Anh Phúc có 800 triệu. Anh được giới thiệu một mảnh đất vườn 1.000 m², giá chỉ bằng một phần ba đất ở cùng khu. “Mua về xin lên thổ cư, chia lô bán, lời gấp mấy lần.” Câu chuyện nghe rất hợp lý, và anh Phúc gần như đã quyết.
Trước khi anh chuyển cọc, Thúy hỏi anh ba câu: đất này nằm trong quy hoạch gì, chuyển lên đất ở phải nộp bao nhiêu tiền, và nếu không chuyển được thì anh làm gì với nó. Anh không trả lời được câu nào. Bài này là những câu hỏi đó, kèm cách tìm câu trả lời.
“Lên thổ cư” là gì
Thổ cư là cách gọi dân gian của đất ở. Đất nông nghiệp gồm đất trồng lúa, trồng cây hằng năm, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản… không được xây nhà ở. Muốn xây nhà, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.
Chuyển mục đích không phải là quyền tự động của người có đất. Đó là một thủ tục xin phép, có thể được, có thể không.
Điều kiện quan trọng nhất: quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2024, việc cho phép chuyển mục đích phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Nói đơn giản: nếu vị trí mảnh đất không được quy hoạch là đất ở, hoặc chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cho phép chuyển, thì rất khó xin.
Đất trồng lúa còn có quy định chặt chẽ hơn nhiều.
Vì vậy câu “sau này chắc chắn lên được” không ai có thể bảo đảm. Chỉ có văn bản quy hoạch mới trả lời được.
Chi phí chuyển mục đích có thể rất lớn
Khi được chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất. Cách tính phổ biến là lấy chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá của tỉnh, thành, nhân với diện tích được chuyển.
Từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bảng giá đất ở nhiều nơi được điều chỉnh sát giá thị trường hơn. Điều đó có nghĩa: số tiền phải nộp khi chuyển mục đích ở nhiều địa phương tăng đáng kể so với vài năm trước.
Ví dụ minh họa: chuyển 200 m², nếu chênh lệch giá trong bảng giá là 3 triệu đồng một m², tiền sử dụng đất khoảng 600 triệu. Với anh Phúc, khoản này gần bằng số tiền mua đất ban đầu.
Ngoài ra còn lệ phí trước bạ phần đất chuyển mục đích, phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ.
4 câu hỏi trước khi mua
Câu 1: Vị trí này quy hoạch là gì? Anh chị tra thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý đất đai địa phương hoặc cổng thông tin quy hoạch của tỉnh, thành. Hỏi cụ thể: thửa số mấy, tờ số mấy, quy hoạch đến năm nào là đất gì.
Câu 2: Diện tích được phép chuyển tối đa là bao nhiêu? Nhiều nơi chỉ cho chuyển một phần, ví dụ 100 đến 300 m², phần còn lại vẫn là đất vườn.
Câu 3: Chuyển xong phải nộp bao nhiêu? Lấy bảng giá đất hiện hành của tỉnh, tự tính chênh lệch. Đừng dùng con số “nghe nói” của người bán.
Câu 4: Nếu không chuyển được trong 5 năm, mảnh đất này dùng vào việc gì? Nếu câu trả lời là “không làm gì cả”, anh chị đang mua một khoản chờ đợi, không phải một tài sản sinh lời.
Khi nào mua đất nông nghiệp là hợp lý
Khi anh chị thật sự muốn làm vườn, trang trại nhỏ, hoặc giữ đất cho gia đình lâu dài.
Khi số tiền bỏ vào là tiền nhàn rỗi có thể để yên rất lâu, không ảnh hưởng đến cuộc sống.
Khi đã có văn bản quy hoạch rõ ràng, và anh chị đã tính đủ tiền sử dụng đất vào tổng chi phí.
Rẻ lúc mua chưa chắc là rẻ lúc cộng sổ
Anh Phúc cuối cùng chọn một căn nhà nhỏ đã có sổ đất ở, cho thuê được ngay. Lợi nhuận không hấp dẫn bằng câu chuyện gấp mấy lần, nhưng tiền thuê về túi mỗi tháng là thật.
Thúy làm gần 3 năm ở trang trại, nên Thúy quý đất vườn. Nhưng quý đất là một chuyện, dồn tích lũy vào một giả định là chuyện khác. Đọc thêm bài Dồn hết tích lũy vào 1 tài sản: 3 dấu hiệu anh chị đang tự lấy mất đường lùi.
Anh chị đang được mời mua đất vườn và muốn kiểm tra quy hoạch, vào nhóm Zalo miễn phí của Thúy hoặc gọi 070.256.9999.
Câu chuyện trong bài là tình huống minh họa, tổng hợp từ những trường hợp Thúy thường gặp, tên nhân vật đã được thay đổi.
Lưu ý: Bài viết mang tính tham khảo theo Luật Đất đai 2024. Điều kiện và chi phí chuyển mục đích phụ thuộc quy định của từng tỉnh, thành tại thời điểm làm thủ tục.