Lô đất đẹp như trong ảnh. Mặt tiền rộng, đường trước nhà vừa trải nhựa, người bán chỉ tay về phía xa: “Bên kia sắp làm khu hành chính mới, giá ở đây chỉ có lên.” Anh chị đứng giữa nắng, nhìn quanh, thấy cây xanh, thấy nhà cửa thưa thớt, thấy cả một tương lai. Nhưng có một điều anh chị không nhìn thấy, vì nó không nằm trên mặt đất. Nó nằm trên một tấm bản đồ ở cơ quan nhà nước, nơi lô đất này có thể đang được tô một màu hoàn toàn khác.
Thúy nói thẳng: mua nhà đất mà không xem quy hoạch là đang đánh cược khoản tích lũy của cả gia đình. Không phải cược thắng thua nhỏ. Mà là cược toàn bộ.
Anh chị muốn mua một mảnh đất. Không phải một rủi ro.
Người có 1 đến 5 tỷ thường đã mất nhiều năm để gom góp. Điều anh chị muốn khi xuống tiền rất đơn giản: mảnh đất này được xây, được ở, được bán khi cần. Không bị thu hồi bất ngờ. Không bị cấm xây vì nằm trong lộ giới. Không phải chờ 10 năm vì dính một dự án treo. Tất cả những điều đó đều có câu trả lời, và câu trả lời nằm ở quy hoạch.
Vì sao nhiều người bỏ qua bước này
Vì nó khó. Bản đồ quy hoạch đầy màu sắc và ký hiệu, nhìn vào không biết bắt đầu từ đâu. Vì người bán nói “sổ đỏ rồi, yên tâm”. Và vì sổ đỏ thì thật, nhưng sổ đỏ không nói cho anh chị biết 5 năm tới con đường trước nhà có mở rộng lấn vào 3 mét hay không. Sổ chỉ cho biết hiện tại. Quy hoạch cho biết tương lai.
Kẻ phản diện: câu “sắp có dự án lớn”
Đây là câu Thúy nghe nhiều nhất trong hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc. Nó có thể là thật. Nó cũng có thể là tin đồn. Và kể cả khi là thật, một dự án lớn ở gần có thể làm giá tăng, hoặc có thể làm chính lô đất anh chị mua bị thu hồi một phần để làm đường dẫn vào dự án đó. Cùng một thông tin, 2 kết cục ngược nhau. Chỉ có quy hoạch mới cho anh chị biết mình ở phía nào.
5 điều cần đọc trên quy hoạch trước khi đặt cọc
1. Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch
Lô đất đang là đất ở, nhưng quy hoạch có thể ghi là đất cây xanh, đất giao thông, đất công trình công cộng. Nếu quy hoạch khác với hiện trạng, nguy cơ bị thu hồi hoặc hạn chế xây dựng trong tương lai là có thật.
2. Lộ giới và chỉ giới xây dựng
Con đường trước nhà dự kiến mở rộng bao nhiêu mét? Phần đất nào nằm trong lộ giới thì không được xây dựng kiên cố. Một lô đất 100 mét vuông có thể chỉ còn 80 mét vuông xây được. Phải tính giá trên phần xây được, không phải trên phần ghi trong sổ.
3. Mật độ xây dựng và số tầng cho phép
Anh chị mua để xây nhà 4 tầng cho thuê, nhưng khu đó chỉ cho phép 2 tầng. Toàn bộ kế hoạch tài chính đổi khác. Xem kỹ quy hoạch chi tiết của khu vực để biết mình được xây gì.
4. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương
Quy hoạch là bức tranh dài hạn. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cho biết năm nay, năm sau, khu nào sẽ có thu hồi, chuyển mục đích. Đây là thông tin gần nhất với thực tế.
5. Hành lang an toàn
Đường điện cao thế, kênh rạch, cống thoát nước, đường sắt đều có hành lang an toàn. Phần đất nằm trong hành lang bị hạn chế xây dựng. Có khi chỉ là vài mét vuông, nhưng phải được ghi rõ và tính vào giá.
Cách tra cứu: 3 việc anh chị tự làm được
Việc 1: hỏi người bán bản sao giấy chứng nhận, ghi lại số thửa, số tờ bản đồ. Việc 2: tra cứu trên cổng thông tin quy hoạch của tỉnh, thành phố nơi có đất. Nhiều nơi đã có bản đồ trực tuyến, nhập số thửa là xem được. Việc 3: đến UBND phường, xã hoặc cơ quan quản lý đất đai địa phương xin cung cấp thông tin quy hoạch cho thửa đất đó. Thông tin chính thức bằng văn bản luôn đáng tin hơn ảnh chụp bản đồ ai đó gửi qua tin nhắn.
Nếu tự đọc thấy khó, hãy nhờ người có kinh nghiệm xem cùng trước khi đặt cọc. Vài giờ tìm hiểu đổi lấy sự an tâm cho nhiều năm.
Những câu nên hỏi người dân quanh lô đất
Giấy tờ và bản đồ cho anh chị biết điều được phép. Người dân quanh đó cho anh chị biết điều đang xảy ra. Trước khi đặt cọc, hãy dành 1 buổi sáng ngồi ở quán nước gần đó. Hỏi xem khu này mùa mưa có ngập không, con đường trước mặt có ai từng nghe sắp mở rộng không, những năm qua có hộ nào bị thu hồi đất không, và giá thuê nhà quanh đây thực tế là bao nhiêu. Người dân không đọc bản đồ quy hoạch, nhưng sống ở đó mỗi ngày. Khi điều người dân kể khớp với giấy tờ, anh chị có thêm một lớp an tâm. Khi không khớp, đó là chỗ cần hỏi tiếp cơ quan địa phương.
Một điều nữa: quy hoạch có thể được điều chỉnh. Thông tin anh chị tra hôm nay đúng cho hôm nay. Nếu thời gian từ lúc tra cứu đến lúc ký công chứng kéo dài nhiều tháng, hãy tra lại một lần nữa trước ngày ký.
Khi anh chị đã đọc được quy hoạch
Mọi lời giới thiệu “sắp lên giá”, “sắp có dự án” sẽ không còn làm anh chị chao đảo. Anh chị biết lô đất mình đang xem được xây gì, mất bao nhiêu đất cho đường, có nằm trong khu sắp thu hồi hay không. Anh chị trả giá dựa trên thông tin, không dựa trên cảm giác. Và nếu lô đất có vấn đề, anh chị là người biết trước, không phải người phát hiện ra sau khi đã chuyển tiền.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách đọc các ký hiệu quy hoạch thường gặp và những câu hỏi nên hỏi cơ quan địa phương. Nếu anh chị đang xem một lô đất, vào nhóm, gửi câu hỏi về quy hoạch khu đó để cùng xem nên kiểm tra thêm điều gì.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Người bán nói “sổ đỏ chính chủ, không cần xem quy hoạch”? Sổ đỏ và quy hoạch trả lời 2 câu hỏi khác nhau. Sổ cho biết ai là chủ hôm nay. Quy hoạch cho biết mảnh đất được làm gì ngày mai. Anh chị cần cả 2 câu trả lời trước khi chuyển tiền.