9 giờ tối, cửa cuốn kéo xuống một nửa. Anh chị ngồi trên mấy bao hàng trong kho, cầm cuốn sổ ghi nợ, bấm máy tính lần thứ 3. Hàng trong kho, tiền khách còn nợ, tiền trong tài khoản, cộng lại khoảng 2 tỷ. Làm ăn hơn 10 năm, con số đó là thật. Vậy mà ngoài cái tiệm này, gia đình chưa có miếng đất nào đứng tên.
Người buôn bán có 2 tỷ thường mắc kẹt ở đúng câu hỏi này: rút vốn kinh doanh mua nhà đất, hay để nguyên cho quay vòng hàng? Rút ra thì sợ hụt vốn, mối hàng bỏ đi. Để nguyên thì sợ làm cả đời chỉ có hàng tồn và sổ nợ. Bài này chỉ anh chị cách tách 2 tỷ ra 3 phần, để biết chính xác mình rút được bao nhiêu mà tiệm vẫn chạy.
2 tỷ của người buôn bán khác 2 tỷ của người đi làm
Người đi làm có 2 tỷ là có 2 tỷ trong tài khoản. Người buôn bán có 2 tỷ thì số tiền đó nằm ở 4 chỗ: trong kho, trong sổ nợ, trong tài khoản, và một phần đang nợ lại nhà cung cấp. Muốn rút vốn kinh doanh mua nhà đất, việc đầu tiên là đếm lại 2 tỷ theo đúng cách người mua tiệm sẽ đếm.
Hàng trong kho tính theo giá bán được ngay trong 1 tháng, không tính theo giá nhập. Hàng chậm bán, hàng sắp hết hạn, hàng lỗi mẫu thì tính thấp đi, hoặc bỏ ra ngoài. Tiền khách nợ chỉ tính phần chắc chắn thu được trong 30 ngày. Khoản nợ đã quá 3 tháng, anh chị tạm để riêng một dòng.
Sau đó trừ đi tiền mình còn nợ nhà cung cấp và tiền vay ngân hàng cho việc buôn bán. Nhiều người làm xong phép tính này mới giật mình: 2 tỷ trên giấy, nhưng tiền thật của mình chỉ khoảng 1 tỷ 4 hay 1 tỷ 5. Con số đó mới là điểm xuất phát.
Vì sao người buôn bán hay quyết sai ở khúc này
Nghe câu “đất không bao giờ mất”. Đất thì không mất, nhưng đất cũng không trả tiền hàng thay anh chị. Tháng nào bán chậm, nhà cung cấp vẫn đòi đủ. Lúc đó, người rút hết vốn mua đất phải bán gấp miếng đất, thường với giá thấp hơn lúc mua.
Lấy tiền vay kinh doanh đi mua nhà. Khoản vay bổ sung vốn kinh doanh ghi rõ mục đích trong hợp đồng. Dùng sai mục đích, ngân hàng có quyền thu hồi nợ trước hạn. Thúy học Đại học Luật nên luôn dặn: đọc kỹ điều khoản mục đích vay trước khi tính chuyện dùng tiền đó việc khác.
Giữ hết trong hàng vì “tiền phải quay mới đẻ ra tiền”. Câu này đúng khi hàng bán đều. Khi hàng tồn tăng dần, công nợ kéo dài dần, tiền vẫn quay nhưng không còn đẻ thêm. Nó chỉ chuyển từ ngăn kéo sang kho, từ kho sang sổ nợ.
Cách tách 2 tỷ ra 3 phần trước khi rút vốn kinh doanh mua nhà đất
Rút vốn kinh doanh mua nhà đất an toàn hay không phụ thuộc vào phần tiền còn dư sau khi tiệm đã đủ vốn quay vòng và gia đình đã có quỹ dự phòng. Chỉ phần dư này mới được đem đi mua tài sản. Anh chị chia tiền thật ra 3 phần theo đúng thứ tự dưới đây.
Phần 1: vốn quay vòng của tiệm
Lấy tiền nhập hàng trung bình mỗi tháng, nhân với số tháng từ lúc nhập đến lúc thu được tiền. Ví dụ mỗi tháng nhập 300 triệu, hàng bán và thu tiền mất khoảng 2 tháng, thì vốn quay vòng cần khoảng 600 triệu. Nếu tiệm có mùa cao điểm như Tết hay mùa cưới, cộng thêm phần phải nhập dồn cho mùa đó.
Phần 2: quỹ dự phòng cho cả tiệm và nhà
Cộng chi phí cố định của tiệm (mặt bằng, lương người làm, điện nước) với chi phí sinh hoạt của gia đình, rồi nhân 6 tháng. Người buôn bán nên giữ dư hơn người đi làm, vì thu nhập lên xuống theo mùa. Cách tính chi tiết có trong bài giữ bao nhiêu tiền dự phòng trước khi đầu tư.
Phần 3: phần dư thật, đây mới là tiền đi mua tài sản
Lấy tiền thật trừ phần 1, trừ phần 2, còn lại là phần được phép rút. Nếu phần này dưới 500 triệu, đừng vội mua gì cả. Hãy gom thêm 6 đến 12 tháng, đồng thời dọn bớt hàng tồn và đòi các khoản nợ cũ.
Bảng ví dụ: 2 tỷ trên sổ còn lại bao nhiêu để mua nhà đất
Hãy hình dung một tiệm tạp hóa sỉ ở tỉnh, cộng sổ ra khoảng 2 tỷ. Đây là con số ví dụ để anh chị thay bằng số thật của tiệm mình.
| Khoản | Số tiền (ví dụ) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tiền trong tài khoản | 400 triệu | Tính đủ |
| Hàng trong kho | 1 tỷ (giá nhập) | Bán ngay được khoảng 850 triệu |
| Khách còn nợ | 600 triệu | Thu chắc trong 30 ngày khoảng 450 triệu |
| Nợ nhà cung cấp | trừ 250 triệu | Phải trả trong tháng |
| Tiền thật | 1 tỷ 450 triệu | Không phải 2 tỷ |
| Vốn quay vòng | trừ 600 triệu | Nhập 300 triệu/tháng, vòng 2 tháng |
| Quỹ dự phòng 6 tháng | trừ 300 triệu | Chi phí tiệm và nhà 50 triệu/tháng |
| Phần được phép rút | 550 triệu | Tiền đi mua tài sản |
Phép tính này thường làm người ta hụt hẫng. Nhưng biết mình có 550 triệu thật vẫn tốt hơn nhiều so với tưởng mình có 2 tỷ, rồi xuống tiền một căn nhà 2 tỷ và kẹt cả tiệm lẫn nhà.
Phép thử tháng ế nhất trước khi xuống tiền
Trước khi đặt cọc bất cứ thứ gì, anh chị lấy sổ năm ngoái ra, tìm tháng bán chậm nhất. Rồi tự hỏi: nếu đã rút phần tiền kia ra mua đất, tháng ế nhất đó tiệm có đủ tiền trả nhà cung cấp, trả lương người làm, lo chi tiêu nhà mình không?
Nếu câu trả lời là có, kể cả khi 2 tháng ế liên tiếp, anh chị đã sẵn sàng. Nếu phải ngập ngừng, hãy giảm số tiền định rút, hoặc chờ thêm một mùa bán hàng nữa. Người từng bán gạo, gas, nước lọc như Thúy đều hiểu: tháng ế không báo trước, và mối hàng chỉ ở lại với người trả tiền đúng hẹn.
Có phần dư rồi, người buôn bán nên mua gì
Người buôn bán nên chọn tài sản không bắt mình phải nuôi mỗi tháng. Lý do rất đơn giản: tiệm đã cần tiền đều đặn rồi, đừng thêm một khoản nữa cũng đòi tiền đều đặn. Thúy gợi ý 3 hướng để anh chị cân nhắc, không phải lời khuyên mua một tài sản cụ thể nào.
Mua bằng phần dư, vay rất ít hoặc không vay. Nếu có vay, tiền trả ngân hàng mỗi tháng nên trả được bằng tháng ế nhất, không phải bằng tháng Tết. Cách tính khoản vay vừa sức có trong bài vay ngân hàng 2 tỷ mua nhà: lương bao nhiêu mới an toàn.
Ưu tiên tài sản có người thuê hoặc dễ bán lại. Nhà có người thuê thì có tiền về hằng tháng, đỡ cho tiệm vào mùa chậm. Trước khi mua, tính tiền thuê thực nhận theo bài cách tính lợi suất cho thuê thật.
Tách tên tài sản và sổ sách tiệm cho rõ. Tiền rút ra mua nhà ghi một dòng riêng, có ngày, có số tiền. Sau này vợ chồng nhìn vào cùng hiểu tiền đi đâu, không lẫn với tiền hàng. Nếu anh chị chưa biết bắt đầu chia tiền thế nào, đọc bài có 2 tỷ nên đầu tư gì để xem cách chia theo mục đích.
Thúy đã thấy gì qua hơn 20 năm bán hàng và hơn 1.000 giao dịch
Thúy bán hàng hơn 20 năm, từ gạo, gas, nước lọc đến bảo hiểm, rồi hơn 7 năm làm bất động sản với hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc. Người buôn bán giữ được cả tiệm lẫn tài sản thường không phải người kiếm nhiều nhất. Đó là người biết tiền thật của mình là bao nhiêu, và chỉ đem phần dư đi mua.
Người ôm hết vào hàng thì 10 năm sau vẫn chỉ có kho hàng. Người rút hết ra mua đất thì có khi mất cả mối hàng lẫn miếng đất. Con đường ở giữa chậm hơn, nhưng mỗi năm anh chị có thêm một thứ đứng tên mình, mà tiệm vẫn sáng đèn.
Câu hỏi thường gặp
Người kinh doanh có 2 tỷ nên rút bao nhiêu để mua nhà đất?
Chỉ rút phần còn lại sau khi trừ vốn quay vòng và quỹ dự phòng 6 tháng. Với nhiều tiệm, 2 tỷ trên sổ chỉ còn khoảng 1 tỷ 4 đến 1 tỷ 5 tiền thật. Phần được phép rút thường chỉ vài trăm triệu. Con số đúng phụ thuộc vào tiền nhập hàng mỗi tháng và thời gian thu tiền của tiệm anh chị.
Có nên dùng tiền vay kinh doanh để mua nhà đất không?
Không nên. Hợp đồng vay bổ sung vốn kinh doanh ghi rõ mục đích sử dụng tiền. Dùng sai mục đích, ngân hàng có quyền yêu cầu trả nợ trước hạn. Muốn vay mua nhà, anh chị làm hồ sơ vay mua nhà riêng. Quy định về cho vay anh chị tra thêm trên cổng thông tin Ngân hàng Nhà nước.
Hàng tồn kho có tính vào tiền tích lũy không?
Có, nhưng tính theo giá bán được ngay trong 1 tháng, không theo giá nhập. Hàng chậm bán, hàng sắp hết hạn, hàng lỗi mẫu nên tính thấp hơn hoặc bỏ ra ngoài. Cách đếm này giúp anh chị không tưởng mình giàu hơn thực tế rồi xuống tiền quá tay.
Rút vốn kinh doanh mua nhà đất, khi nào là đúng lúc?
Đúng lúc là khi phần dư sau vốn quay vòng và quỹ dự phòng đủ để mua mà không phải vay nhiều. Thêm một điều kiện: tiệm phải qua được 2 tháng ế liên tiếp sau khi đã rút tiền. Nếu chưa đạt, anh chị gom thêm 1 mùa bán hàng rồi tính lại.
Người buôn bán có nên mua nhà đất để thế chấp lấy vốn sau này không?
Có thể, nhưng đừng xem đó là lý do chính để mua. Tài sản dùng để thế chấp vay vốn hàng thì khi làm ăn khó, anh chị có thể mất cả 2. Mua nhà đất trước hết để giữ tài sản cho gia đình, khả năng thế chấp chỉ là phần phụ.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Tối nay, sau khi đóng cửa tiệm, anh chị lấy 1 tờ giấy, làm đúng bảng ví dụ ở trên bằng số thật của tiệm mình. Chỉ mất khoảng 30 phút. Nếu anh chị ngại làm vì sợ con số nhỏ hơn mình nghĩ, hãy nhớ: con số nhỏ mà thật vẫn tốt hơn con số lớn mà làm anh chị mất cả tiệm. Đọc thêm bài 7 sai lầm khi có 2 tỷ lần đầu đầu tư nhà đất trước khi đi xem bất kỳ miếng đất nào.