“Đất sổ chung nên rẻ hơn khu bên cạnh gần 30%. Mua bằng vi bằng, sau này tách sổ riêng, giá sẽ lên.” Chị Liên kể lại lời môi giới khi hỏi ý kiến Thúy. Chị đã chuyển 200 triệu tiền cọc.
Lời đó có một phần đúng: đất sổ chung thường rẻ hơn. Nhưng phần còn lại, “sau này tách sổ riêng”, là phần không ai dám ghi bảo đảm vào hợp đồng. Bài này giúp anh chị hiểu vì sao.
Đất sổ chung, chưa tách thửa là gì
Đó là trường hợp một thửa đất lớn chỉ có một giấy chứng nhận, đứng tên một hoặc vài người, nhưng được chia ra bán cho nhiều người mua. Mỗi người mua sở hữu “một phần” trên thực tế, nhưng trên giấy tờ, tên họ chưa nằm trên một cuốn sổ riêng.
Có nhiều kiểu: đồng sở hữu ghi tên chung vào sổ, mua bằng giấy tay, mua bằng vi bằng của thừa phát lại, hoặc hợp đồng góp vốn.
Rủi ro 1: Không tách thửa được
Mỗi tỉnh, thành có quy định riêng về diện tích tối thiểu, chiều rộng mặt tiền, lối đi chung khi tách thửa. Nếu phần anh chị mua nhỏ hơn mức tối thiểu, hoặc khu đất không đủ điều kiện về hạ tầng, quy hoạch, việc tách sổ riêng có thể không bao giờ thực hiện được.
Rủi ro 2: Vi bằng không thay được hợp đồng công chứng
Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện “hai bên đã giao tiền, đã giao giấy”. Vi bằng không phải là văn bản chuyển quyền sử dụng đất và không dùng để sang tên. Nhiều người nghĩ có vi bằng là an toàn, đến khi cần đăng ký mới biết không được.
Rủi ro 3: Phụ thuộc vào người đứng tên sổ gốc
Nếu người đứng tên sổ gốc mất, nợ nần, ly hôn hoặc đổi ý, phần đất của anh chị có thể bị kéo vào tranh chấp thừa kế, bị kê biên hoặc phải chia tài sản. Anh chị không đứng tên nên rất khó tự bảo vệ.
Rủi ro 4: Khó bán lại, khó thế chấp
Người mua sau cũng sẽ e ngại như anh chị hôm nay. Ngân hàng thường không nhận thế chấp phần đất chưa có sổ riêng. Tiền nằm đó, cần gấp cũng khó rút ra.
Rủi ro 5: Mâu thuẫn giữa những người mua chung
Lối đi, ranh giới, ai chịu chi phí làm hạ tầng để đủ điều kiện tách thửa. Chỉ cần một người không đồng ý, việc tách sổ cho cả nhóm có thể dừng lại.
Nếu vẫn muốn mua, kiểm tra 5 việc
Một, xem sổ gốc bản chính và kiểm tra tại văn phòng đăng ký đất đai: đất có đang thế chấp, tranh chấp hay bị ngăn chặn giao dịch không.
Hai, hỏi cơ quan quản lý đất đai địa phương về quy định tách thửa hiện hành: diện tích tối thiểu, mặt tiền tối thiểu, yêu cầu lối đi. Đối chiếu với phần đất mình mua.
Ba, xem quy hoạch của khu đất. Đất nằm trong quy hoạch giao thông, công trình công cộng thì gần như không thể tách.
Bốn, nếu được, chỉ mua khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, và tên anh chị được ghi nhận là đồng sử dụng trên sổ.
Năm, chia nhỏ tiền thanh toán theo mốc: phần lớn chỉ trả khi đã có sổ riêng. Ghi rõ điều khoản hoàn tiền nếu không tách được thửa trong thời hạn cụ thể.
Rẻ hơn 30% có đáng không
Câu trả lời tùy vào việc anh chị có chịu được tình huống xấu nhất không: tiền nằm im nhiều năm, không bán được, không thế chấp được. Nếu đó là khoản tích lũy chính của gia đình, Thúy khuyên không nên.
Chị Liên sau đó đã thương lượng được với bên bán: nếu trong 12 tháng không tách được sổ, bên bán hoàn lại tiền cọc. Điều khoản đó được công chứng. Không phải ai cũng may mắn như vậy.
Đọc thêm bài Mua đất vùng ven chờ lên giá: tính đủ chi phí của những năm chờ đợi để thấy cái giá của việc chờ.
Anh chị đang được giới thiệu một lô đất sổ chung và muốn có người cùng xem giấy tờ, vào nhóm Zalo miễn phí của Thúy hoặc gọi 070.256.9999.
Câu chuyện trong bài là tình huống minh họa, tổng hợp từ những trường hợp Thúy thường gặp, tên nhân vật đã được thay đổi.
Lưu ý: Quy định tách thửa khác nhau giữa các tỉnh, thành. Bài viết mang tính tham khảo, anh chị nên kiểm tra quy định địa phương và hỏi luật sư trước khi giao dịch.