Căn nhà ưng ý, giá hợp lý, người bán dễ chịu. Đến lúc xem sổ, anh chị thấy trang cuối có dòng đăng ký thế chấp tại một ngân hàng. Người bán cười: “Nhà đang vay ngân hàng thôi, anh chị đưa tiền để em trả nợ, rút sổ ra là sang tên liền.” Nghe hợp lý. Nhưng đưa tiền trước, rồi người bán không rút sổ thì sao?
Mua nhà đang thế chấp ngân hàng là chuyện rất thường gặp, và hoàn toàn làm được an toàn. Điều quyết định là thứ tự dòng tiền. Bài này chỉ anh chị 3 cách làm phổ biến và cách nào an toàn nhất.
Mua nhà đang thế chấp ngân hàng có được không?
Mua nhà đang thế chấp ngân hàng được. Nhưng phải giải chấp trước khi công chứng sang tên, và ngân hàng giữ sổ phải cùng tham gia. Cách an toàn là cho tiền đi qua ngân hàng. Đừng đưa thẳng tiền mặt cho người bán trước khi sổ được giải chấp.
Vì sao nhiều căn nhà đang thế chấp
Rất nhiều người mua nhà bằng vay ngân hàng, hoặc thế chấp nhà để vay kinh doanh. Khi muốn bán, khoản vay vẫn còn, sổ vẫn nằm ở ngân hàng. Đây không phải dấu hiệu xấu. Nó chỉ có nghĩa là có thêm một bên thứ 3 trong giao dịch.
Rủi ro nằm ở chỗ người mua đưa tiền trước. Người bán có thể dùng tiền vào việc khác, hoặc khoản nợ lớn hơn lời người bán nói. Lúc đó sổ không rút ra được, tiền thì đã đi.
3 cách làm phổ biến
Cách 1: người bán tự trả nợ, rút sổ, rồi mới bán
An toàn nhất cho người mua. Người bán tự xoay tiền trả ngân hàng, lấy sổ về, xóa đăng ký thế chấp, rồi mới công chứng. Anh chị chỉ đặt cọc vừa phải trong lúc chờ.
Cách 2: người mua trả nợ thay qua ngân hàng
Ba bên làm việc với nhau: người mua chuyển tiền vào tài khoản trả nợ của người bán tại chính ngân hàng đó, ngân hàng xác nhận tất toán, giải chấp, trả sổ. Tiền đi thẳng vào khoản nợ, không qua tay người bán. Cần có văn bản thỏa thuận ghi rõ từng bước.
Cách 3: ngân hàng của người mua giải ngân để tất toán
Nếu anh chị cũng vay để mua, một số ngân hàng hỗ trợ giải ngân để trả nợ cũ của người bán rồi nhận thế chấp mới. Hỏi ngân hàng của anh chị có làm cách này không.
| Cách | Mức an toàn cho người mua | Lưu ý |
|---|---|---|
| Người bán tự rút sổ | Cao nhất | Người bán phải đủ tiền xoay |
| Trả nợ thay qua ngân hàng | Cao nếu làm đúng | Tiền chuyển thẳng vào khoản nợ, có văn bản 3 bên |
| Ngân hàng người mua tất toán | Cao | Không phải ngân hàng nào cũng làm |
| Đưa tiền mặt cho người bán đi trả | Thấp | Nên tránh |
5 việc kiểm tra trước khi đặt cọc
1. Xem trang ghi thế chấp: thế chấp ở ngân hàng nào. 2. Đề nghị người bán xin ngân hàng xác nhận số dư nợ hiện tại bằng văn bản. 3. Hỏi căn nhà có đang thế chấp cho khoản vay của người khác không. 4. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai địa phương xem có đăng ký nào khác. 5. Ghi rõ trong giấy cọc cách giải chấp, thời hạn và việc xử lý tiền cọc nếu không giải chấp được.
Bài cách đọc sổ hồng, sổ đỏ chỉ chỗ xem trang thế chấp. Bài thủ tục mua bán nhà đất 6 bước giúp anh chị xếp các bước sau đó.
Câu “anh chị cứ đưa tiền, em lo hết”
Đây là câu cần dừng lại nhất. Không phải vì người bán xấu. Mà vì khi tiền đã rời tay anh chị, anh chị không còn kiểm soát được gì nữa. Tiền thanh toán nhớ chuyển khoản, đúng tài khoản trả nợ, có văn bản xác nhận của ngân hàng.
Quy định chung về đăng ký và xóa thế chấp anh chị có thể tham khảo trên Báo Điện tử Chính phủ. Với từng căn cụ thể, hãy hỏi chính ngân hàng đang giữ sổ.
Thúy làm thế nào
Hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy đã gặp rất nhiều căn nhà đang thế chấp. Thúy luôn ngồi cùng người bán và cán bộ ngân hàng trước khi chuyển đồng tiền nào. 30 phút ngồi lại 3 bên tiết kiệm cho anh chị cả tháng mất ngủ.
Hãy hình dung lần tới người bán nói “anh chị cứ đưa tiền, em lo”. Anh chị trả lời nhẹ nhàng: “Mình hẹn cán bộ ngân hàng ngồi 3 bên nhé anh, cho cả 2 cùng yên tâm.” Người bán ngay thẳng sẽ đồng ý ngay.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà đang thế chấp ngân hàng có an toàn không?
An toàn nếu giải chấp trước khi công chứng sang tên. Tiền nên đi qua ngân hàng. Không nên đưa tiền mặt cho người bán tự đi trả nợ trước khi sổ được giải chấp.
Thủ tục mua nhà đang thế chấp như thế nào?
Kiểm tra dư nợ bằng văn bản ngân hàng, đặt cọc có điều khoản giải chấp. Trả nợ thay qua ngân hàng hoặc để người bán tự tất toán. Xóa đăng ký thế chấp xong mới công chứng và sang tên.
Làm sao biết nhà có đang thế chấp không?
Xem trang ghi biến động trên giấy chứng nhận, và hỏi văn phòng đăng ký đất đai địa phương. Đề nghị người bán cung cấp văn bản xác nhận dư nợ của ngân hàng nếu đang thế chấp.
Có nên trả nợ giúp người bán để lấy sổ?
Có thể, nếu tiền chuyển thẳng vào tài khoản trả nợ tại ngân hàng. Cần văn bản thỏa thuận 3 bên, và giấy cọc ghi rõ cách xử lý nếu không giải chấp được.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Nếu căn nhà anh chị đang xem có dòng thế chấp trên sổ, việc đầu tiên là đề nghị người bán xin ngân hàng 1 tờ xác nhận dư nợ. Có tờ giấy này, mọi bước sau đều rõ ràng. Muốn chuẩn bị giấy cọc cho đúng, đọc bài giấy đặt cọc viết tay.