Anh Tuấn vay 1,5 tỷ mua căn nhà đầu tiên. Năm đầu, mỗi tháng anh trả khoảng 18 triệu, thấy vừa sức. Tháng thứ 13, tin nhắn ngân hàng báo số tiền mới: gần 23 triệu. Lương không tăng, con sắp vào lớp 1. Anh nói với Thúy: “Lúc ký, em chỉ nhìn con số năm đầu.”
Đa số người vay mua nhà đều nhìn con số năm đầu. Bài này giúp anh chị nhìn thêm con số của những năm sau, trước khi đặt bút ký.
Lãi ưu đãi và lãi thả nổi khác nhau thế nào
Lãi ưu đãi là mức lãi cố định trong một thời gian ngắn, thường 6 tháng, 12 tháng hoặc 24 tháng. Đây là phần ngân hàng dùng để mời chào.
Hết thời gian đó, khoản vay chuyển sang lãi thả nổi. Công thức thường là: lãi suất cơ sở của ngân hàng cộng với một biên độ cố định, ví dụ cộng 3,5% hoặc 4% một năm. Lãi suất cơ sở thay đổi theo từng kỳ, nên tiền trả hằng tháng của anh chị cũng thay đổi.
Điều quan trọng nhất cần nhớ: biên độ được ghi trong hợp đồng, còn lãi cơ sở thì anh chị không kiểm soát được.
Cách tự tính nhanh tiền trả hằng tháng
Phần lớn ngân hàng tính theo dư nợ giảm dần: mỗi tháng trả một phần gốc cố định, cộng với lãi tính trên số gốc còn lại.
Ví dụ khoản vay 1,5 tỷ trong 20 năm, tức 240 tháng:
Gốc mỗi tháng: 1,5 tỷ chia 240 bằng 6,25 triệu.
Nếu lãi 8% một năm, lãi tháng đầu bằng 1,5 tỷ x 8% chia 12, khoảng 10 triệu. Tổng tháng đầu khoảng 16,25 triệu.
Nếu lãi lên 11% một năm, lãi tháng đầu khoảng 13,75 triệu. Tổng khoảng 20 triệu.
Nếu lãi lên 13% một năm, lãi tháng đầu khoảng 16,25 triệu. Tổng khoảng 22,5 triệu.
Các con số trên chỉ là ví dụ minh họa để anh chị thấy độ nhạy. Chỉ cần lãi tăng 3 đến 5 điểm phần trăm, tiền trả mỗi tháng có thể tăng thêm 4 đến 6 triệu. Với nhiều gia đình, đó là cả tiền học của một đứa con.
Bài kiểm tra “lãi cộng 3”
Trước khi vay, Thúy luôn đề nghị anh chị làm một bài kiểm tra nhỏ: lấy mức lãi ưu đãi, cộng thêm 3 đến 4 điểm phần trăm, rồi tính lại tiền trả hằng tháng.
Nếu con số đó vẫn nằm dưới khoảng 40% thu nhập ổn định của cả nhà, anh chị đang ở vùng tương đối an toàn.
Nếu vượt quá 50%, nên cân nhắc vay ít hơn, kéo dài thời gian vay, hoặc chọn căn nhà nhỏ hơn. Không phải vì chắc chắn lãi sẽ tăng, mà vì anh chị cần chịu được nếu nó tăng.
4 câu nên hỏi ngân hàng trước khi ký
Một, biên độ sau ưu đãi là bao nhiêu và có được ghi cụ thể trong hợp đồng không.
Hai, lãi suất cơ sở được điều chỉnh bao lâu một lần, 3 tháng hay 6 tháng, và lấy theo căn cứ nào.
Ba, phí trả nợ trước hạn tính thế nào trong từng năm. Nhiều người muốn trả bớt khi có tiền, rồi mới biết bị phạt 2% đến 3% số tiền trả trước.
Bốn, có bắt buộc mua bảo hiểm khoản vay không, phí bao nhiêu mỗi năm.
Anh chị hỏi bằng tin nhắn hoặc email để có chữ, không chỉ nghe qua điện thoại.
Khi lãi đã tăng, làm gì
Đầu tiên, đừng hoảng. Ngồi lại tính chính xác dư nợ còn lại và tiền trả thực tế.
Thứ hai, hỏi ngân hàng về việc điều chỉnh kỳ hạn hoặc cơ cấu lại lịch trả. Một số ngân hàng có chương trình hỗ trợ khách hàng trả nợ đúng hạn.
Thứ ba, cân nhắc trả bớt gốc nếu có khoản dư, sau khi đã trừ phí trả trước hạn và vẫn giữ đủ tiền dự phòng.
Thứ tư, so sánh với ngân hàng khác nếu có chương trình chuyển khoản vay. Nhớ tính cả phí tất toán và phí làm hồ sơ mới.
Vay không xấu, vay mà không tính mới đáng lo
Anh Tuấn sau đó kéo dài kỳ hạn vay thêm 5 năm và trả bớt một phần gốc từ tiền thưởng cuối năm. Tiền trả mỗi tháng về lại mức gia đình chịu được.
Đòn bẩy giúp nhiều gia đình có nhà sớm hơn. Nhưng đòn bẩy chỉ là bạn khi anh chị biết rõ nó nặng bao nhiêu trong những năm xấu nhất. Bài Có tiền tích lũy rồi, có nên vay thêm ngân hàng giúp anh chị quyết định có nên vay ngay từ đầu. Nếu anh chị đang phân vân nên dùng bao nhiêu tiền tích lũy, bao nhiêu tiền vay, bài Giữ bao nhiêu tiền dự phòng trước khi đầu tư nhà đất sẽ giúp anh chị nhìn rõ hơn.
Muốn Thúy cùng xem lại bảng tính khoản vay của mình, anh chị vào nhóm Zalo miễn phí hoặc gọi 070.256.9999.
Câu chuyện trong bài là tình huống minh họa, tổng hợp từ những trường hợp Thúy thường gặp, tên nhân vật đã được thay đổi.
Lưu ý: Các mức lãi suất trong bài là ví dụ minh họa, không phải lãi suất thực tế của ngân hàng nào. Anh chị kiểm tra trực tiếp với ngân hàng trước khi quyết định.