Tấm bảng “Cần bán đất” cắm trước lô đất đã bạc màu. Số điện thoại trên đó vẫn là số của anh chị. Mấy tháng nay, điện thoại reo vài lần, toàn người hỏi cho biết. Có người đi xem rồi im luôn. Đêm nằm, anh chị tự hỏi: hay mình hạ thêm 200 triệu cho xong?
Khoan đã. Bán đất mãi không được, phần lớn không phải vì giá. Hạ giá là việc cuối cùng nên làm, không phải việc đầu tiên. Bài này đi cùng anh chị qua 5 việc cần làm trước, theo đúng thứ tự Thúy vẫn làm.
Bán đất mãi không được là do đâu?
Bán đất mãi không được thường do 1 trong 4 lý do: người mua không biết lô đất đang bán, người mua thấy nhưng không hiểu nó hợp với ai, giấy tờ làm người mua ngại, hoặc giá cao hơn những lô đang bán quanh đó. Giá chỉ là 1 trong 4. Tìm đúng lý do rồi mới sửa.
Câu chuyện thật đằng sau lô đất đứng yên
Lúc mua, anh chị nghe người ta nói khu này “còn lên”. Hàng xóm khuyên giữ thêm. Người môi giới khuyên giữ thêm. Rồi đến ngày cần tiền, cho con đi học, trả khoản vay, hay đơn giản là muốn ngủ yên, anh chị mới đăng bán.
Và anh chị phát hiện ra một điều không ai nói lúc mua. Mua thì dễ, có người dắt đi tận nơi. Bán thì một mình. Không ai lo cho lô đất của anh chị bằng chính anh chị.
Nỗi sợ lớn nhất lúc này là sợ bán hớ. Nỗi sợ thứ hai là sợ giữ thêm thì lỡ việc cần tiền. Kẹt giữa 2 nỗi sợ, nhiều người hạ giá theo cảm xúc. Hạ một lần không ai gọi, hạ lần 2, lần 3. Người mua nhìn thấy giá cứ tụt, càng chờ thêm.
Việc 1: Kiểm tra xem người mua có thật sự nhìn thấy lô đất không
Một tấm bảng và vài bài đăng trên nhóm không phải là bán. Hãy đếm trong 30 ngày qua: bao nhiêu cuộc gọi, bao nhiêu người đi xem. Nếu dưới 5 cuộc gọi, vấn đề nằm ở chỗ ít người biết, chưa phải ở giá.
Việc cần làm: đăng lại tin với ảnh chụp buổi sáng có nắng, ảnh đường vào, ảnh từ đầu hẻm đi vào. Ghi rõ diện tích, mặt tiền, hướng, loại đất, đã có sổ riêng hay chưa. Gửi thêm cho vài môi giới đang làm khu đó. Người đi tìm đất thường hỏi môi giới địa phương trước tiên.
Việc 2: Viết ra lô đất này hợp với ai
Mỗi lô đất có 1 kiểu người mua. Đất 80m² trong hẻm xe hơi gần trường học hợp với gia đình trẻ cần chỗ ở. Đất mặt tiền đường lớn hợp với người cần chỗ kinh doanh. Đất vườn rộng hợp với người muốn chỗ nghỉ cuối tuần.
Tin đăng chung chung “đất đẹp, giá tốt” không chạm được ai. Tin đăng viết “cách trường tiểu học 400m, xe hơi vào tận nơi, xây ở ngay được” chạm đúng người đang cần. Bài đất nền, nhà phố hay căn hộ hợp với ai giúp anh chị nhìn lô đất bằng mắt người mua.
Việc 3: Dọn giấy tờ trước khi người mua hỏi
Người mua hỏi 1 câu về giấy tờ mà anh chị trả lời “để em hỏi lại” là mất nửa phần tin. Hãy chuẩn bị sẵn: bản sao sổ, thông tin quy hoạch mới nhất, xác nhận không tranh chấp nếu có, và biết rõ đất có đang thế chấp ngân hàng không.
Nếu sổ còn đứng tên chung, sổ chưa tách thửa, hay đất đang thế chấp, hãy nói rõ ngay từ đầu kèm cách xử lý. Bài đọc quy hoạch trước khi mua đất có những chỗ người mua sẽ soi, anh chị soi trước người mua một bước. Thông tin quy hoạch có thể tra trên cổng của địa phương hoặc hỏi cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Quy định chung về quyền của người sử dụng đất nằm trong Luật Đất đai 2024, có tóm tắt trên Báo Điện tử Chính phủ.
Việc 4: So giá bằng những lô đã bán, không phải lô đang rao
Giá rao là giá người bán mong. Giá đã bán mới là giá thị trường chấp nhận. Hãy hỏi 2 đến 3 môi giới khu đó: 6 tháng qua, những lô tương tự đã bán thật ở mức nào, mất bao lâu.
Nếu giá của anh chị cao hơn các lô đã bán từ 10% trở lên, người mua sẽ đi xem lô của anh chị rồi mua lô khác. Lúc này điều chỉnh giá là có lý do, không phải hạ theo cảm xúc.
Một bảng nhỏ để tự kiểm tra
| Dấu hiệu trong 30 ngày | Vấn đề nằm ở đâu | Việc nên làm |
|---|---|---|
| Dưới 5 cuộc gọi | Ít người biết | Đăng lại tin, gửi môi giới khu đó |
| Nhiều gọi, ít người đi xem | Tin đăng chưa rõ, ảnh chưa thật | Viết lại tin cho đúng người cần |
| Nhiều người xem, không ai trả giá | Giá hoặc giấy tờ | So giá đã bán, dọn giấy tờ |
| Có người trả giá nhưng không chốt | Điều kiện thanh toán | Xem việc 5 |
Việc 5: Thay đổi điều kiện trước khi thay đổi giá
Nhiều người mua thích lô đất nhưng chưa xoay đủ tiền một lần. Anh chị có thể cho thanh toán làm 2 đợt, đợt 2 sau khi công chứng. Có thể chịu phí sang tên thay người mua. Có thể chờ người mua làm hồ sơ vay ngân hàng.
Những điều kiện này đôi khi giá trị với người mua hơn việc giảm 50 triệu. Mọi thỏa thuận phải viết rõ trong hợp đồng đặt cọc. Bài hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có 7 điều cần ghi.
Khi nào thì nên hạ giá?
Làm đủ 4 việc trên trong 30 đến 45 ngày, vẫn không có ai trả giá, lúc đó hạ giá là đúng. Hạ 1 lần cho dứt khoát, về sát giá những lô đã bán thật. Đừng hạ nhỏ giọt mỗi tuần một ít.
Và hãy trả lời câu hỏi này trên giấy: nếu giữ thêm 1 năm, anh chị tốn bao nhiêu? Tiền lãi vay, tiền cơ hội của khoản tiền đang kẹt, công đi lại trông đất. Nhiều khi con số đó lớn hơn khoản định bớt cho người mua.
Điều Thúy học được sau hơn 1.000 giao dịch
7 năm, hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy một điều lặp lại. Người bán được nhanh không phải người bán rẻ nhất. Là người chuẩn bị kỹ nhất: tin đăng rõ, giấy tờ sẵn, giá có căn cứ, điều kiện linh hoạt.
Bài học lớn hơn nằm ở lúc mua. Trước khi xuống tiền, hãy viết sẵn kế hoạch bán: ai sẽ mua lại, giá nào thì bán, cần bao lâu. Bài 5 dấu hiệu nên bán tài sản giúp anh chị viết kế hoạch đó.
Câu hỏi thường gặp
Bán đất mãi không được thì nên làm gì?
Đếm số cuộc gọi và người đi xem trong 30 ngày để biết vấn đề nằm ở đâu. Sau đó làm theo thứ tự: cho nhiều người biết hơn, viết tin cho đúng người cần, dọn giấy tờ, so với giá đã bán thật, linh hoạt điều kiện thanh toán. Hạ giá là việc cuối cùng.
Có nên hạ giá để bán đất nhanh?
Chỉ nên hạ khi giá cao hơn những lô tương tự đã bán thật, hoặc đã làm đủ các việc khác mà vẫn không ai trả giá. Hạ 1 lần dứt khoát về sát giá thị trường, đừng hạ nhỏ giọt vì người mua sẽ chờ giá xuống thêm.
Bán đất bao lâu thì được?
Không có con số chung. Tùy khu vực, loại đất, giấy tờ và mức giá. Hãy hỏi môi giới địa phương những lô tương tự đã bán mất bao lâu, để có mốc so sánh cho lô của mình.
Đất đang thế chấp ngân hàng có bán được không?
Bán được, nhưng cần sự đồng ý của ngân hàng và một cách tất toán khoản vay rõ ràng trước khi sang tên. Hãy hỏi ngân hàng quy trình trước, rồi nói rõ với người mua ngay từ đầu.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Tối nay, anh chị lấy 1 tờ giấy, ghi số cuộc gọi và số người đi xem lô đất trong 30 ngày qua. Đặt con số đó cạnh bảng kiểm tra ở trên. Chỉ 10 phút, anh chị sẽ biết mình cần sửa tin đăng, sửa giấy tờ, hay sửa giá. Nếu đang tính giữ hay bán, đọc thêm bài vay ngân hàng mua đất, giá giảm, cắt lỗ hay giữ.