Hãy hình dung anh chị vừa bán xong một lô đất. Mua 2 tỷ, bán 2,5 tỷ. Trên giấy, anh chị lời 500 triệu. Anh chị đã kể với người nhà, đã tính trước sẽ làm gì với khoản lời ấy. Rồi đến ngày ngồi cộng lại mọi khoản đã chi từ lúc mua đến lúc bán, anh chị im lặng một lúc lâu. Con số thật về túi nhỏ hơn rất nhiều so với con số anh chị vẫn kể.
Chuyện này không hiếm. Nó xảy ra với rất nhiều người cẩn thận, vì những khoản chi làm mỏng lợi nhuận thường không nằm trên bảng giá. Chúng nằm rải rác, nhỏ lẻ, mỗi khoản một chút, và chỉ hiện ra đầy đủ khi đã quá muộn để tính lại.
Người đi chắc không hỏi “bán được bao nhiêu”. Người đi chắc hỏi “về túi được bao nhiêu”.
Nhóm chi phí thứ 1: lúc mua
Ngoài số tiền trả cho người bán, anh chị còn phải tính lệ phí trước bạ khi sang tên, phí công chứng hợp đồng, phí làm thủ tục đăng ký. Nếu mua qua người giới thiệu, có thể có thêm phí môi giới. Nếu vay ngân hàng, có phí thẩm định tài sản và phí hồ sơ vay. Mỗi khoản riêng lẻ nghe thì nhỏ, nhưng cộng lại có thể là một con số đáng kể. Mức cụ thể tính theo quy định hiện hành, nên trước khi ký, anh chị hãy hỏi thẳng công chứng viên và cán bộ ngân hàng để có con số chính xác.
Nhóm chi phí thứ 2: trong lúc giữ tài sản
Đây là nhóm hay bị quên nhất. Nếu anh chị vay để mua, mỗi tháng có tiền lãi. Giữ tài sản 2 năm là 24 tháng lãi, và khoản này có thể ăn mất một phần lớn lợi nhuận. Nếu là nhà, có tiền sửa chữa, tiền điện nước lúc không có người thuê, tiền người trông coi. Nếu là đất, có thể có chi phí rào, dọn dẹp, giữ ranh. Và còn một chi phí không hiện trên hoá đơn: tiền của anh chị đã có thể làm việc khác trong suốt thời gian nằm ở đó.
Nhóm chi phí thứ 3: lúc bán
Khi bán, thường có thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng, phí công chứng, và nếu nhờ người bán hộ thì có hoa hồng. Có khi anh chị còn phải sửa sang, dọn dẹp, chụp ảnh, đăng tin để bán được giá. Nếu bán chậm, lãi vay vẫn tiếp tục chạy mỗi tháng. Ai chịu thuế, ai chịu phí cũng cần ghi rõ trong hợp đồng, vì chỗ mập mờ này là nơi hay phát sinh tranh cãi nhất.
Một cách tính đơn giản trước khi xuống tiền
Trước khi mua bất cứ tài sản nào, anh chị hãy kẻ một bảng 3 cột. Cột 1 ghi mọi khoản chi lúc mua. Cột 2 ghi mọi khoản chi dự kiến mỗi tháng trong lúc giữ, nhân với số tháng anh chị định giữ. Cột 3 ghi mọi khoản chi lúc bán. Cộng 3 cột lại, rồi so với khoản chênh lệch anh chị kỳ vọng. Nếu sau khi trừ hết mà phần còn lại vẫn khiến anh chị hài lòng, lúc đó hãy tiếp tục. Nếu phần còn lại mỏng quá, anh chị vừa tránh được một thương vụ chỉ đẹp trên giấy.
Khi anh chị tính đủ
Tính đủ không làm anh chị mua ít đi. Nó làm anh chị mua đúng hơn. Anh chị sẽ tự tin khi thương lượng, vì biết mức giá nào là lằn ranh của mình. Anh chị sẽ bình tĩnh khi nghe những lời hứa lời to, vì biết cần trừ đi những gì. Và ngày bán, con số về túi sẽ không làm anh chị bất ngờ nữa.
Tối nay, anh chị thử lấy lại một tài sản mình đang giữ hoặc đang định mua, kẻ bảng 3 cột ấy và điền vào những gì mình biết. Chỗ nào chưa biết, đó chính là chỗ cần hỏi trước khi ký.
Nếu anh chị muốn cùng soi những con số này với người đã đi qua nhiều giao dịch, Thúy có một nhóm Zalo nhỏ cho những ai đang cầm khoản tích lũy và muốn đi chắc. Trong nhóm, Thúy chia sẻ chuyện thật, số thật, không ép ai mua gì.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Con số dễ bị quên nhất là tiền lãi vay trong những tháng chờ bán. Nếu anh chị định vay để mua, hãy nhân tiền lãi mỗi tháng với số tháng dài nhất mình có thể phải chờ, rồi mới quyết.