“Chỉ cần trả trước 30%, phần còn lại góp theo tiến độ, không lãi.” Câu này anh chị chắc đã nghe nhiều lần ở các buổi mở bán. Nghe rất nhẹ. Nhưng nhẹ hay không còn tùy vào một câu hỏi: tiến độ đó là của ai, và nếu nó chậm thì ai chịu.
Thúy cũng đang tự xây và bán nhà tại Khu đô thị 5A, nên Thúy hiểu cả hai phía: người bán muốn có dòng tiền, người mua muốn nhẹ gánh. Bài này đặt hai cách trả cạnh nhau để anh chị chọn cho đúng với hoàn cảnh của mình.
Hai cách trả, hiểu cho đúng
Trả góp chủ đầu tư: anh chị trả tiền trực tiếp cho bên bán theo các đợt đã ghi trong hợp đồng, thường gắn với tiến độ xây dựng hoặc theo mốc thời gian. Có nơi không tính lãi, có nơi tính lãi cho phần trả chậm.
Vay ngân hàng: anh chị trả cho bên bán phần lớn tiền ngay, phần thiếu do ngân hàng giải ngân, sau đó anh chị trả gốc và lãi cho ngân hàng hằng tháng.
Cũng có nhiều dự án kết hợp cả hai: trả góp vài đợt đầu, sau đó ngân hàng liên kết giải ngân phần còn lại.
Giới hạn pháp luật anh chị nên biết
Với nhà ở hình thành trong tương lai mua từ chủ đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024 đặt ra một số giới hạn để bảo vệ người mua:
Tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, và chỉ được nhận khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Lần thanh toán đầu tiên, bao gồm cả tiền cọc, không quá 30% giá trị hợp đồng.
Tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không vượt quá 70% giá trị hợp đồng.
Trước khi người mua được cấp giấy chứng nhận, tổng số tiền thanh toán không quá 95%. Phần 5% còn lại chỉ trả khi đã có sổ.
Nếu một bên bán yêu cầu anh chị trả vượt các mức này cho nhà chưa xây xong, đó là tín hiệu nên dừng lại hỏi kỹ. Với nhà đã xây xong, mua bán giữa cá nhân, hai bên tự thỏa thuận, nên càng cần đọc hợp đồng cẩn thận.
So sánh theo 5 tiêu chí
Chi phí: Trả góp chủ đầu tư không lãi nghe rẻ, nhưng hãy so giá bán với dự án tương tự. Đôi khi phần “không lãi” đã nằm sẵn trong giá. Vay ngân hàng có lãi rõ ràng, anh chị tính được.
Áp lực dòng tiền: Trả góp chủ đầu tư thường dồn vào vài đợt lớn, mỗi đợt có thể vài trăm triệu. Vay ngân hàng chia đều ra hằng tháng, dễ cân với lương hơn.
Thủ tục: Trả góp chủ đầu tư không cần chứng minh thu nhập. Vay ngân hàng cần hồ sơ thu nhập, thẩm định tài sản, mất thời gian hơn.
Rủi ro khi chậm trả: Hợp đồng với chủ đầu tư có thể có điều khoản phạt nặng, thậm chí mất cọc hoặc mất một phần tiền đã trả. Ngân hàng thì có quy trình nợ quá hạn và phạt lãi, ít khi mất trắng ngay.
Rủi ro từ phía bên bán: Nếu bên bán chậm tiến độ hoặc gặp khó khăn tài chính, tiền anh chị đã trả nằm ở họ. Với dự án có ngân hàng bảo lãnh, anh chị được bảo vệ hơn. Hãy hỏi rõ có bảo lãnh hay không.
Ai hợp với cách nào
Trả góp chủ đầu tư hợp với anh chị có khoản tiền về theo đợt, ví dụ bán một tài sản khác, tiền thưởng lớn, hoặc thu nhập kinh doanh theo mùa, và bên bán là đơn vị uy tín, pháp lý rõ.
Vay ngân hàng hợp với anh chị có thu nhập đều hằng tháng, muốn có nhà sớm và muốn biết chắc mỗi tháng trả bao nhiêu.
Kết hợp hai cách hợp với nhiều người nhất, miễn là tổng số tiền mỗi đợt và mỗi tháng đều nằm trong khả năng chịu đựng của gia đình.
Trước khi ký, hỏi đủ 5 câu này
Tiến độ thanh toán gắn với mốc xây dựng hay mốc thời gian?
Nếu tôi trả chậm một đợt, bị phạt thế nào, sau bao lâu thì mất quyền mua?
Nếu bên bán chậm bàn giao, tôi được bồi thường thế nào?
Dự án có bảo lãnh ngân hàng không, giấy bảo lãnh ở đâu?
Khi nào tôi được ký hợp đồng mua bán chính thức và khi nào có sổ?
Bài Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất: 7 điều phải có sẽ giúp anh chị kiểm tra thêm phần cọc.
Chọn cách trả là chọn mức ngủ ngon
Không có cách trả nào tốt nhất cho tất cả mọi người. Có cách trả giúp anh chị ngủ ngon mỗi đêm, và có cách trả khiến anh chị lo mỗi khi gần đến hạn. Hãy chọn cách thứ nhất, kể cả khi phải mua căn nhà nhỏ hơn một chút.
Anh chị muốn Thúy cùng đọc tiến độ thanh toán của một dự án đang xem, hãy vào nhóm Zalo miễn phí hoặc gọi 070.256.9999.
Lưu ý: Bài viết mang tính tham khảo theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Mỗi hợp đồng cụ thể cần được đọc kỹ, nếu cần nên hỏi luật sư hoặc công chứng viên.