Căn nhà phố 4 tầng, người bán ra giá 6,5 tỷ. Người môi giới nói “giá này là mềm rồi, khu này toàn 7 tỷ”. Người hàng xóm thì thì thầm “năm ngoái căn bên cạnh bán có 5 tỷ 8”. Anh chị đứng giữa 3 con số, không biết tin ai. Cách định giá nhà đất nào giúp anh chị có con số của riêng mình?
Thúy dùng 3 cách, kết hợp với nhau. Không cách nào cho con số chính xác tuyệt đối. Nhưng khi 3 cách cùng chỉ về một vùng giá, anh chị biết mình đang trả giá có căn cứ hay đang trả theo cảm xúc.
Cách định giá nhà đất đơn giản nhất là gì?
Cách định giá nhà đất đơn giản nhất là so với giá những căn tương tự đã bán thật gần đây trong cùng khu vực, rồi kiểm tra lại bằng tiền thuê và chi phí xây dựng. Giá đã bán thật quan trọng hơn giá đang rao, vì giá rao chỉ là mong muốn của người bán.
Cách 1: So với giá đã bán thật
Hỏi 2 đến 3 môi giới đang làm khu đó, hỏi người dân: 6 đến 12 tháng qua, căn nào tương tự đã bán, giá bao nhiêu. Tương tự nghĩa là cùng loại đường, cùng diện tích gần nhau, cùng tình trạng pháp lý.
Sau đó điều chỉnh: căn này mặt tiền rộng hơn thì cộng, hẻm nhỏ hơn thì trừ, sổ chưa hoàn công thì trừ. Bài bán đất mãi không được giải thích vì sao giá rao không phải giá thị trường.
Cách 2: Kiểm tra bằng tiền thuê
Hỏi căn này hoặc căn tương tự cho thuê được bao nhiêu mỗi tháng. Nhân lên 12 để ra tiền thuê 1 năm. Chia giá bán cho tiền thuê 1 năm, anh chị biết phải bao nhiêu năm tiền thuê mới bằng giá mua.
Ví dụ hãy hình dung: căn 6,5 tỷ cho thuê 20 triệu mỗi tháng, tức 240 triệu mỗi năm. 6,5 tỷ chia 240 triệu là khoảng 27 năm. Con số này cao hay thấp thì phải so với các căn khác trong khu. Nếu căn này cần nhiều năm hơn hẳn các căn quanh đó, có thể giá đang cao. Bài mua nhà cho thuê, tiền thật về túi chỉ cách tính tiền thuê thực nhận.
Cách 3: Tách giá đất và giá nhà
Giá một căn nhà gồm 2 phần: đất và căn nhà trên đất. Hỏi giá đất trống ở khu đó mỗi mét vuông, nhân với diện tích. Ước lượng chi phí xây lại căn nhà cùng quy mô, trừ phần cũ đi theo năm tháng. Cộng 2 phần lại.
Cách này giúp anh chị thấy người bán đang tính căn nhà cũ bao nhiêu. Nhà 15 năm tuổi mà tính bằng giá xây mới là dấu hiệu cần thương lượng. Thúy xây nhà để bán, nên Thúy biết chi phí xây thật khác xa con số “nhà còn mới lắm”.
Đặt 3 con số cạnh nhau
| Cách | Hỏi ai, xem gì | Cho anh chị biết |
|---|---|---|
| So giá đã bán | Môi giới khu đó, người dân | Thị trường đã chấp nhận mức nào |
| Tiền thuê | Giá thuê căn tương tự | Giá bán có hợp lý so với giá trị sử dụng |
| Đất cộng nhà | Giá đất trống, chi phí xây | Người bán đang tính căn nhà bao nhiêu |
Nếu 3 con số gần nhau, giá đó có căn cứ. Nếu giá người bán cao hơn cả 3, anh chị có lý do rõ ràng để thương lượng, không phải “em thấy hơi đắt”.
Bảng giá đất của Nhà nước dùng làm gì
Mỗi tỉnh có bảng giá đất, dùng để tính thuế, phí và bồi thường. Bảng giá này thường khác giá giao dịch ngoài thị trường. Đừng dùng nó để định giá mua bán, nhưng nên biết nó vì nó ảnh hưởng đến thuế phí. Bài thuế phí mua bán nhà đất 2026 giải thích rõ hơn.
Tin tức thị trường từ các báo lớn như VnExpress Bất động sản giúp anh chị biết xu hướng chung. Nhưng giá của 1 căn nhà cụ thể thì chỉ có đôi chân anh chị đi hỏi mới ra.
Thúy định giá thế nào
7 năm, hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc. Thúy chưa bao giờ trả giá một căn nhà khi chỉ có 1 con số. Lần nào cũng phải có ít nhất 2 trong 3 cách trên. Không phải vì Thúy nghi ngờ người bán. Mà vì khoản tích lũy của anh chị xứng đáng được bảo vệ bằng con số.
Quay lại căn nhà 6,5 tỷ. Lần này anh chị không đứng giữa 3 lời nói nữa. Anh chị cầm 3 con số của riêng mình, và bắt đầu nói chuyện.
Câu hỏi thường gặp
Cách định giá nhà đất trước khi mua?
Dùng 3 cách: so với giá những căn tương tự đã bán thật gần đây, kiểm tra bằng tiền thuê, và tách giá đất với giá căn nhà. Khi 3 con số gần nhau, giá đó có căn cứ để thương lượng.
Giá rao bán nhà có phải giá thị trường không?
Không. Giá rao là mong muốn của người bán. Giá thị trường là giá những căn tương tự đã bán thật. Hãy hỏi môi giới và người dân khu đó về các giao dịch đã chốt.
Bảng giá đất nhà nước có dùng để mua bán được không?
Bảng giá đất dùng để tính thuế, phí và bồi thường, thường khác giá giao dịch thực tế. Không nên dùng để định giá mua bán, nhưng cần biết vì nó ảnh hưởng đến các khoản thuế phí.
Ngân hàng định giá nhà có đúng giá thị trường không?
Ngân hàng định giá để xác định mức cho vay, thường thận trọng và có thể thấp hơn giá mua. Nên tham khảo, nhưng tự định giá bằng nhiều cách để có con số của riêng mình.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Căn nhà anh chị đang để ý, tuần này hãy gọi 2 môi giới khu đó và hỏi đúng 1 câu: “6 tháng qua, căn tương tự ở đây đã bán thật bao nhiêu?” Ghi lại 2 câu trả lời. Đó là con số đầu tiên trong 3 con số. Trước khi đi xem, đọc thêm bài đi xem nhà 15 phút đầu tiên nên nhìn gì.