Hai giờ sáng. Cả nhà đã ngủ, chỉ còn ánh đèn điện thoại trên mặt anh chị. Tin nhắn ngân hàng chiều nay báo: từ tháng sau, lãi suất khoản vay điều chỉnh. Tiền trả mỗi tháng tăng thêm gần 4 triệu. Anh chị mở ứng dụng ngân hàng, nhìn số dư. Sau khi trả trước và đóng đủ phí nhận nhà, tài khoản chỉ còn chưa tới 1 tháng lương. Anh chị bắt đầu tính xem tháng nào sẽ hụt.
Cảnh ấy hoàn toàn tránh được, nếu trước khi ký anh chị biết những lưu ý khi vay ngân hàng để mua nhà. Bài này có 4 phép thử Thúy luôn làm trước khi vay, và 1 con số quan trọng nhất: sau khi mua, tài khoản phải còn bao nhiêu mới ngủ ngon.
Những lưu ý khi vay ngân hàng để mua nhà là gì?
Lưu ý quan trọng nhất khi vay ngân hàng để mua nhà: phải thử khoản vay trong kịch bản xấu trước khi ký. Lãi tăng thêm 3 đến 4%, thu nhập giảm, có khoản chi lớn bất ngờ. Qua được cả 3 kịch bản mà vẫn còn quỹ dự phòng, khoản vay mới an toàn.
Vì sao người ta vay xong mới thấy ngộp
Lúc vay, mọi thứ đều đẹp. Lãi ưu đãi thấp, công việc ổn, nhà mới đẹp. Anh chị dồn hết tiền vào trả trước để vay ít đi. Nghe rất hợp lý. Nhưng chính bước ấy làm tài khoản cạn sạch.
Rồi hết ưu đãi, lãi thả nổi. Hay công ty cắt thưởng. Hay cha mẹ ốm. Chỉ cần 1 chuyện, khoản vay đang vừa sức thành gánh nặng. Không phải vì anh chị tính sai giá nhà. Mà vì anh chị chưa tính cho ngày xấu.
Phép thử 1: lãi tăng thêm 3 đến 4%
Lấy lãi suất thả nổi dự kiến sau thời gian ưu đãi, cộng thêm 3%. Tính lại tiền trả tháng đầu theo mức đó. Gia đình vẫn trả được mà không phải cắt chi tiêu thiết yếu thì qua.
| Vay 1,5 tỷ, 20 năm, trả gốc đều | Gốc tháng | Lãi tháng đầu | Tổng tháng đầu |
|---|---|---|---|
| Lãi 8%/năm (ví dụ) | 6,25 triệu | 10 triệu | 16,25 triệu |
| Lãi 11%/năm | 6,25 triệu | 13,75 triệu | 20 triệu |
| Lãi 12%/năm | 6,25 triệu | 15 triệu | 21,25 triệu |
Chênh 4% lãi là chênh 5 triệu mỗi tháng, 60 triệu mỗi năm. Con số này phải có chỗ trong ngân sách gia đình ngay từ đầu. Cách tính chi tiết có trong bài vay mua nhà lãi suất thả nổi.
Phép thử 2: một người mất thu nhập 6 tháng
Nhiều gia đình vay dựa trên lương của cả 2 vợ chồng. Hãy thử bỏ đi lương của người thu nhập cao hơn trong 6 tháng. Lương còn lại cộng quỹ dự phòng có đủ trả ngân hàng và sống không? Nếu không, khoản vay đang đặt cả nhà lên 1 chân.
Phép thử 3: khoản chi lớn bất ngờ
Sửa nhà, chữa bệnh, việc học của con. Năm nào cũng có ít nhất 1 khoản như thế. Hãy giả định có khoản chi 100 đến 200 triệu trong năm đầu sau khi mua. Anh chị lấy tiền đâu mà không phải vay nóng?
Phép thử 4: còn bao nhiêu sau khi nhận nhà
Đây là con số quan trọng nhất. Sau khi trả trước, đóng thuế phí, sửa sang, mua đồ, tài khoản phải còn ít nhất 6 tháng chi tiêu cộng 6 tháng tiền trả ngân hàng.
Ví dụ gia đình chi 20 triệu mỗi tháng, trả ngân hàng 20 triệu mỗi tháng. Quỹ cần giữ là 6 nhân 20 cộng 6 nhân 20, tức 240 triệu. Nếu muốn giữ đủ 240 triệu mà phải mua căn rẻ hơn, hãy mua căn rẻ hơn. Bài giữ bao nhiêu tiền dự phòng nói vì sao con số này đáng giá.
Đọc kỹ 4 điều trong hợp đồng vay
Ngoài 4 phép thử, anh chị đọc kỹ hợp đồng tín dụng trước khi ký. Có 4 điều Thúy luôn hỏi lại cán bộ ngân hàng.
Lãi sau ưu đãi tính thế nào
Lãi thả nổi bằng lãi cơ sở cộng biên độ bao nhiêu? Lãi cơ sở lấy theo đâu? Bao lâu điều chỉnh 1 lần? Yêu cầu ghi rõ biên độ bằng con số.
Phí trả nợ trước hạn
Trả trước hạn trong năm thứ mấy thì mất phí bao nhiêu phần trăm? Khi có tiền, anh chị sẽ muốn trả bớt. Phí cao làm việc đó tốn kém.
Bảo hiểm đi kèm
Có nơi gợi ý mua bảo hiểm khi vay. Luật Các tổ chức tín dụng 2024 không cho phép gắn việc bán bảo hiểm không bắt buộc với việc cho vay. Anh chị có quyền hỏi rõ khoản nào bắt buộc, khoản nào tự nguyện. Văn bản luật có tại Thư Viện Pháp Luật.
Khi chậm trả thì sao
Lãi phạt chậm trả bao nhiêu? Chậm bao lâu thì bị chuyển nhóm nợ? Biết trước để không bao giờ để chuyện đó xảy ra.
Thúy học được gì từ những người ngủ ngon
Trong 7 năm và hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy để ý một điều. Những người vay mà vẫn ngủ ngon không phải người vay ít nhất. Đó là người vay xong vẫn còn tiền trong tài khoản. Giữ được quỹ dự phòng thì lãi tăng cũng chỉ là chuyện phải tính lại, không phải chuyện mất ngủ.
Đêm hôm ấy sẽ khác thế nào
Quay lại 2 giờ sáng. Hãy hình dung lần này anh chị đã làm đủ 4 phép thử trước khi ký. Tin nhắn tăng lãi vẫn đến. Tiền trả vẫn tăng gần 4 triệu. Nhưng anh chị đã tính khoản đó từ 2 năm trước, và tài khoản vẫn còn 240 triệu dự phòng. Anh chị tắt điện thoại, quay sang ngủ tiếp. Sáng mai chỉ cần sửa lại ngân sách tháng.
Câu hỏi thường gặp
Những lưu ý khi vay ngân hàng để mua nhà là gì?
Thử khoản vay với lãi tăng thêm 3 đến 4%, với việc một người mất thu nhập 6 tháng, và với một khoản chi lớn bất ngờ. Sau khi nhận nhà phải còn quỹ dự phòng. Đọc kỹ cách tính lãi sau ưu đãi, phí trả trước hạn, bảo hiểm và lãi phạt.
Mua nhà xong nên còn bao nhiêu tiền dự phòng?
Thúy khuyên giữ ít nhất 6 tháng chi tiêu cộng 6 tháng tiền trả ngân hàng. Ví dụ chi 20 triệu và trả ngân hàng 20 triệu mỗi tháng thì cần khoảng 240 triệu. Thiếu khoản này thì nên mua căn rẻ hơn hoặc chờ tích lũy thêm.
Có nên dồn hết tiền trả trước để vay ít hơn?
Không nên dồn hết. Vay ít hơn giúp giảm lãi, nhưng nếu tài khoản cạn, một biến cố nhỏ cũng có thể buộc anh chị vay nóng hoặc bán nhà. Giữ quỹ dự phòng trước, phần còn lại mới dùng để trả trước.
Ngân hàng có được ép mua bảo hiểm khi vay mua nhà không?
Luật Các tổ chức tín dụng 2024 không cho phép gắn việc bán bảo hiểm không bắt buộc với việc cung cấp dịch vụ ngân hàng. Anh chị nên hỏi rõ khoản bảo hiểm nào bắt buộc theo quy định, khoản nào tự nguyện, trước khi ký.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Anh chị đang chuẩn bị vay? Hãy lấy con số tiền trả tháng đầu mà ngân hàng báo, cộng thêm 25%. Nếu gia đình vẫn trả được con số mới mà không phải cắt chi tiêu thiết yếu, anh chị đã qua phép thử khó nhất. Muốn biết 12 tháng đầu sau khi nhận nhà nên làm gì, đọc bài vừa mua nhà xong, 12 tháng đầu làm gì.