Sáng chủ nhật, anh chị đi xem 2 nơi trong cùng 1 buổi. 8 giờ, một lô đất nền 100 m² ở vùng ven, con đường mới trải nhựa, xung quanh còn lác đác vài căn nhà. Người dẫn đi nói: “Vài năm nữa khu này lên phố”. 10 giờ, một căn hộ 2 phòng ngủ ở rìa thành phố, thang máy chạy êm, dưới sảnh có người đang dắt con đi dạo. Giá 2 nơi gần như bằng nhau. Trên đường về, anh chị không biết nên nghiêng về bên nào.
Có 2 tỷ nên mua đất nền hay căn hộ là băn khoăn rất phổ biến, vì 2 loại tài sản này khác nhau từ gốc. Một bên là mảnh đất chờ tăng giá, một bên là chỗ ở sinh ra tiền thuê. Bài này so 2 bên trên 6 tiêu chí, chỉ ra người nào hợp với loại nào, và những câu cần hỏi trước khi xuống tiền.
Có 2 tỷ nên mua đất nền hay căn hộ?
Có 2 tỷ nên mua căn hộ khi cần chỗ ở hoặc cần tiền thuê đều hằng tháng. Nên mua đất nền khi đã có nhà ở, có thể để tiền nằm yên nhiều năm và chịu được việc tài sản không sinh ra đồng nào trong thời gian chờ. Hai loại tài sản phục vụ 2 mục đích khác nhau, nên câu trả lời nằm ở mục đích của nhà mình.
Đất nền và căn hộ khác nhau ở điểm gốc nào
Đất nền là tài sản chờ. Anh chị sở hữu mảnh đất, có thể xây khi cần. Nhưng trong lúc chờ, đất trống không cho thuê được, không sinh ra tiền. Lời hay lỗ phụ thuộc gần như hoàn toàn vào giá bán lại sau này.
Căn hộ là tài sản dùng ngay. Ở được ngay, cho thuê được ngay. Đổi lại, anh chị đóng phí quản lý hằng tháng, và căn hộ có thời hạn sử dụng gắn với tuổi tòa nhà. Đọc thêm bài thời hạn sử dụng nhà chung cư: hết hạn thì sao.
Bảng so đất nền và căn hộ trên 6 tiêu chí
| Tiêu chí | Đất nền vùng ven | Căn hộ rìa thành phố |
|---|---|---|
| Dùng ngay | Chưa, phải xây | Ở hoặc cho thuê ngay |
| Tiền thuê hằng tháng | Gần như không | Có |
| Chi phí giữ hằng tháng | Thấp | Phí quản lý, sửa chữa |
| Rủi ro pháp lý cần soi | Quy hoạch, sổ riêng từng nền | Sổ hồng, chủ đầu tư, quỹ bảo trì |
| Tốc độ bán lại | Chậm khi thị trường đứng | Thường nhanh hơn ở khu đông người ở |
| Phụ thuộc vào | Hạ tầng và dân cư tương lai | Chất lượng tòa nhà và nhu cầu thuê hiện tại |
Bảng này là khung chung. Lô đất cụ thể hay căn hộ cụ thể có thể tốt hơn hoặc tệ hơn nhiều so với bảng.
Ai hợp với đất nền, ai hợp với căn hộ
Hợp với căn hộ
Gia đình đang đi thuê, cần chỗ ở ổn định. Người đi làm cần thêm 1 khoản thu đều hằng tháng. Người không có thời gian đi xem đất, theo dõi quy hoạch. Muốn tính kỹ khoản thuê thu về, đọc bài cách tính lợi suất cho thuê thật.
Hợp với đất nền
Gia đình đã có nhà ở, khoản 2 tỷ là tiền nhàn rỗi để được 5 năm trở lên. Người chịu được việc nhìn tài sản đứng giá vài năm mà không phải bán. Người có thời gian đi thực địa, hiểu khu mình mua.
5 câu hỏi trước khi mua đất nền
1. Lô đất có sổ riêng chưa, hay mới là giấy hẹn, hợp đồng góp vốn?
2. Quy hoạch khu này là đất ở, và đã được phê duyệt đến mức nào?
3. Hạ tầng xung quanh đã có thật hay mới nằm trên bản vẽ?
4. Quanh đó đã có bao nhiêu nhà có người ở thật?
5. Nếu cần bán gấp trong 6 tháng, ai sẽ là người mua?
Bộ câu hỏi chi tiết hơn có trong bài đất phân lô bán nền có an toàn không.
5 câu hỏi trước khi mua căn hộ
1. Căn hộ đã có sổ hồng chưa, nếu chưa thì bao giờ có?
2. Quỹ bảo trì đã bàn giao cho ban quản trị chưa?
3. Phí quản lý mỗi tháng là bao nhiêu, có tăng gần đây không?
4. Giá thuê thật của căn tương tự trong tòa là bao nhiêu?
5. Tòa nhà đã được bao nhiêu năm, thang máy và hầm xe ra sao?
Cách soi ban quản trị và quỹ bảo trì có trong bài kinh phí bảo trì chung cư 2%. Quy định về nhà ở anh chị tra thêm trên cổng thông tin Bộ Xây dựng.
Sai lầm hay gặp khi chọn giữa đất nền và căn hộ
Mua đất nền vì nghe “vài năm nữa lên phố”. Lời hứa đó có khi đúng, có khi mất 10 năm. Hỏi xem hạ tầng đã khởi công chưa, đừng chỉ nhìn bản vẽ.
Mua căn hộ chỉ vì đẹp. Căn đẹp mà khó cho thuê, phí quản lý cao, thì tiền thuê không bù nổi chi phí.
Vay nhiều để mua đất nền. Đất không sinh tiền thuê, nên mọi tháng trả lãi đều đến từ túi mình. Đây là kiểu vay nặng gánh nhất.
Thúy thấy gì khi đi thực địa
Hơn 100 chuyến bay Nam Bắc, Thúy đã đi xem rất nhiều khu đất nền và tòa căn hộ. Điều Thúy học được: tài sản đáng mua là tài sản mà mình biết ai sẽ là người mua tiếp theo, và vì sao họ mua. Đất nền hay căn hộ đều có lúc đúng, lúc sai. Cái quyết định là mục đích của khoản tiền và việc mình đã đi tận nơi nhìn bằng mắt.
Câu hỏi thường gặp
Có 2 tỷ mua đất nền có lời hơn căn hộ không?
Không có câu trả lời chung. Đất nền có thể tăng giá mạnh khi hạ tầng và dân cư về, nhưng cũng có thể đứng giá nhiều năm. Căn hộ ít khi tăng mạnh nhưng có tiền thuê đều. So bằng con số của chính tài sản đang xem, không so bằng lời đồn.
Căn hộ hết thời hạn sử dụng thì có mất trắng không?
Không mất trắng ngay. Khi tòa nhà hết thời hạn, cơ quan chức năng kiểm định chất lượng. Nếu còn an toàn thì được tiếp tục sử dụng, nếu không thì có phương án cải tạo, xây lại theo quy định. Đây là điều cần tìm hiểu kỹ trước khi mua căn hộ đã nhiều năm tuổi.
Mua đất nền vùng ven cần chuẩn bị gì?
Kiểm tra sổ riêng từng nền, quy hoạch đất ở, hạ tầng đã có thật, và số nhà có người ở xung quanh. Đi thực địa ít nhất 2 lần vào giờ khác nhau. Giữ lại tiền dự phòng, vì đất trống không tự sinh ra tiền trong thời gian chờ.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Việc anh chị làm được ngay tuần này: viết ra mục đích của khoản 2 tỷ trong 1 câu, ví dụ “để ở”, “để có thêm tiền mỗi tháng” hay “để đó 5 năm”. Rồi mở bảng 6 tiêu chí trong bài, tô đậm dòng quan trọng nhất với mục đích đó. Dòng được tô đậm sẽ cho anh chị biết nên nghiêng về đất nền hay căn hộ.