Tối thứ 6, nhóm Zalo cư dân sáng đèn liên tục. Thang máy block B hỏng lần thứ 3 trong tháng. Có người hỏi: “Quỹ bảo trì đâu, sao không thay?” Ban quản trị trả lời: chủ đầu tư chưa bàn giao. Ai đó gửi tin nhắn kêu gọi mỗi nhà góp thêm 2 triệu. Anh chị đọc mà thấy chột dạ. Căn hộ mình đang định mua cũng nằm ở một tòa nhà giống vậy.
Anh chị không cần học luật để tránh cảnh này. Chỉ cần biết kinh phí bảo trì chung cư chạy từ đâu đến đâu. Rồi hỏi đúng 6 câu trước khi xuống tiền.
Kinh phí bảo trì chung cư 2% là gì?
Kinh phí bảo trì chung cư là khoản 2% giá trị căn hộ người mua phải đóng khi mua từ chủ đầu tư. Khoản này tính riêng, ghi rõ trong hợp đồng mua bán. Tiền chỉ dùng để bảo trì phần sở hữu chung như thang máy, mái, thiết bị phòng cháy. Việc chi phải theo kế hoạch hội nghị nhà chung cư thông qua.
Ví dụ căn hộ 3 tỷ thì khoản này khoảng 60 triệu. Cả tòa nhà vài trăm căn, quỹ có thể lên nhiều chục tỷ. Đó là lý do nó hay thành chuyện tranh chấp.
Đường đi của khoản 2%
Anh chị hình dung khoản tiền này đi qua 3 trạm. Biết nó đang dừng ở trạm nào, anh chị biết tòa nhà an toàn đến đâu.
Trạm 1: chủ đầu tư thu và giữ
Khi anh chị mua căn hộ mới, khoản 2% nộp cùng đợt thanh toán theo hợp đồng. Chủ đầu tư giữ khoản này trong thời gian chưa có ban quản trị. Phần căn hộ chủ đầu tư giữ lại chưa bán cũng phải đóng 2%.
Trạm 2: ban quản trị nhận bàn giao
Sau khi ban quản trị được công nhận, ban quản trị mở tài khoản riêng và đề nghị chủ đầu tư chuyển tiền. Nếu chủ đầu tư chậm, ban quản trị có thể đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã yêu cầu bàn giao. Quy trình tóm tắt có tại Thư Viện Pháp Luật.
Trạm 3: chi theo kế hoạch bảo trì
Tiền chỉ được chi theo kế hoạch hội nghị nhà chung cư thông qua, cho phần sở hữu chung. Không được dùng trả lương bảo vệ hay tiền điện hành lang. Những khoản đó thuộc phí quản lý vận hành, là một khoản khác anh chị đóng hằng tháng.
Vì sao người mua hay bỏ qua chuyện này
Lúc đi xem nhà, mắt anh chị nhìn vào phòng khách, view, nội thất. Không ai dẫn anh chị xuống tầng hầm hỏi chuyện quỹ bảo trì. Người bán cũng không có lý do để nhắc. Thế là một câu hỏi đáng giá hàng chục triệu bị bỏ qua chỉ vì không ai nghĩ đến.
Thêm nữa, nhiều người nghĩ đóng 2% xong là hết trách nhiệm. Thật ra, quỹ chưa về tay ban quản trị thì khi cần sửa lớn, cư dân dễ bị kêu gọi góp thêm. Đó chính là cảnh trong nhóm Zalo tối thứ 6.
6 câu hỏi trước khi mua căn hộ
Mang 6 câu này theo khi đi xem căn hộ. Hỏi ban quản trị, hỏi người bán, hỏi cư dân. Câu trả lời mập mờ cũng là một câu trả lời.
- Tòa nhà đã có ban quản trị chưa? Chưa có thì quỹ vẫn nằm ở chủ đầu tư.
- Chủ đầu tư đã bàn giao quỹ bảo trì chưa, bàn giao bao nhiêu phần? Xin xem biên bản hoặc thông báo công khai.
- Quỹ đã chi vào đâu trong 2 năm gần nhất? Tòa nhà minh bạch thường dán báo cáo ở bảng tin.
- Có hạng mục lớn nào sắp phải thay? Thang máy, máy phát điện, chống thấm mái.
- Phí quản lý vận hành bao nhiêu một mét vuông mỗi tháng? Nhân với diện tích, cộng vào chi phí sống.
- Căn này đã đóng đủ 2% chưa? Mua lại căn hộ cũ, anh chị yêu cầu người bán chứng minh, và ghi rõ trong hợp đồng ai chịu nếu còn thiếu.
Câu 6 nên viết thẳng vào hợp đồng đặt cọc. Những điều phải có trong hợp đồng đặt cọc, anh chị xem ở bài hợp đồng đặt cọc mua nhà đất.
Đọc tín hiệu của một tòa nhà khỏe
Tòa nhà khỏe có ban quản trị hoạt động và báo cáo thu chi dán công khai. Hành lang sạch, thang máy chạy êm, tầng hầm khô. Cư dân nói chuyện về tòa nhà bằng giọng bình thường, không bức xúc. Tòa nhà yếu thì ngược lại, và anh chị cảm nhận được ngay trong 15 phút đầu. Mẹo nhìn có trong bài đi xem nhà lần đầu.
Một tòa nhà khỏe giữ giá trị căn hộ tốt hơn. Một tòa nhà yếu kéo giá căn hộ xuống, dù bên trong anh chị sửa đẹp đến đâu.
Điều Thúy rút ra
7 năm làm nhà đất, hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy học được một điều. Câu hỏi khó nhất thường là câu hỏi đáng hỏi nhất. Người mua hỏi về quỹ bảo trì không bị coi là khó tính. Ngược lại, người bán và ban quản trị nhìn anh chị như một người hiểu chuyện, và trả lời cẩn thận hơn.
Nếu anh chị đang cân nhắc giữa căn hộ và nhà đất, nhớ cộng phí quản lý vận hành hằng tháng vào bảng chi phí. Những khoản nhỏ lặp lại mỗi tháng có khi lớn hơn anh chị nghĩ. Danh sách đầy đủ có trong bài chi phí ẩn khi mua bán nhà đất.
Câu hỏi thường gặp
Kinh phí bảo trì chung cư là bao nhiêu?
Người mua căn hộ từ chủ đầu tư đóng 2% giá trị căn hộ, tính riêng và ghi rõ trong hợp đồng mua bán. Ví dụ căn hộ 3 tỷ thì khoản này khoảng 60 triệu. Phần diện tích chủ đầu tư giữ lại chưa bán cũng phải đóng 2%.
Ai giữ quỹ bảo trì chung cư?
Chủ đầu tư giữ khi tòa nhà chưa có ban quản trị. Sau khi ban quản trị được công nhận, ban quản trị mở tài khoản riêng và nhận bàn giao. Nếu chủ đầu tư chậm, ban quản trị có thể nhờ Ủy ban nhân dân cấp xã yêu cầu bàn giao.
Kinh phí bảo trì khác phí quản lý thế nào?
Kinh phí bảo trì là khoản 2% đóng 1 lần, chỉ dùng sửa chữa, thay thế phần sở hữu chung. Phí quản lý vận hành đóng hằng tháng, trả cho bảo vệ, vệ sinh, điện nước khu chung. 2 khoản này tách riêng, không được dùng lẫn.
Mua căn hộ cũ có phải đóng 2% nữa không?
Thường người mua đầu tiên đã đóng khi mua từ chủ đầu tư. Anh chị yêu cầu người bán đưa chứng từ đã đóng, và ghi rõ trong hợp đồng ai chịu nếu còn thiếu. Đừng để chuyện này mập mờ đến lúc ban quản trị nhắc.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Chưa chốt căn hộ hay nhà đất? Anh chị đọc bài đất nền, nhà phố hay căn hộ hợp với ai trước khi đi xem. 4 câu hỏi trong đó giúp anh chị loại bớt lựa chọn không hợp, đỡ mất cả chục buổi cuối tuần.