Sảnh bán hàng sáng đèn, nhạc nhẹ, nước cam mát lạnh. Sa bàn tòa nhà 30 tầng nằm giữa phòng. Người tư vấn đưa anh chị bảng giá: “Mua bây giờ, giá đợt đầu, 2 năm nữa nhận nhà. Chỉ cần đóng trước 20%.” Một căn hộ chưa có viên gạch nào, nhưng hợp đồng thì có thật, tiền cũng có thật. Mua nhà hình thành trong tương lai, anh chị đang mua điều gì?
Anh chị đang mua một lời hứa có điều kiện. Luật đặt ra những điều kiện đó để bảo vệ người mua. Bài này chỉ anh chị 5 điều phải kiểm tra trước khi ký, để lời hứa có chỗ dựa.
Mua nhà hình thành trong tương lai là gì?
Mua nhà hình thành trong tương lai là mua căn nhà, căn hộ đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa xây, theo dự án đã được phê duyệt. Người mua đóng tiền theo tiến độ, nhận nhà khi hoàn thành. Chủ đầu tư phải đủ điều kiện mở bán và có bảo lãnh của ngân hàng theo luật.
Cám dỗ của giá đợt đầu
Giá đợt đầu thường mềm hơn. Đóng tiền giãn ra theo tiến độ, nhẹ áp lực. Nghe hợp với người có 1 đến 3 tỷ muốn sở hữu căn hộ ở thành phố lớn.
Mặt trái: dự án có thể chậm tiến độ, thay đổi thiết kế, chủ đầu tư gặp khó về tài chính. Anh chị đã đóng tiền, nhưng chưa có nhà và cũng chưa có sổ. Bài kinh nghiệm mua đất dự án nói về cách soi lời hứa trước khi đặt cọc.
5 điều phải kiểm tra trước khi ký
1. Dự án đã đủ điều kiện mở bán chưa?
Hỏi văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Không có văn bản này, hãy dừng.
2. Có bảo lãnh ngân hàng cho căn của anh chị không?
Theo luật, chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà. Đề nghị được nhận thư bảo lãnh cho đúng căn hộ của mình. Đây là chỗ dựa khi chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết.
3. Tiến độ thanh toán có đúng giới hạn luật không?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tiền đặt cọc và thanh toán lần đầu có giới hạn, và phần lớn tiền phải đóng theo tiến độ xây dựng. Trước khi được cấp sổ, người mua không phải đóng toàn bộ giá trị hợp đồng. Hãy đối chiếu tiến độ trong hợp đồng với văn bản luật trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ.
4. Dự án có đang thế chấp không?
Dự án hoặc căn hộ đang thế chấp thì việc cấp sổ sau này có thể vướng. Hỏi rõ và đề nghị văn bản giải chấp nếu có. Bài mua chung cư chưa có sổ hồng nói về những tòa nhà chờ sổ nhiều năm.
5. Hợp đồng ghi gì khi chậm bàn giao?
Đọc kỹ điều khoản phạt chậm bàn giao, quyền đơn phương chấm dứt, hoàn tiền. Điều khoản phạt người mua chậm đóng tiền thường rất chặt. Điều khoản phạt chủ đầu tư chậm giao nhà cũng phải rõ ràng như vậy.
Bảng kiểm tra nhanh
| Giấy tờ | Có chưa |
|---|---|
| Văn bản dự án đủ điều kiện mở bán | ☐ |
| Thư bảo lãnh ngân hàng cho đúng căn | ☐ |
| Tiến độ thanh toán theo tiến độ xây dựng | ☐ |
| Thông tin thế chấp dự án | ☐ |
| Điều khoản phạt chậm bàn giao | ☐ |
Còn một câu hỏi về chính anh chị
Nếu dự án chậm 1 đến 2 năm, anh chị có ổn không? Vẫn phải thuê nhà ở, vẫn trả góp nếu đã vay. Hãy tính trường hợp xấu đó trước khi ký. Bài trả góp chủ đầu tư hay vay ngân hàng giúp anh chị chọn cách trả hợp với mình.
Thúy nói thẳng
Hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy nhiều dự án bàn giao đúng hẹn, đẹp như sa bàn. Thúy cũng thấy những người đóng tiền nhiều năm, vẫn đi thuê nhà. Khác nhau thường nằm ở 5 tờ giấy trên, không nằm ở độ đẹp của sảnh bán hàng.
Hãy hình dung lần tới ngồi trong sảnh bán hàng, ly nước cam vẫn mát. Anh chị lấy ra tờ giấy 5 dòng, hỏi từng dòng. Người tư vấn giỏi sẽ trả lời được hết. Người tư vấn vội sẽ lảng sang chuyện giá.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà hình thành trong tương lai có rủi ro gì?
Rủi ro chính là chậm tiến độ, thay đổi thiết kế, chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính và chậm cấp sổ. Hãy kiểm tra văn bản đủ điều kiện mở bán, thư bảo lãnh ngân hàng và điều khoản phạt chậm bàn giao trước khi ký.
Bảo lãnh ngân hàng khi mua nhà hình thành trong tương lai là gì?
Là cam kết của ngân hàng thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà như cam kết. Người mua nên được nhận thư bảo lãnh cho đúng căn hộ của mình.
Mua nhà hình thành trong tương lai phải đóng trước bao nhiêu?
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giới hạn tiền đặt cọc và lần thanh toán đầu, các lần sau theo tiến độ xây dựng. Hãy đối chiếu tiến độ trong hợp đồng với văn bản luật trước khi ký.
Có nên mua căn hộ đang xây không?
Có thể mua nếu dự án đủ điều kiện mở bán, có bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư có lịch sử bàn giao tốt, và anh chị chịu được trường hợp chậm tiến độ 1 đến 2 năm mà không áp lực tài chính.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Nếu anh chị sắp đi sảnh bán hàng cuối tuần này, hãy chụp bảng kiểm tra 5 dòng ở trên vào điện thoại. Hỏi đủ 5 dòng rồi mới bàn đến giá. Muốn soi kỹ hơn chung cư, đọc bài thời hạn sử dụng nhà chung cư.