Người môi giới mở điện thoại, chìa cho anh chị xem tấm ảnh chụp mặt tiền. Tầng trệt là một tiệm cà phê nhỏ, khách ngồi kín bàn. “Nhà này đang có khách thuê ổn định, mua xong là tháng sau anh chị nhận tiền luôn, khỏi phải tìm khách.” Câu nói ấy chạm đúng điều anh chị mong. Anh chị không muốn mua một căn nhà rồi để trống hàng tháng trời, không muốn tự đi đăng tin, dẫn khách, thương lượng. Một căn nhà có sẵn người thuê nghe như một cỗ máy đã chạy sẵn, chỉ việc nhận chìa khóa và nhận tiền.
Thúy đã thấy nhiều người mua nhà có khách thuê sẵn và hài lòng. Nhưng Thúy cũng thấy những người mua xong mới biết hợp đồng thuê cũ còn 4 năm với giá thuê thấp hơn thị trường, hoặc khách thuê đã đóng trước cả năm cho chủ cũ, hoặc chỗ kinh doanh của khách đang có tranh chấp với hàng xóm. Căn nhà không có lỗi. Lỗi nằm ở tờ hợp đồng mà người mua chưa đọc.
Điều anh chị đang thật sự mua
Khi mua một căn nhà đang cho thuê, anh chị không chỉ mua gạch đá và mảnh đất. Anh chị đang mua cả một mối quan hệ đã có sẵn: một người khách với thói quen trả tiền riêng, một mức giá đã thỏa thuận, những lời hứa mà chủ cũ đã nói. Tất cả những thứ đó đi theo căn nhà sang tay anh chị. Vì vậy, đọc hợp đồng thuê cũng quan trọng như đọc giấy tờ nhà.
Vì sao người mua thường bỏ qua bước này
Lý do đầu tiên là niềm tin vào con số tiền thuê. Người bán nói một con số, anh chị nhân lên 12 tháng, thấy hợp lý, và dừng ở đó. Lý do thứ 2 là ngại làm phiền khách thuê, không muốn hỏi han nhiều. Lý do thứ 3 là thời gian: người bán thúc đặt cọc nhanh vì “có người khác đang hỏi”, và việc đọc kỹ một tờ hợp đồng thuê bị đẩy về sau, rồi bị quên luôn.
5 điều phải đọc trong hợp đồng thuê
1. Thời hạn thuê và điều kiện chấm dứt
Hợp đồng còn bao lâu? Nếu anh chị muốn dọn về ở hoặc muốn sửa lại nhà, anh chị có quyền chấm dứt sớm không, phải báo trước bao lâu, có phải bồi thường không? Một hợp đồng còn dài với điều khoản chấm dứt chặt có thể giữ chân anh chị nhiều năm, dù kế hoạch của gia đình đã thay đổi.
2. Giá thuê và cách điều chỉnh
Giá thuê hiện tại là bao nhiêu, bao lâu được tăng một lần, mỗi lần tăng tối đa bao nhiêu? Hãy so với giá thuê của những căn tương tự trong khu. Nếu giá đang thấp hơn mặt bằng chung và hợp đồng khóa giá thêm vài năm, khoản thu thật của anh chị sẽ thấp hơn con số anh chị đã nhân lúc đầu.
3. Tiền cọc và tiền thuê đã trả trước
Khách thuê đã đặt cọc bao nhiêu cho chủ cũ? Đã trả trước bao nhiêu tháng? Khi anh chị nhận nhà, ai giữ khoản cọc đó, và tiền thuê trả trước được tính lại thế nào? Nếu không làm rõ, đến lúc khách trả nhà đòi lại tiền cọc, người phải trả có thể là anh chị, trong khi tiền đã nằm trong túi chủ cũ.
4. Ai sửa chữa cái gì
Hư mái, hỏng điện nước, thấm dột thì ai chịu? Khách thuê có được tự ý cải tạo không, khi trả nhà có phải trả lại hiện trạng ban đầu không? Với khách kinh doanh, những điều khoản này đặc biệt quan trọng, vì khách thường làm thêm bếp, biển hiệu, đường điện riêng.
5. Người thuê thật sự là ai và đang dùng nhà làm gì
Người ký hợp đồng có đúng là người đang ở hoặc kinh doanh không, hay đã cho người khác thuê lại? Việc kinh doanh có giấy phép không, có gây phiền cho hàng xóm không? Anh chị nên xin phép gặp trực tiếp khách thuê, hỏi nhẹ nhàng khách có ý định thuê tiếp không. Câu trả lời của khách thuê đôi khi nói nhiều hơn lời giới thiệu của người bán.
Đưa tất cả vào hợp đồng mua bán
Sau khi đọc đủ 5 điều, những gì đã thống nhất về tiền cọc của khách, tiền thuê trả trước, ngày bàn giao quyền thu tiền, hãy ghi rõ vào hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán. Đừng chỉ dựa vào lời hứa miệng của người bán. Tiền thanh toán nhớ chuyển khoản. Nếu đưa tiền mặt thì phải có giấy ký nhận rõ ràng. Nếu có thể, hãy để cả 3 bên: anh chị, chủ cũ và khách thuê cùng biết về việc chuyển giao, để không ai bất ngờ.
Kết quả của nửa ngày đọc kỹ
Hãy hình dung 2 người cùng mua một căn nhà có khách thuê sẵn. Người thứ nhất tin con số và đặt cọc ngay trong buổi xem. Người thứ 2 dành thêm nửa ngày đọc hợp đồng, gặp khách thuê, và phát hiện khoản cọc của khách chưa được tính vào giá. Người thứ 2 thương lượng trừ khoản đó vào giá mua. Cùng một căn nhà, nhưng người thứ 2 nhận nhà mà không ôm theo một món nợ ẩn.
Trước khi anh chị đặt cọc
Nếu anh chị đang xem một căn nhà có người thuê sẵn, hãy xin bản hợp đồng thuê và đọc theo đúng 5 điều trên. Nếu có điều khoản anh chị chưa hiểu, hãy vào nhóm Zalo của Thúy và hỏi, đừng ký khi còn một dòng nào mơ hồ.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Người bán không cho xem hợp đồng thuê gốc, chỉ đưa bản tóm tắt? Anh chị cứ lịch sự đề nghị xem bản có chữ ký. Nếu vẫn không được, đó là thông tin quan trọng để anh chị cân nhắc.