Hãy hình dung hai căn nhà cùng giá, cùng diện tích, cách nhau 2 cây số. Căn thứ nhất đi bộ 5 phút tới trường tiểu học và chợ. Căn thứ hai yên tĩnh hơn, nhưng đi đâu cũng phải lấy xe. Mười năm sau, một căn bán được nhanh trong vài tuần. Căn kia treo biển cả năm. Khác nhau không nằm ở căn nhà, mà nằm ở những gì quanh nó.
Tiện ích quanh nhà là phần giá trị mà người mua hay nhìn lướt qua, nhưng người thuê và người mua sau thì nhìn rất kỹ. Bài này chỉ anh chị tiện ích nào thật sự giữ giá, tiện ích nào chỉ đẹp trên tờ quảng cáo, và cách tự kiểm tra trong một buổi đi xem.
Tiện ích quanh nhà nào giúp nhà giữ giá?
Tiện ích quanh nhà giúp giữ giá là những thứ gia đình dùng hằng ngày và đi bộ hoặc đi xe vài phút là tới: trường học, chợ hoặc siêu thị, trạm y tế hay bệnh viện, và đường đi làm thuận. Những thứ dùng mỗi ngày tạo ra người thuê, người mua lâu dài.
Giới nghiên cứu nhà đất có một cách nhìn gọi là định giá theo đặc tính: giá một căn nhà là tổng giá của từng đặc tính cộng lại, trong đó có khoảng cách tới trường, chợ, bệnh viện. Anh chị đọc thêm về cách nhìn này trên Wikipedia. Ý dùng được ngay: tiện ích không phải phần thêm cho vui, nó nằm trong giá.
Bảng chấm tiện ích quanh nhà
| Tiện ích | Khoảng cách tốt | Vì sao giữ giá |
|---|---|---|
| Trường mầm non, tiểu học | Dưới 1 km | Gia đình có con nhỏ là nhóm thuê, mua ổn định nhất |
| Chợ, siêu thị | Dưới 1 km | Dùng mỗi ngày, người lớn tuổi rất coi trọng |
| Trạm y tế, bệnh viện | Dưới 3 km | Yên tâm cho người già, trẻ nhỏ |
| Đường lớn đi làm | Dưới 10 phút chạy xe | Người thuê đi làm chọn theo thời gian di chuyển |
| Công viên, khoảng xanh | Đi bộ được | Tăng chất lượng sống, dễ cho thuê hơn |
Mỗi tiện ích đạt khoảng cách tốt cho 1 điểm. Căn đạt 4 đến 5 điểm thường dễ cho thuê, dễ bán lại. Căn chỉ đạt 1 đến 2 điểm cần giá mua thấp hơn hẳn mới đáng cân nhắc.
Tiện ích nào chỉ đẹp trên giấy
Tiện ích “sắp có”
Trường học, trung tâm thương mại, bệnh viện “sắp xây” chưa phải tiện ích. Nó là một lời hứa. Chỉ tính những gì đã mở cửa và đang có người dùng.
Tiện ích quá sát nhà
Nhà sát cổng trường thì giờ tan học kẹt xe. Nhà sát chợ thì ồn và có mùi. Gần là tốt, nhưng cách vài trăm mét thường tốt hơn sát vách.
Tiện ích khu không dành cho người trong khu
Một khu vui chơi lớn kéo người từ nơi khác tới, làm đường đông và ồn, nhưng người ở chưa chắc dùng tới. Hỏi chính mình: gia đình sống ở đây có dùng nó mỗi tuần không.
Kiểm tra tiện ích trong một buổi đi xem
Đi bộ, không đi xe. Từ căn nhà đi bộ tới chợ và trường gần nhất. Bản đồ ghi 800 mét, nhưng đi bộ thật mới biết có vỉa hè không, có phải băng qua đường lớn không.
Đi đúng giờ cao điểm. Ghé vào 7 giờ sáng và 5 giờ chiều để xem đường đi làm có kẹt không, cổng trường có ùn không.
Hỏi người bán hàng quanh đó. Hỏi cô bán nước đầu hẻm: khu này ai hay thuê nhà, thuê bao nhiêu, mùa mưa có ngập không. Người ở lâu biết những điều không có trên giấy.
Những điều cần xem thêm về vị trí có trong bài kinh nghiệm chọn vị trí mua nhà, và nếu anh chị đang phân vân giữa hai kiểu nhà, xem bài nên mua nhà hẻm hay mặt tiền.
3 sai lầm hay gặp
Sai lầm 1: Chọn theo nhu cầu của mình hôm nay. Vợ chồng chưa có con nên không quan tâm trường học. Nhưng người mua lại căn nhà sau 10 năm có thể đang tìm đúng điều đó. Mua tài sản là mua cho cả người chủ tiếp theo, như bài phong thủy khi mua nhà cũng nhắc.
Sai lầm 2: Trả thêm tiền cho tiện ích chưa có. Giá đã cộng sẵn trung tâm thương mại sắp xây là anh chị đang trả trước cho một lời hứa.
Sai lầm 3: Quên tính tiện ích khi định cho thuê. Người thuê chọn nhà theo đường đi làm và trường của con trước, rồi mới tới nội thất. Bài mua nhà cho thuê chỉ cách tính lợi suất thật.
Điều Thúy để ý khi đi thực địa
Thúy đã bay hơn 100 chuyến Nam Bắc để đi xem nhà đất. Việc Thúy luôn làm là gửi xe, đi bộ một vòng quanh căn nhà. Nhìn chợ có đông không, trường có học sinh ra vào không, quán ăn sáng có mở không. Một khu đang có người sống thật sẽ hiện ra trong 30 phút đi bộ, rõ hơn mọi tờ quảng cáo.
Câu hỏi thường gặp
Nhà gần trường học có giữ giá hơn không?
Thường là có, vì gia đình có con nhỏ là nhóm thuê và mua ổn định. Nhưng nên cách cổng trường vài trăm mét để tránh kẹt xe giờ tan học, không nên sát vách.
Có nên trả thêm tiền cho tiện ích sắp xây?
Không nên trả nhiều. Tiện ích chưa mở cửa là lời hứa, có thể chậm hoặc không xây. Hãy định giá theo những gì đang có người dùng, phần sắp có chỉ là điểm cộng.
Nhà gần chợ có tốt không?
Gần chợ trong khoảng đi bộ được là tốt, nhất là với người lớn tuổi. Sát chợ thì ồn, có mùi và đông, nên khó cho thuê để ở hơn, trừ khi dùng để kinh doanh.
Kiểm tra tiện ích quanh nhà thế nào cho nhanh?
Đi bộ từ căn nhà tới chợ và trường gần nhất, ghé vào giờ cao điểm sáng và chiều, và hỏi người bán hàng lâu năm quanh đó. Một buổi là đủ để thấy khu đó có người sống thật hay không.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Nếu anh chị đang xem một căn nhà, cuối tuần này hãy gửi xe và đi bộ 30 phút quanh căn đó, mang theo bảng chấm 5 tiện ích ở trên. Căn nào dưới 3 điểm, ghi lại và hỏi người bán: giá này đã tính chuyện thiếu tiện ích chưa.