Ngày 25 hằng tháng. Điện thoại báo tin nhắn ngân hàng: trừ tiền góp. Anh chị mở nhóm Zalo rao đất, thấy lô bên cạnh lô mình đang rao thấp hơn giá mình mua. Tin đăng bán của mình đã 4 tháng, chưa ai gọi. Đêm đó anh chị nằm nhìn trần nhà và hỏi đi hỏi lại một câu: bán lỗ cho xong, hay gồng thêm?
Thúy nói thẳng: câu hỏi đó không trả lời được bằng cảm giác. Bài này đưa anh chị một phép tính để quyết, áp dụng cho ai đã vay ngân hàng mua đất và đang bị giá đất, lãi suất ép 2 đầu.
Vay ngân hàng mua đất, giá giảm: cắt lỗ hay giữ?
Giữ đất có lợi khi anh chị trả lãi thoải mái và giá đất có lý do rõ ràng để hồi lại trên mức chi phí giữ. Nên bán khi tiền lãi giữ thêm 1 năm lớn hơn mức giá có thể hồi, hoặc khi khoản góp đang ăn vào quỹ sinh hoạt của gia đình.
Đừng hỏi “giá có lên lại không”. Hỏi “giữ thêm 12 tháng tốn bao nhiêu, và giá phải lên bao nhiêu mới bù được”. Câu hỏi thứ 2 có đáp án.
Vì sao anh chị chần chừ mãi
Có 3 thứ giữ chân anh chị lại, và không thứ nào là con số.
- Tiếc giá mua. Giá anh chị đã trả là chuyện quá khứ. Thị trường không biết anh chị mua bao nhiêu.
- Sợ bán xong giá lên. Nỗi sợ này có thật, nhưng nó đang làm anh chị trả lãi mỗi tháng để mua cảm giác “chưa thua”.
- Nghe người khác nói “cố giữ đi”. Người nói câu đó không trả tiền góp thay anh chị.
Phép tính chi phí giữ thêm 12 tháng
Chi phí giữ đất 1 năm gồm tiền lãi vay, tiền lãi anh chị mất đi trên phần vốn đang chôn trong lô đất, và các khoản nhỏ như thuế đất. Cộng 3 khoản lại, chia cho giá bán hiện tại, anh chị biết giá phải lên bao nhiêu phần trăm mới hòa.
Hãy hình dung một ví dụ bằng số giả định. Anh chị mua lô đất 2 tỷ, vay 1,4 tỷ, lãi thả nổi đang 12% một năm. Giờ người mua chỉ trả khoảng 1,8 tỷ.
| Khoản (ví dụ) | Số tiền 12 tháng |
|---|---|
| Lãi vay 1,4 tỷ x 12% | 168 triệu |
| Lãi mất đi trên 600 triệu vốn tự có (giả sử 5%) | 30 triệu |
| Thuế đất, đi lại, phát quang | khoảng 5 triệu |
| Chi phí giữ thêm 1 năm | khoảng 203 triệu |
Chia 203 triệu cho giá bán hiện tại 1,8 tỷ, ra khoảng 11%. Vậy trong ví dụ này, giá lô đất phải lên hơn 11% trong 12 tháng tới thì giữ mới không thiệt hơn bán ngay. Anh chị tự hỏi: khu đó có lý do gì cụ thể để lên 11% trong 1 năm không?
Lý do cụ thể trông như thế nào
Một con đường đã khởi công và có ngày thông xe. Một khu công nghiệp đã có nhà máy chạy. Người dân về ở thật, quán xá mở thêm. Đó là lý do. Còn “nghe nói sắp có”, “quy hoạch rồi” mà không có văn bản thì chưa phải lý do. Cách soi dấu hiệu thật có trong bài nhìn một khu đang lên.
4 dấu hiệu nên bán, dù đang lỗ
Khi có từ 2 dấu hiệu dưới đây trở lên, Thúy nghiêng về bán. Lỗ một khoản biết trước dễ chịu hơn lỗ một khoản không có đáy.
- Khoản góp đang ăn vào tiền sinh hoạt. Anh chị phải cắt tiền học thêm của con, hoãn khám bệnh, để trả ngân hàng.
- Quỹ dự phòng còn dưới 3 tháng góp. Chỉ cần mất việc 1 lần là phải bán tháo.
- Chi phí giữ 1 năm vượt 10% giá bán mà khu đất không có lý do cụ thể nào để lên.
- Công việc đang chững. Khi thu nhập bấp bênh, đừng để một khoản nợ lớn đứng cạnh.
Muốn đối chiếu thêm, anh chị xem 5 dấu hiệu nên bán tài sản đang giữ.
Nếu chọn giữ, giữ cho có kỷ luật
Giữ được nghĩa là anh chị trả lãi thoải mái và có kế hoạch. Không phải giữ vì chưa dám quyết. Có kế hoạch nghĩa là có 3 thứ viết ra giấy.
- Một mốc thời gian. Ví dụ: xét lại sau 6 tháng, không phải “để đó tính”.
- Một mức giá sàn. Có người trả từ mức này trở lên thì bán, không mặc cả với chính mình nữa.
- Một cách giảm áp lực lãi. Hỏi ngân hàng về trả bớt gốc, kéo dài kỳ hạn, hoặc chuyển khoản vay. Cách tự tính khoản góp khi lãi đổi có trong bài vay lãi suất thả nổi.
Thúy đã thấy gì
Qua 7 năm và hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy người thoát được khoản nợ đất không phải người đoán đúng thị trường. Đó là người ngồi xuống tính chi phí giữ, rồi ra quyết định sớm. Người chờ “thêm chút nữa” thường bán ở mức thấp hơn, sau khi đã trả thêm 1 đến 2 năm lãi.
Và bài học lớn nhất nằm trước lúc vay. Trước khi vay mua đất, hãy thử 4 phép thử trong bài có nên vay ngân hàng mua tài sản. Đất không tạo ra tiền mỗi tháng như nhà cho thuê. Khoản góp sẽ phải đến từ túi anh chị trong suốt thời gian chờ.
Làm ngay trong 24 giờ
Lấy hợp đồng vay ra, ghi lãi suất hiện tại. Gọi 2 đến 3 người bán đất quanh đó hỏi giá thật đã giao dịch, không phải giá rao. Điền vào bảng ở trên. Viết ra mốc thời gian và giá sàn. Xong 4 việc đó, anh chị sẽ thấy mình đứng ở đâu. Lãi suất tham khảo, anh chị xem thêm trên trang Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Câu hỏi thường gặp
Vay ngân hàng mua đất, giá giảm thì có nên bán cắt lỗ?
Nên tính trước khi quyết. Cộng tiền lãi vay, lãi mất đi trên vốn tự có và chi phí nhỏ của 12 tháng tới. Chia cho giá bán hiện tại. Nếu khu đất không có lý do cụ thể để lên hơn con số đó, bán sớm thường ít thiệt hơn giữ.
Chi phí giữ đất 1 năm gồm những gì?
Gồm tiền lãi vay ngân hàng, tiền lãi anh chị mất đi trên phần vốn tự có đang nằm trong lô đất, thuế sử dụng đất và chi phí đi lại, phát quang. Nhiều người chỉ đếm lãi vay nên thấy giữ rẻ hơn thực tế.
Vay mua đất nên vay tối đa bao nhiêu phần trăm?
Không có con số chung, nhưng Thúy khuyên khoản góp hằng tháng dưới 40% thu nhập và quỹ dự phòng đủ ít nhất 6 tháng góp. Đất thường không có tiền thuê bù lãi, nên vay càng cao thì thời gian chờ càng nặng.
Làm sao biết giá đất thật đang là bao nhiêu?
Hỏi giá đã giao dịch, không phải giá rao. Hỏi người dân sống quanh đó, văn phòng công chứng gần khu và 2 đến 3 người bán. Giá rao thường cao hơn giá chốt, có khi khá nhiều.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Nếu anh chị chưa vay mà đang định vay để mua đất chờ lên giá, đọc bài mua đất vùng ven chờ lên giá trước. Bài đó có bảng tính chi phí của những năm chờ, giúp anh chị biết trước mình sẽ trả bao nhiêu cho sự chờ đợi.