Một tấm bản đồ. Chỉ một tấm bản đồ in đẹp, đặt giữa bàn tư vấn, có đường kẻ màu đỏ chạy ngang qua dự án. Người tư vấn đặt ngón tay lên đó: “Đây là tuyến đường lớn, có cả nhà ga. Làm xong là giá ở đây khác hẳn.” Anh chị nhìn đường kẻ đỏ. Anh chị tưởng tượng 5 năm sau. Và anh chị ký phiếu giữ chỗ.
Thúy muốn anh chị dừng lại ở khoảnh khắc trước khi ký đó. Vì đường kẻ đỏ ấy có thể là 3 thứ rất khác nhau. Bài này là kinh nghiệm mua đất dự án mà Thúy dùng để soi mọi lời hứa hạ tầng.
Kinh nghiệm mua đất dự án: soi lời hứa hạ tầng thế nào?
Muốn biết lời hứa hạ tầng thật đến đâu, anh chị xếp nó vào 1 trong 3 tầng: mới có trên quy hoạch, đã có quyết định đầu tư và bố trí vốn, hay đã khởi công có ngày hoàn thành. Chỉ tầng thứ 3 mới nên ảnh hưởng nhiều tới giá anh chị chấp nhận trả.
Nghe thì đơn giản. Nhưng phần lớn người mua không hỏi câu này, nên trả giá của tầng 3 cho một con đường mới ở tầng 1.
3 tầng của một lời hứa
Tầng 1: có trên bản đồ quy hoạch
Con đường được vẽ trong quy hoạch chung. Đây là ý định của nhà nước trong nhiều năm, có khi vài chục năm. Quy hoạch có thể điều chỉnh, hướng tuyến có thể dời. Ở tầng này, con đường là một khả năng, chưa phải sự thật.
Tầng 2: đã có quyết định đầu tư, có vốn
Dự án đường đã được phê duyệt chủ trương, có nguồn vốn, có chủ đầu tư công trình. Khả năng làm cao hơn nhiều. Nhưng từ đây tới lúc khởi công vẫn còn giải phóng mặt bằng, có khi kéo dài nhiều năm.
Tầng 3: đã khởi công, có tiến độ
Có công trường thật, có máy móc, có biển báo tiến độ. Anh chị đứng ở đó và nhìn thấy nó. Đây là tầng duy nhất anh chị có thể tính vào giá với độ tin cậy cao.
Vì sao lời hứa hạ tầng dễ làm anh chị mất cảnh giác
Lý do rất đời. Hạ tầng là thứ có thật, ai cũng biết đường mới làm thì giá quanh đó thường đổi. Người bán chỉ cần lấy một sự thật chung, gắn vào dự án của mình, rồi bỏ qua câu hỏi “khi nào”. Thêm câu “chỉ còn vài lô” nữa là đủ để anh chị vội. Cách hãm phanh cảm giác này có trong bài nghe chỉ còn 2 lô cuối.
Và rủi ro thật nằm ở đây: nếu con đường đổi hướng hay chậm 10 năm, anh chị vẫn phải đóng tiền theo tiến độ hợp đồng.
4 việc kiểm tra trước khi đặt cọc đất dự án
Mỗi việc dưới đây anh chị tự làm được, không cần quen ai. Làm đủ 4 việc, anh chị biết lời hứa đang ở tầng nào.
- Xin số và ngày của văn bản. Hỏi người bán: con đường này theo quyết định nào, số mấy, ngày nào. Có số văn bản thì tra được. Không có thì đó là tầng 1, hoặc chỉ là lời nói.
- Tra quy hoạch của chính dự án. Dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt chưa, lô anh chị chọn nằm ở đâu trong đó. Cách đọc quy hoạch ở bài đọc quy hoạch trước khi mua đất.
- Đến tận nơi con đường được hứa. Có công trường không, có máy không, có biển tiến độ không. Chụp ảnh, ghi ngày.
- Đọc điều khoản chấm dứt hợp đồng. Nếu anh chị dừng giữa chừng, mất bao nhiêu, nhận lại bao nhiêu. Viết con số đó ra, trước khi ký.
Báo cáo và thông tin chính thức về hạ tầng, nhà ở, anh chị có thể đối chiếu trên trang Bộ Xây dựng và cổng thông tin của tỉnh, thành nơi có dự án.
Trả giá cho đúng tầng
Đây là phần nhiều người bỏ qua. Anh chị không cần từ chối mọi dự án có lời hứa hạ tầng. Anh chị chỉ cần trả giá tương xứng với tầng của lời hứa.
Hãy so giá lô đất với giá giao dịch thật của khu dân cư hiện hữu gần đó, nơi đã có đường, có điện, có người ở. Nếu đất dự án đắt hơn nhiều mà con đường mới ở tầng 1, anh chị đang trả trước cho một tương lai chưa chắc đến. Đó là lúc nên dừng.
Cũng đừng quên tiến độ thanh toán. Trả theo tiến độ chủ đầu tư hay vay ngân hàng, mỗi cách có cái giá riêng. Bài trả góp chủ đầu tư hay vay ngân hàng giúp anh chị so.
Điều Thúy luôn tự hỏi
Sau 7 năm và hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy có một câu tự hỏi trước mọi lời hứa hạ tầng: “Nếu con đường này 10 năm nữa mới làm, mình có còn muốn mua lô đất này ở giá này không?” Nếu câu trả lời là có, Thúy mới đi tiếp.
Câu hỏi đó gạt bỏ được phần lớn những quyết định dựa trên hy vọng. Cái còn lại là những quyết định anh chị chịu được, kể cả khi mọi thứ chậm hơn dự kiến.
Câu hỏi thường gặp
Kinh nghiệm mua đất dự án quan trọng nhất là gì?
Soi mọi lời hứa hạ tầng theo 3 tầng: mới có trên quy hoạch, đã có quyết định đầu tư và vốn, hay đã khởi công. Chỉ trả giá cao cho thứ đã khởi công. Kèm theo đó là kiểm tra quy hoạch 1/500 của dự án và đọc kỹ điều khoản chấm dứt hợp đồng.
Làm sao biết con đường quảng cáo có thật sự được làm?
Hỏi số và ngày của văn bản phê duyệt, rồi tra trên cổng thông tin của tỉnh, thành. Đến tận nơi xem có công trường, máy móc, biển tiến độ hay chưa. Có văn bản và có công trường thì độ tin cậy cao hơn nhiều so với tấm bản đồ quảng cáo.
Đặt cọc đất dự án rồi muốn rút thì sao?
Tùy điều khoản trong phiếu giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán. Thường anh chị có thể mất một phần hoặc toàn bộ tiền đã đóng. Vì vậy phải đọc và ghi lại con số mất đi khi dừng trước khi ký, không phải sau.
Quy hoạch 1/500 là gì?
Quy hoạch chi tiết 1/500 là bản vẽ chi tiết của dự án, thể hiện từng lô, đường nội bộ, công trình công cộng. Dự án đã có quy hoạch 1/500 được duyệt đáng tin hơn dự án chỉ có bản vẽ phối cảnh quảng cáo.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Nếu anh chị đang cầm một phiếu giữ chỗ hay một tấm bản đồ dự án, tối nay làm việc số 1: viết ra số và ngày văn bản của từng con đường được hứa. Ô nào trống, đó là câu hỏi cho người bán ngày mai. Đọc thêm 4 dấu hiệu nên dừng tay trước tin sắp lên giá.