Hãy hình dung anh chị đã tìm được căn nhà ưng ý sau 6 tháng đi xem. Giá đã chốt. Người bán vui vẻ: “Mai mình ra công chứng luôn nhé, anh chị chuẩn bị tiền.” Đêm đó anh chị trằn trọc. Mang gì theo? Đưa tiền lúc nào? Ký xong bao lâu thì sổ mang tên mình? Lỡ ký rồi mới phát hiện nhà đang thế chấp thì sao?
Đây là lúc nhiều người dễ sai nhất, vì vui quá và vội quá. Bài này đi cùng anh chị qua thủ tục mua bán nhà đất theo đúng thứ tự 6 bước: làm gì trước, làm gì sau, mang giấy gì, đưa tiền lúc nào để an toàn.
Thủ tục mua bán nhà đất gồm những bước nào?
Thủ tục mua bán nhà đất gồm 6 bước: kiểm tra pháp lý, đặt cọc, công chứng hợp đồng chuyển nhượng, khai và nộp thuế phí, đăng ký sang tên, nhận sổ mới. Thứ tự quan trọng nhất cần nhớ: kiểm tra xong mới đặt cọc, công chứng xong mới thanh toán phần lớn.
Bước 1: kiểm tra pháp lý trước khi đưa đồng nào
Xem bản gốc sổ, không xem bản chụp. Đối chiếu tên chủ sổ với giấy tờ tùy thân của người bán. Xem trang cuối sổ có ghi thế chấp hay biến động gì không. Cách đọc từng trang có trong bài cách đọc sổ hồng, sổ đỏ trước khi đặt cọc.
Sau đó, hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà về tình trạng thửa đất: có đang thế chấp, có tranh chấp, có bị kê biên không. Kiểm tra cả quy hoạch. Việc này có thể mất vài ngày. Đừng để ai giục anh chị bỏ qua.
Người bán đã có gia đình
Nếu nhà là tài sản chung vợ chồng, cần cả 2 vợ chồng người bán cùng ký. Nếu sổ chỉ đứng tên 1 người nhưng mua trong thời kỳ hôn nhân, vẫn cần hỏi rõ. Đây là chỗ nhiều người bỏ sót.
Bước 2: đặt cọc có điều kiện
Tiền đặt cọc nên vừa phải. Hợp đồng đặt cọc ghi rõ: giá bán, ngày công chứng, ai chịu thuế phí nào, và điều kiện trả lại cọc nếu phát hiện vấn đề pháp lý. Đặt cọc có thể công chứng để chặt chẽ hơn. Các điều khoản phải có nằm ở bài hợp đồng đặt cọc mua nhà đất.
Bước 3: công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực. Công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng trong tỉnh, thành phố nơi có nhà đất.
Giấy tờ thường cần mang
Bên bán: bản gốc sổ, giấy tờ tùy thân, giấy tờ về tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân). Bên mua: giấy tờ tùy thân, giấy tờ hôn nhân. Mỗi văn phòng công chứng có thể yêu cầu thêm. Gọi trước hỏi danh sách để không phải đi 2 lần.
Đọc kỹ hợp đồng trước khi ký
Kiểm tra diện tích, số thửa, số tờ bản đồ khớp với sổ. Giá ghi trong hợp đồng phải đúng giá thật. Ghi giá thấp để giảm thuế là rủi ro cho cả 2 bên khi có tranh chấp. Phương thức thanh toán phải ghi rõ.
Bước 4: khai và nộp thuế phí
Bên bán thường nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng, trừ trường hợp được miễn. Bên mua thường nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Hai bên có thể thỏa thuận khác về người nộp, nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng. Mức thuế phí chi tiết có trong bài thuế phí mua bán nhà đất 2026.
Bước 5: đăng ký sang tên
Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất. Thời gian giải quyết theo quy định, có nơi nhanh, có nơi lâu hơn. Hỏi rõ ngày hẹn trả kết quả và giữ biên nhận. Quy định gốc về quyền chuyển nhượng, anh chị xem tại Luật Đất đai 2024.
Bước 6: nhận sổ và bàn giao
Nhận sổ mới hoặc sổ đã cập nhật tên anh chị. Kiểm tra lại mọi thông tin trên sổ. Sau đó mới bàn giao nhà, chìa khóa, đồng hồ điện nước, biên bản bàn giao có chữ ký 2 bên.
Đưa tiền lúc nào để an toàn
| Thời điểm | Gợi ý thanh toán |
|---|---|
| Khi đặt cọc | Một khoản vừa phải |
| Khi ký công chứng | Phần lớn giá trị |
| Khi sang tên xong, bàn giao nhà | Phần còn lại |
Tiền thanh toán nhớ chuyển khoản, ghi rõ nội dung. Nếu đưa tiền mặt thì phải có giấy ký nhận rõ ràng. Mua có vay ngân hàng thì thứ tự sẽ khác một chút, vì ngân hàng giải ngân theo quy trình riêng. Hỏi ngân hàng trước khi ký đặt cọc.
Thúy để ý gì sau hơn 1.000 giao dịch
Trong 7 năm và hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy phần lớn rắc rối không đến từ thủ tục khó. Rắc rối đến từ việc làm sai thứ tự: đưa tiền trước khi kiểm tra, ký trước khi đọc. Khi đúng thứ tự, thủ tục mua bán nhà đất không đáng sợ như nhiều người nghĩ.
Buổi sáng ra công chứng
Quay lại đêm trằn trọc. Hãy hình dung lần này anh chị đã có danh sách 6 bước. Anh chị gọi văn phòng công chứng hỏi giấy tờ. Anh chị đã kiểm tra thế chấp từ tuần trước. Hợp đồng đặt cọc ghi rõ từng điều. Sáng hôm sau, anh chị ngồi đọc hợp đồng chậm rãi, hỏi lại 2 chỗ chưa rõ, rồi ký. Đêm đó anh chị ngủ một mạch tới sáng.
Câu hỏi thường gặp
Thủ tục mua bán nhà đất gồm những bước nào?
Gồm 6 bước: kiểm tra pháp lý, đặt cọc, công chứng hợp đồng chuyển nhượng, khai và nộp thuế phí, đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai, nhận sổ mới và bàn giao nhà. Kiểm tra xong mới đặt cọc, công chứng xong mới thanh toán phần lớn.
Mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng không?
Có. Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực. Giấy tay hay vi bằng không thay thế được và không dùng để sang tên.
Sang tên sổ hồng mất bao lâu?
Thời gian giải quyết theo quy định và tùy địa phương. Khi nộp hồ sơ, anh chị nhận biên nhận có ngày hẹn trả kết quả. Giữ biên nhận và theo dõi đúng hẹn.
Ai chịu thuế khi mua bán nhà đất?
Thông thường bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2%, bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Hai bên có thể thỏa thuận khác, nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh cãi.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Nếu anh chị sắp đặt cọc một căn nhà, việc nên làm ngay hôm nay: xin người bán chụp trang cuối của sổ, rồi hẹn ngày xem bản gốc. Trang cuối là nơi ghi thế chấp và biến động. Nếu người bán ngại đưa, đó đã là một câu trả lời. Muốn biết những giấy tờ khác cần xem, đọc bài giấy tờ nhà đất cần kiểm tra.