10 giờ tối. Con đã ngủ. Hai vợ chồng ngồi ở bàn ăn, giữa bàn là tờ giấy ghi 2 con số: tiền thuê nhà 9 triệu mỗi tháng và 2 tỷ trong sổ tiết kiệm. Chiều nay mẹ lại gọi: “Có tiền rồi sao không mua cái nhà, ở thuê hoài vậy con?” Chồng nói mua đi cho xong. Vợ sợ vay. Tờ giấy vẫn trắng ở dòng cuối cùng.
Nếu anh chị đang hỏi nên mua nhà hay thuê, bài này không cho anh chị lời khuyên chung chung. Thúy đưa anh chị một bảng so 10 năm, tự điền số của gia đình mình, và 4 câu hỏi để chốt.
Nên mua nhà hay thuê nhà: câu trả lời ngắn
Nên mua nhà hay thuê phụ thuộc vào 3 con số: tiền thuê mỗi năm, tiền lãi anh chị mất đi khi rút tiết kiệm và trả lãi vay, cùng chi phí giữ nhà. Mua có lợi khi gia đình ở ít nhất 5 năm và giá nhà tăng nhanh hơn phần chênh lệch đó.
Nói cách khác, so tiền thuê với tiền góp ngân hàng là so sai. Tiền góp có phần gốc, phần gốc vẫn là tiền của anh chị. Cái cần so là phần tiền mất đi không quay lại ở mỗi cách.
Vì sao 2 vợ chồng cãi mãi không ra
Phần lớn các cuộc bàn mua hay thuê bị kẹt vì mỗi người cầm một nửa sự thật. Người muốn mua nhìn tiền thuê bay đi mỗi tháng. Người muốn thuê nhìn khoản nợ 15 năm. Cả 2 đều đúng một nửa, nên nói bao nhiêu cũng không ai chịu ai.
Cái thiếu là một tờ giấy chung, cùng một cách tính. Khi con số nằm trên giấy, cuộc nói chuyện đổi từ “anh thấy” và “em thấy” sang “số này nói gì”.
3 câu nói làm anh chị tính sai
“Thuê nhà là ném tiền qua cửa sổ”
Câu này nghe xuôi tai nhưng thiếu một nửa. Mua nhà cũng có tiền ném qua cửa sổ: tiền lãi vay, tiền sửa chữa, thuế phí lúc mua, và tiền lãi tiết kiệm anh chị không còn nhận vì đã rút ra. Anh chị cứ tính đủ cả 2 cửa sổ rồi hẵng kết luận.
“Lãi suất ưu đãi chỉ 6% thôi”
Ưu đãi thường kéo dài 1 đến 2 năm đầu. Sau đó lãi thả nổi theo thị trường. Muốn biết khoản góp có thể tăng tới đâu, anh chị xem cách tự tính trong bài vay mua nhà lãi suất thả nổi.
“Giá nhà chỉ có lên”
Không ai biết chắc giá nhà 10 năm tới. Thúy không đoán thay anh chị. Thay vào đó, bảng dưới đây cho anh chị biết giá nhà cần tăng bao nhiêu mỗi năm thì mua mới bằng thuê. Con số đó rõ ràng hơn mọi lời đoán.
Bảng so 10 năm: thuê nhà hay mua nhà
Cách so đúng là đặt 2 phương án cạnh nhau, chỉ đếm phần tiền mất đi mỗi năm. Phần gốc trả ngân hàng không tính là chi phí, vì nó biến thành phần nhà anh chị sở hữu.
Ví dụ dưới đây dùng số giả định để anh chị thấy cách tính. Hãy hình dung gia đình có 2 tỷ, nhắm căn nhà 3 tỷ, căn tương tự cho thuê 9 triệu mỗi tháng. Lãi tiết kiệm giả sử 5% một năm, lãi vay giả sử 9% một năm.
| Khoản mỗi năm (ví dụ) | Thuê nhà, giữ 2 tỷ gửi tiết kiệm | Mua nhà 3 tỷ, vay 1 tỷ |
|---|---|---|
| Tiền thuê nhà | 108 triệu | 0 |
| Lãi tiết kiệm nhận về | +100 triệu | 0 (đã rút ra mua) |
| Lãi vay năm đầu | 0 | khoảng 90 triệu |
| Sửa chữa, giữ nhà (ước 1% giá nhà) | 0 | khoảng 30 triệu |
| Tiền mất đi mỗi năm | khoảng 8 triệu | khoảng 120 triệu |
Trong ví dụ này, mua nhà mất nhiều hơn thuê khoảng 112 triệu mỗi năm. Chia cho giá nhà 3 tỷ, ra khoảng 3,7%. Nghĩa là giá căn nhà cần tăng khoảng 3,7% mỗi năm thì 2 cách mới hòa nhau về tiền.
Cách đọc kết quả của anh chị
Anh chị thay số thật của mình vào bảng. Nếu mức tăng giá cần có nhỏ, mua nhà dễ hợp lý. Nếu con số lên 6% hay 7% mỗi năm, anh chị đang đặt cược khá nhiều vào việc giá lên. Lúc đó thuê thêm một thời gian không phải là thua.
Bảng này chưa tính thuế phí lúc mua. Khoản đó trả một lần, nhưng không nhỏ. Anh chị cộng thêm theo cách tính ở bài thuế phí mua bán nhà đất 2026.
4 câu hỏi chốt khi con số gần hòa nhau
Khi bảng so cho ra 2 con số sát nhau, quyết định nằm ở đời sống của gia đình. 4 câu hỏi dưới đây giúp anh chị chốt mà không cần đoán giá thị trường.
- Gia đình có ở chỗ này ít nhất 5 năm không? Mua rồi bán trong 2 đến 3 năm thường lỗ vì thuế phí 2 đầu.
- Công việc của 2 vợ chồng có ổn định không? Khoản góp hằng tháng nên dưới 40% thu nhập chung.
- Sau khi mua còn quỹ dự phòng không? Thúy khuyên giữ ít nhất 6 tháng chi tiêu cộng 6 tháng tiền góp. Cách tính có trong bài giữ bao nhiêu tiền dự phòng.
- Cảm giác an cư đáng bao nhiêu với gia đình mình? Con đi học gần nhà, không lo bị chủ nhà đòi lại. Thứ này có giá thật, chỉ mình anh chị định được.
Điều Thúy thấy sau hơn 1.000 giao dịch
7 năm qua, qua hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy để ý một điều. Gia đình nào ngồi tính trên giấy trước khi mua thì ít hối hận. Gia đình nào mua vì sốt ruột, vì người lớn giục, thường giật mình ở năm thứ 2, khi lãi ưu đãi hết và chi phí sửa chữa bắt đầu đến.
Thuê nhà thêm 1 năm để chuẩn bị kỹ không làm anh chị thua ai. Mua vội rồi phải bán gấp mới làm anh chị mất tiền thật. Nếu anh chị đã ở thuê và đang thấy những tín hiệu sẵn sàng, bài vợ chồng trẻ ở thuê khi nào nên mua nhà đầu tiên sẽ giúp anh chị đối chiếu.
Việc làm tối nay
Lấy lại tờ giấy trên bàn ăn. Kẻ bảng 2 cột như trên. Điền 5 dòng bằng số thật: tiền thuê, lãi tiết kiệm đang nhận, lãi vay ngân hàng báo cho anh chị, chi phí sửa chữa ước tính, giá căn nhà đang nhắm. Chia phần chênh lệch cho giá nhà. Con số ra được là điểm bắt đầu cuộc nói chuyện, thay cho “anh thấy” và “em thấy”.
Muốn so thêm với cách gửi tiền dài hạn, anh chị có thể xem dữ liệu lãi suất chính thức trên trang Ngân hàng Nhà nước Việt Nam để điền con số sát thực tế hơn.
Câu hỏi thường gặp
Nên mua nhà hay thuê nhà khi có 2 tỷ?
Chưa có câu trả lời chung cho mọi nhà. Anh chị so tiền mất đi mỗi năm của 2 cách: thuê cộng lãi tiết kiệm nhận về, với lãi vay cộng chi phí giữ nhà. Chia phần chênh cho giá nhà để biết giá cần tăng bao nhiêu mỗi năm. Con số càng nhỏ, mua càng dễ hợp lý.
Thuê nhà có phải là mất tiền không?
Thuê nhà là một khoản chi, nhưng mua nhà cũng có khoản chi không quay lại: lãi vay, sửa chữa, thuế phí và tiền lãi tiết kiệm bị mất. So đúng là so 2 phần chi đó với nhau. So tiền thuê với tiền góp ngân hàng là so sai, vì tiền góp có phần gốc.
Ở bao lâu thì mua nhà mới có lợi hơn thuê?
Thường từ 5 năm trở lên. Thuế phí lúc mua và lúc bán khá lớn. Nếu chỉ ở 2 đến 3 năm rồi bán, phần chi phí 2 đầu dễ ăn hết phần giá tăng, trừ khi giá nhà tăng rất nhanh trong thời gian đó.
Tiền góp ngân hàng nên chiếm bao nhiêu phần thu nhập?
Thúy khuyên giữ khoản góp hằng tháng dưới 40% thu nhập chung của gia đình. Kèm theo đó là quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng chi tiêu và 6 tháng tiền góp. Như vậy khi lãi suất tăng hay thu nhập chững lại, gia đình vẫn ngủ ngon.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn từng bước biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời
P.S. Trước khi điền bảng tối nay, anh chị đọc bài căn nhà đang ở có phải là tài sản sinh lời. Đọc xong anh chị sẽ biết căn nhà mình định mua nằm ở ngăn nào trong khoản tích lũy, để không đặt kỳ vọng sai vào nó.