Người môi giới mở cửa căn nhà, bật đèn, rồi quay lại nói một câu nghe rất êm tai: “Căn này cho thuê được 12 triệu một tháng đó anh chị. Một năm là 144 triệu, cứ thế mà về.”
Anh chị đứng giữa phòng khách, nhẩm tính. 144 triệu một năm. Nghe như một dòng tiền đều đặn chảy vào tài khoản, không cần làm gì thêm. Anh chị bắt đầu hình dung cảnh mỗi đầu tháng điện thoại báo tiền về.
Khoan đã. Có một câu hỏi nhỏ mà nếu anh chị hỏi ngay lúc này, nó có thể thay đổi cả quyết định: 144 triệu ấy, cuối năm thật sự còn lại trong túi anh chị bao nhiêu?
Giấc mơ dòng tiền đều
Thúy hiểu vì sao nhà cho thuê hấp dẫn người có khoản tích lũy. Nó cho cảm giác tiền đang làm việc thay mình. Mỗi tháng có một khoản về, giống như có thêm một nguồn lương. Với người đi làm công, đó là một giấc mơ rất đẹp: đến một ngày, tiền thuê nhà đủ trả các chi phí của gia đình, và mình được tự do hơn với thời gian của mình.
Giấc mơ ấy hoàn toàn có thật. Nhưng nó chỉ thành thật khi anh chị tính bằng con số về túi, chứ không phải con số trên lời rao.
Con số trên lời rao và con số trong túi
Hãy hình dung căn nhà ở đầu bài, giá thuê 12 triệu một tháng. Thúy cùng anh chị đi qua từng khoản mà lời rao không nhắc tới. Các con số dưới đây chỉ là ví dụ để anh chị thấy cách tính, không phải số liệu của một căn nhà thật.
Khoản thứ 1: những tháng nhà trống
Không có căn nhà nào có người thuê đủ 12 tháng mỗi năm, năm này qua năm khác. Người thuê cũ dọn đi, anh chị cần thời gian tìm người mới, sửa lại vài chỗ. Giả sử mỗi năm nhà trống 1 tháng, anh chị chỉ còn 11 tháng tiền thuê, tức là 132 triệu.
Khoản thứ 2: sửa chữa và hao mòn
Ống nước rò, máy lạnh hư, sơn tường bong. Người thuê ở lâu thì nhà xuống cấp, đó là chuyện bình thường. Giả sử mỗi năm anh chị chi khoảng 1 tháng tiền thuê cho sửa chữa, còn lại 120 triệu.
Khoản thứ 3: thuế và các khoản phí
Thu nhập từ cho thuê nhà phải kê khai và nộp thuế theo quy định. Mức cụ thể anh chị nên hỏi cơ quan thuế hoặc người làm kế toán, vì quy định có thể thay đổi. Cộng thêm phí quản lý nếu là căn hộ, phí môi giới mỗi lần tìm người thuê mới nếu anh chị nhờ người tìm giùm. Giả sử tất cả những khoản này lấy đi thêm khoảng 10 triệu, còn lại 110 triệu.
Khoản thứ 4: thời gian và công sức của chính anh chị
Đây là khoản không có hoá đơn. Những cuộc gọi lúc 10 giờ tối vì người thuê báo cúp điện. Những buổi chiều chạy qua xem thợ sửa. Những lần nhắc tiền thuê trễ hạn. Nếu anh chị ở xa căn nhà, khoản này còn lớn hơn. Nó không trừ thẳng vào tiền, nhưng nó trừ vào cuộc sống của anh chị.
Từ 144 triệu trên lời rao, con số thật trong ví dụ này còn khoảng 110 triệu, chưa tính thời gian của anh chị. Và nếu anh chị vay ngân hàng để mua căn nhà ấy, còn một khoản rất lớn chưa trừ: tiền lãi vay mỗi tháng.
Phép so sánh mà người đi chắc luôn làm
Có con số về túi rồi, anh chị chia nó cho tổng số tiền đã bỏ ra để có căn nhà (giá mua cộng mọi chi phí lúc mua). Kết quả là tỷ lệ tiền thuê thật mỗi năm trên vốn của anh chị. Rồi anh chị đặt tỷ lệ ấy cạnh lãi suất gửi tiết kiệm hiện tại.
Nếu tỷ lệ tiền thuê thật thấp hơn hoặc gần bằng lãi tiết kiệm, căn nhà đó không phải là một khoản đầu tư dòng tiền. Anh chị đang đặt cược vào việc giá nhà sẽ lên. Điều đó không sai, nhưng anh chị cần biết rõ mình đang cược vào điều gì, thay vì tưởng mình đang có một nguồn thu đều.
Nếu tỷ lệ tiền thuê thật cao hơn rõ ràng, và anh chị có thể chịu được những tháng trống, những lần sửa chữa, thì căn nhà đó có thể là một mảnh ghép tốt trong khoản tích lũy của anh chị.
Hỏi ai để biết giá thuê thật
Giá thuê trên lời rao là giá người bán mong. Giá thuê thật là giá người thuê đang trả. Hai con số này có khi khác nhau khá xa. Cách đơn giản nhất: anh chị đi một vòng quanh khu đó, hỏi 3 căn đang cho thuê gần nhất xem đang thuê bao nhiêu, nhà trống bao lâu thì có người. Hỏi thêm cô bán nước đầu ngõ, chú sửa xe bên đường. Người sống ở đó biết rõ hơn bất cứ tờ rơi nào.
Qua 7 năm và hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy những người mua nhà cho thuê mà hài lòng nhất thường không phải người tìm được căn có giá thuê cao nhất. Đó là người đã tính đúng ngay từ đầu, nên không bị bất ngờ sau năm thứ nhất.
Cuối năm thứ nhất
Hãy hình dung cuối năm thứ nhất. Anh chị mở sổ ghi chép, cộng tiền thuê đã nhận, trừ mọi khoản đã chi. Con số còn lại khớp với con số anh chị tính trước khi mua, có khi còn nhỉnh hơn một chút vì năm đó nhà ít trống. Anh chị không vui vì con số lớn. Anh chị vui vì không có gì bất ngờ. Và anh chị biết mình có thể tính tiếp cho căn thứ 2 bằng đúng cách đó.
Lần tới có ai nói với anh chị “căn này cho thuê được bao nhiêu một tháng”, anh chị hãy hỏi lại nhẹ nhàng: “Còn trống bao lâu mỗi năm, sửa chữa hết bao nhiêu, và người thuê hiện tại đang trả thật là bao nhiêu?” 3 câu hỏi ấy đủ để phân biệt một khoản đầu tư với một lời rao đẹp.
Nếu anh chị muốn cùng tính những con số này với người đã đi qua nhiều giao dịch, Thúy có một nhóm Zalo nhỏ cho những ai đang cầm khoản tích lũy và muốn đi chắc. Trong nhóm, Thúy chia sẻ chuyện thật, số thật, không ép ai mua gì.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Khoản dễ bị quên nhất là những tháng nhà trống. Hãy luôn tính tiền thuê cho 10 hoặc 11 tháng, không bao giờ cho đủ 12 tháng.