Chiều chủ nhật, anh chị lái xe ra vùng ven, dừng lại bên một mảnh đất trống cỏ mọc ngang đầu gối. Người môi giới chỉ tay về phía xa: “Sau này đường lớn chạy qua đây, khu công nghiệp ở bên kia, giá đất sẽ khác lắm.” Gió thổi mát, trời rộng, và trong đầu anh chị hiện ra một con số: mua bây giờ, vài năm nữa bán gấp đôi. Một kế hoạch nghe rất gọn gàng: mua, chờ, bán.
Thúy nói thẳng, vì đã thấy điều này lặp lại nhiều lần trong 7 năm làm nghề: phần lớn người mua đất chờ chỉ tính 2 con số, giá mua hôm nay và giá bán mong đợi. Con số thứ 3 thường bị quên, dù chính nó quyết định cả thương vụ có đáng hay không. Đó là chi phí của những năm chờ đợi.
Anh chị mong khoản tiền lớn lên mà không cần trông
Đất có một sức hút rất riêng với người có tiền tích lũy: không phải trông nom khách thuê, không phải sửa chữa, cứ để đó là được. Mong muốn ấy dễ hiểu. Nhưng “cứ để đó” không có nghĩa là miễn phí. Mỗi năm mảnh đất nằm yên, gia đình anh chị đều đang trả một cái giá, chỉ là cái giá ấy không hiện ra trên bất kỳ hóa đơn nào.
3 khoản chi phí âm thầm
Khoản thứ nhất là tiền vốn nằm im. Số tiền mua đất, nếu để ở một nơi an toàn có lãi, mỗi năm sẽ sinh ra một khoản. Khi đặt vào đất chờ, khoản lãi đó biến mất. Khoản thứ 2 là tiền giữ đất: thuế đất hằng năm, tiền dọn cỏ, rào chắn, tiền đi lại kiểm tra để không bị lấn chiếm. Nếu mua bằng tiền vay, còn có tiền lãi vay mỗi tháng. Khoản thứ 3 khó đo nhất: những việc gia đình phải hoãn lại vì tiền đã nằm trong đất, như sửa nhà, cho con đi học thêm, hay một tài sản khác lẽ ra đã mang về thu nhập đều đặn.
Cách tính đủ trước khi mua
Bước 1: tính chi phí mỗi năm chờ
Lấy số tiền mua đất nhân với mức lãi anh chị có thể nhận được nếu gửi an toàn, cộng thuế đất, tiền giữ đất, và lãi vay nếu có. Đây là số tiền mảnh đất “ăn” của anh chị mỗi năm. Hãy viết nó ra thật rõ.
Bước 2: nhân với số năm chờ thật, không phải số năm mong muốn
Người bán thường nói 2 đến 3 năm. Hãy tự hỏi: con đường ấy, khu công nghiệp ấy đã có quyết định chính thức chưa, đã khởi công chưa? Nếu mới chỉ là quy hoạch trên giấy, hãy tính thời gian chờ dài gấp đôi. Nhân chi phí mỗi năm với số năm đó, anh chị sẽ có tổng chi phí chờ đợi.
Bước 3: so với giá bán thật có thể đạt
Giá bán sau này phải đủ để bù cả giá mua, tổng chi phí chờ, thuế phí khi bán, rồi mới đến phần lời. Rất nhiều thương vụ mà người mua kể là “lời gấp rưỡi” khi tính đủ các khoản này thì chỉ còn hòa vốn, có khi còn thua so với việc để tiền yên ở ngân hàng.
Bước 4: tự hỏi nếu phải chờ lâu hơn, gia đình có chịu được không
Đây là câu hỏi quyết định. Nếu con đường chậm thêm 5 năm, anh chị có cần rút tiền ra không? Có phải bán vội không? Nếu câu trả lời là có, khoản tiền này không hợp để đặt vào đất chờ, dù mảnh đất có đẹp đến đâu.
Khi nào đất chờ vẫn hợp lý
Đất chờ không phải lựa chọn sai. Nó hợp với phần tiền anh chị chắc chắn không cần đến trong nhiều năm, khi hạ tầng xung quanh đã có quyết định rõ ràng, và khi anh chị đã tính đủ chi phí chờ mà vẫn thấy hợp lý. Nó không hợp với khoản tiền phòng thân, khoản tiền cho con đi học, hay khoản tiền vay ngắn hạn.
Kết quả của một phép tính
Hãy hình dung 2 người cùng đứng trước mảnh đất cỏ mọc ngang gối. Người thứ nhất mua ngay vì thấy viễn cảnh. Người thứ 2 về nhà, ngồi tính 4 bước, thấy rằng nếu đường chậm 5 năm thì gia đình mình sẽ gặp khó. Người thứ 2 quyết định chỉ mua một mảnh nhỏ hơn bằng phần tiền thật sự để dài hạn, và giữ phần còn lại cho một tài sản có thu nhập ngay. 7 năm sau, dù con đường đến sớm hay muộn, người thứ 2 vẫn không phải bán vội thứ gì.
Trước khi anh chị ra vùng ven lần tới
Hãy mang theo 4 bước này và làm phép tính ngay tại quán nước gần mảnh đất. Nếu muốn có người cùng kiểm tra con số, anh chị gửi phép tính vào nhóm Zalo của Thúy, mọi người sẽ cùng soi trước khi anh chị đặt cọc.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Anh chị đang giữ một mảnh đất chờ mà chưa từng tính chi phí chờ? Chỉ cần làm phép tính ở bước 1 và bước 2 với con số thật của mảnh đất đó, anh chị sẽ biết mình đang ở đâu.