đưa ra cuốn sổ và nói: “Sổ hồng riêng, thổ cư đầy đủ, chị yên tâm.” Khách của Thúy cầm lên, lật qua, gật đầu. Thúy xin phép đọc lại. Trang 2 ghi rõ: đất ở 100 m², đất trồng cây lâu năm 280 m². Thửa đất 380 m² mà phần được xây nhà chỉ có 100 m². Giá người bán đưa ra lại tính theo kiểu toàn bộ là thổ cư.
Thúy học Luật và có thói quen đọc giấy tờ trước khi nói chuyện giá. Bài này là 6 chỗ Thúy luôn đọc trên một cuốn sổ, để anh chị tự làm được lần sau.
Trước tiên: sổ hồng, sổ đỏ là gì
Tên gọi chính thức là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. “Sổ đỏ”, “sổ hồng” là cách gọi theo màu bìa của các mẫu cũ. Từ 01/8/2024, giấy chứng nhận được cấp theo mẫu mới, có mã QR. Sổ cấp theo mẫu cũ trước đó vẫn có giá trị pháp lý.
Điều quan trọng không phải màu bìa, mà là nội dung bên trong.
Chỗ thứ 1: Tên người sử dụng, chủ sở hữu
Xem ai đứng tên. Nếu sổ ghi “Ông A và vợ là bà B”, cả hai phải cùng ký bán. Nếu sổ cấp cho “hộ gia đình”, thường cần sự đồng ý của các thành viên có quyền chung trong hộ. Nếu người đứng tên đã mất, phải làm thủ tục thừa kế xong mới bán được.
Người ngồi trước mặt anh chị phải đúng là người trên sổ, hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ được công chứng.
Chỗ thứ 2: Số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ
Đối chiếu số thửa, số tờ với thực địa. Đã có trường hợp người mua xem một mảnh đất đẹp mặt tiền, nhưng sổ là của thửa phía sau. Hãy nhờ người bán chỉ mốc ranh giới, và nếu cần, thuê đo đạc lại.
Chỗ thứ 3: Diện tích và mục đích sử dụng
Đây là chỗ nhiều người đọc lướt nhất. Một thửa đất có thể có nhiều mục đích: đất ở, đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa. Chỉ phần đất ở mới được xây nhà theo quy định. Muốn chuyển phần còn lại thành đất ở phải xin phép và nộp tiền sử dụng đất, khoản này có thể rất lớn.
Hỏi rõ: bao nhiêu m² đất ở, bao nhiêu m² đất khác, và giá đang tính cho phần nào.
Chỗ thứ 4: Thời hạn sử dụng
Đất ở của hộ gia đình, cá nhân thường ghi “lâu dài”. Đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ hoặc căn hộ trong một số dự án có thể có thời hạn, ví dụ 50 năm. Thời hạn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng bán lại.
Chỗ thứ 5: Trang ghi chú và trang biến động
Trang cuối của sổ ghi các thay đổi: đã thế chấp ngân hàng, đã xóa thế chấp, đã chuyển nhượng, đã tách thửa, có hạn chế nào không. Nếu sổ đang thế chấp mà chưa xóa, người bán phải tất toán khoản vay trước khi sang tên.
Cũng xem phần ghi chú về quy hoạch, lộ giới, hành lang an toàn. Một dòng “phần diện tích X m² thuộc hành lang đường” nghĩa là phần đó không được xây.
Chỗ thứ 6: Sơ đồ thửa đất
Hình vẽ ở trang 2 hoặc trang 3 cho thấy hình dạng, kích thước các cạnh và thửa liền kề. Đối chiếu với thực tế: mặt tiền rộng bao nhiêu, có bị xéo không, đường vào có đúng như hình không. Đất có hình dạng khác sổ thường kéo theo tranh chấp ranh giới.
Đọc sổ thôi chưa đủ: kiểm tra tại cơ quan đăng ký
Sổ là bản giấy người bán đang giữ. Thông tin mới nhất nằm ở cơ quan đăng ký đất đai. Trước khi đặt cọc, anh chị nên:
Đề nghị người bán cùng đi, hoặc đồng ý cho anh chị làm thủ tục cung cấp thông tin đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Hỏi xem thửa đất có đang bị ngăn chặn giao dịch, đang tranh chấp hoặc đang thế chấp không.
Với sổ mẫu mới, quét mã QR để đối chiếu thông tin cơ bản.
Xem thêm thông tin quy hoạch theo hướng dẫn ở bài Đọc quy hoạch trước khi mua đất: 5 điều phải xem.
Một cuốn sổ, nhiều năm tích lũy
Khách của Thúy hôm đó không mua mảnh đất kia. Không phải vì đất xấu, mà vì giá không đúng với phần đất ở thật. Chỉ mất 10 phút đọc, anh chị ấy giữ lại được vài trăm triệu.
Thúy luôn nói: hỏi về rủi ro trước khi hỏi về lời lãi. Đọc sổ chính là câu hỏi đầu tiên.
Nếu anh chị có một cuốn sổ đang phân vân, hãy vào nhóm Zalo miễn phí của Thúy hoặc gọi 070.256.9999.
Câu chuyện trong bài là tình huống minh họa, tổng hợp từ những trường hợp Thúy thường gặp, tên nhân vật đã được thay đổi.
Lưu ý: Bài viết mang tính tham khảo theo Luật Đất đai 2024. Mỗi trường hợp cụ thể nên được công chứng viên hoặc luật sư kiểm tra trước khi giao dịch.