Chiếc chìa khoá nằm trong lòng bàn tay. Giấy tờ đã sang tên xong, tiền đã chuyển, người bán đã bắt tay chúc mừng. Anh chị đứng trong căn nhà vừa mua, nghe tiếng mình vọng lại giữa những bức tường trống. Vui, nhẹ nhõm, và rồi một câu hỏi rất nhỏ len vào: “Giờ làm gì tiếp?” Nhiều người nghĩ mua xong là hết việc. Thật ra, mua xong mới là lúc bắt đầu.
Thúy đã thấy rất nhiều căn nhà mua đúng chỗ, đúng giá, nhưng 12 tháng đầu bị bỏ mặc. Nhà đóng cửa, không người ở, không người thuê, giấy tờ cất đâu đó chưa kiểm tra lại. 1 năm trôi qua, tài sản không mất đi, nhưng cũng không làm được việc gì cho chủ của nó.
Anh chị muốn tài sản này làm việc, không nằm im
Người có tiền tích lũy từ 1 đến 5 tỷ mua nhà không chỉ để có thêm một tờ giấy chứng nhận. Anh chị muốn tài sản đó hoặc mang lại chỗ ở tốt hơn cho gia đình, hoặc mang lại tiền thuê đều đặn, hoặc giữ giá trị tốt để sau này bán được giá. 12 tháng đầu quyết định phần lớn chuyện tài sản đó có làm được việc này hay không.
Những rào cản ngay sau khi mua
Mệt. Sau nhiều tháng tìm nhà, thương lượng, làm giấy tờ, ai cũng muốn nghỉ một chút. Rồi tiền đã gần cạn sau khi trả trước và đóng phí, nên việc sửa sang bị gác lại. Rồi chưa biết nên ở, cho thuê hay để đó chờ. Mỗi lý do đều chính đáng. Nhưng gộp lại, chúng biến “nghỉ một chút” thành “để đó 1 năm”.
Kẻ phản diện: chữ “từ từ tính”
Căn nhà đóng cửa vài tháng sẽ ẩm mốc, côn trùng vào, đường nước có khi rò rỉ không ai biết. Mỗi tháng không có người thuê là 1 tháng tiền thuê mất đi, không lấy lại được. Và giấy tờ chưa kiểm tra lại có thể còn sót một lỗi nhỏ mà càng để lâu càng khó sửa. “Từ từ tính” nghe nhẹ nhàng, nhưng nó có giá, và cái giá đó tính bằng tháng.
Lịch 12 tháng đầu sau khi nhận nhà
Tháng 1: Kiểm tra giấy tờ và bàn giao
Kiểm tra lại giấy chứng nhận đã sang tên đúng chưa, thông tin có khớp không. Cất bản gốc ở nơi an toàn, chụp lại bản sao. Chuyển tên hợp đồng điện, nước, internet sang tên mình. Thay khoá cửa. Ghi lại tình trạng căn nhà bằng ảnh và video từng phòng.
Tháng 1 đến tháng 2: Quyết định công năng
Ở, cho thuê nguyên căn, cho thuê từng phần, hay giữ để bán sau. Quyết định sớm, vì mỗi lựa chọn dẫn đến một kiểu sửa sang khác. Nhà cho thuê cần bền, dễ bảo trì. Nhà để ở cần hợp với thói quen gia đình.
Tháng 2 đến tháng 3: Sửa đúng chỗ cần sửa
Ưu tiên chống thấm, điện, nước, an toàn trước. Phần trang trí để sau. Đặt ra một mức chi tối đa và giữ đúng mức đó. Sửa vừa đủ để căn nhà ở được hoặc cho thuê được, không sửa theo ý thích đến mức tiền sửa ăn hết phần lời.
Tháng 3 đến tháng 4: Tìm người ở hoặc người thuê phù hợp
Nếu cho thuê, chọn người thuê kỹ hơn chọn giá cao. Một người thuê trả đúng hạn, giữ gìn nhà cửa đáng giá hơn một người trả cao hơn chút nhưng hay trễ hẹn. Làm hợp đồng thuê rõ ràng, có tiền cọc, có biên bản bàn giao tình trạng nhà.
Tháng 6: Xem lại lần 1
Tiền thuê về có đúng hạn không, chi phí thực tế là bao nhiêu, có hỏng hóc gì cần xử lý. Ghi lại vào một trang theo dõi.
Tháng 12: Tổng kết năm đầu
Cộng toàn bộ tiền thuê đã nhận, trừ đi mọi chi phí: sửa chữa, thuế, phí quản lý, những tháng trống. Con số còn lại chia cho số tiền anh chị đã bỏ ra. Đó là tỷ suất thật của tài sản này, không phải con số người bán nói lúc chào hàng. Con số này cho anh chị biết nên giữ tiếp, điều chỉnh cách cho thuê, hay tính chuyện khác.
Nếu con số thấp hơn anh chị mong đợi, đừng vội buồn. Năm đầu luôn gánh tiền sửa sang và những tháng trống ban đầu. Hãy so với năm thứ 2. Nếu năm thứ 2 vẫn thấp, đó là lúc ngồi lại xem giá thuê, đối tượng thuê hay cách quản lý có cần thay đổi không.
Một quỹ nhỏ cho căn nhà
Ngay từ tháng đầu, hãy mở một tài khoản riêng cho căn nhà. Tiền thuê về đây, chi phí sửa chữa trả từ đây. Mỗi tháng để lại một phần tiền thuê làm quỹ bảo trì, cho những lần thay máy bơm, sơn lại tường, sửa mái. Khi tiền của căn nhà đi riêng, anh chị nhìn một lần là biết tài sản này đang mang về bao nhiêu thật, không bị lẫn với chi tiêu trong nhà. Đến tháng 12 tổng kết, mọi con số đã nằm sẵn trên sao kê.
Nếu căn nhà ở xa nơi anh chị sống
Nhiều người mua nhà ở tỉnh khác, ở quê, hoặc ở thành phố mình không sống. Khi đó, 12 tháng đầu càng cần một người ở gần giúp anh chị. Có thể là người thân, có thể là một người quản lý nhà được trả công. Thoả thuận rõ việc người đó làm: thu tiền thuê, kiểm tra nhà mỗi tháng, gọi thợ khi có hỏng hóc, báo cáo bằng ảnh. Tiền thuê nhớ chuyển thẳng vào tài khoản của anh chị, không đi qua tay người quản lý.
Anh chị cũng nên tự về thăm nhà ít nhất 2 lần trong năm đầu. Không phải vì không tin người giúp mình, mà vì có những điều chỉ chính chủ nhà mới để ý: tường bắt đầu thấm ở góc nào, hàng xóm mới xây gì, khu phố đang thay đổi ra sao.
Sau 12 tháng có kế hoạch
Anh chị sẽ không còn nhìn căn nhà như một khoản tiền đã tiêu, mà như một tài sản đang làm việc. Anh chị biết mỗi tháng nó mang về bao nhiêu, tốn bao nhiêu, và năm sau nên làm gì với nó. Đó là khác biệt giữa người sở hữu nhà đất và người làm chủ tài sản.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách chọn người thuê, cách tính tỷ suất thật sau năm đầu và những lỗi hay gặp khi mới nhận nhà. Nếu anh chị vừa mua hoặc sắp nhận nhà, vào nhóm và hỏi Thúy việc anh chị nên làm trong tháng đầu tiên.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Không có thời gian theo dõi từng tháng? Chỉ cần 2 mốc: tháng 6 và tháng 12. Ghi vào lịch điện thoại ngay hôm nhận nhà. 2 buổi tối trong 1 năm là đủ để anh chị biết tài sản của mình đang làm việc hay đang ngủ quên.