Phòng giao dịch ngân hàng, 2 giờ chiều. Anh chị ngồi trước bàn tín dụng, mang theo hồ sơ vay mua nhà cho người buôn bán mà mình tự gom. Tiệm có tháng lời 60 triệu, có tháng 25 triệu. Anh chị đã để dành gần 2 tỷ, chỉ cần vay thêm 1 tỷ. Nhân viên gật đầu, rồi hỏi: “Anh chị chứng minh thu nhập bằng giấy gì ạ?”. Anh chị lấy ra cuốn sổ tay ghi bằng bút bi.
Nói thẳng: ngân hàng không cho vay theo lời kể. Ngân hàng cho vay theo giấy. Người buôn bán làm ra tiền thật nhưng hồ sơ thường mỏng. Tiền mặt nhiều, sổ sách tự ghi, thu nhập lên xuống. Bài này chỉ anh chị 3 nhóm giấy cần có. Kèm cách tự tính khoản vay theo tháng ế, và 5 câu phải hỏi ngân hàng.
Hồ sơ vay mua nhà cho người buôn bán gồm những gì?
Hồ sơ vay mua nhà cho người buôn bán thường gồm 3 nhóm giấy. Nhóm 1 chứng minh có kinh doanh thật. Nhóm 2 chứng minh tiền đi qua tài khoản đều đặn. Nhóm 3 là giấy về căn nhà định mua, dùng làm tài sản bảo đảm. Mỗi ngân hàng yêu cầu khác nhau một chút. Anh chị nên hỏi danh sách giấy tờ ở 2 đến 3 ngân hàng trước khi đặt cọc.
Với người có 2 tỷ, đây là chỗ lưng chừng khó chịu nhất. 2 tỷ chưa đủ mua căn nhà ưng ý ở thành phố, phải vay thêm. Mà muốn vay thì phải có giấy. Trong khi tiền của anh chị nằm trong két, trong hàng, trong sổ nợ của mối hàng.
Nhóm 1: Giấy chứng minh có kinh doanh thật
Ngân hàng cần biết tiệm của anh chị có thật, có đăng ký, đã hoạt động đủ lâu. Thường gồm:
Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh. Tiệm chưa đăng ký thì nên làm sớm, vì đây là giấy đầu tiên ngân hàng hỏi.
Giấy tờ thuế. Thông báo thuế, tờ khai, biên lai nộp thuế các kỳ gần nhất. Nghị quyết 68 năm 2025 về phát triển kinh tế tư nhân yêu cầu bỏ cách nộp thuế khoán của hộ kinh doanh, chậm nhất trong năm 2026. Hộ kinh doanh chuyển sang tự khai theo doanh thu thật. Doanh thu khai đúng, đều đặn sẽ là bằng chứng thu nhập tốt cho hồ sơ vay sau này.
Hợp đồng, hóa đơn với mối hàng. Hóa đơn nhập hàng, hợp đồng thuê mặt bằng, hợp đồng cung cấp cho khách lớn. Những giấy này cho thấy tiệm làm ăn thật, có quy mô.
Nhóm 2: Giấy chứng minh tiền đi qua tài khoản
Đây là nhóm quan trọng nhất, và cũng là nhóm người buôn bán yếu nhất. Ngân hàng thường xem sao kê tài khoản nhiều tháng gần nhất để thấy tiền vào đều.
Tiền bán hàng cứ cho khách chuyển khoản vào một tài khoản riêng của tiệm. Tiền mặt thu trong ngày, cuối ngày nộp vào tài khoản đó. Đừng rút ra chuyển qua chuyển lại nhiều tài khoản, sao kê sẽ rối. Kế hoạch 6 đến 12 tháng trước khi vay có trong bài thu nhập không đều vay mua nhà chuẩn bị gì.
Thêm vào đó là sao kê khoản 2 tỷ anh chị có. Sổ tiết kiệm, tài khoản tiền gửi cho thấy anh chị có đủ phần trả trước. Ngân hàng yên tâm hơn khi thấy phần vốn tự có rõ ràng.
Nhóm 3: Giấy về căn nhà định mua
Căn nhà mua thường được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay. Ngân hàng sẽ xem giấy chứng nhận và hợp đồng đặt cọc. Rồi cử người thẩm định giá. Giá ngân hàng định có thể thấp hơn giá mua, nên số tiền được vay có thể ít hơn anh chị nghĩ. Các bước từ nộp hồ sơ tới giải ngân có trong bài quy trình vay ngân hàng mua nhà.
Tự tính khoản vay theo tháng ế nhất
Ngân hàng tính theo giấy. Anh chị phải tính theo đời thật. Lấy 3 tháng lời thấp nhất năm qua, cộng lại chia 3. Đó là thu nhập để tính khoản vay, không phải tháng Tết, không phải tháng trúng mối lớn.
Hãy hình dung tháng ế nhất tiệm lời 25 triệu, chi tiêu gia đình 15 triệu. Phần còn lại 10 triệu. Nếu mỗi tháng phải trả ngân hàng 12 triệu, tháng ế anh chị đã phải lấy vốn hàng ra trả nợ. Khoản vay đó quá sức, dù ngân hàng đồng ý cho vay. Cách tính khi lãi thả nổi có trong bài vay mua nhà lãi suất thả nổi.
5 câu phải hỏi ngân hàng trước khi ký
Câu 1: Lãi suất ưu đãi bao nhiêu, kéo dài mấy tháng?
Câu 2: Hết ưu đãi, lãi thả nổi tính bằng lãi gì cộng thêm bao nhiêu?
Câu 3: Trả trước hạn mất phí bao nhiêu, trong mấy năm đầu?
Câu 4: Thu nhập kinh doanh của tôi được tính bao nhiêu phần, giấy nào được chấp nhận?
Câu 5: Có bắt mua bảo hiểm kèm khoản vay không, phí bao nhiêu?
Ghi câu trả lời của từng ngân hàng ra cùng 1 tờ giấy để so. Quy định chung về cho vay, anh chị tra thêm trên cổng thông tin Ngân hàng Nhà nước.
3 cái bẫy người buôn bán hay gặp khi vay
Dịch vụ “làm đẹp hồ sơ”. Người lạ hứa làm giấy xác nhận thu nhập cao để vay được nhiều. Giấy sai sự thật là rủi ro pháp lý cho chính người vay. Và vay quá sức thì người trả vẫn là anh chị.
Nhờ người khác đứng tên vay. Người thân có lương ổn định đứng tên vay giùm, nhà cũng đứng tên người đó. Rủi ro này lớn hơn nhiều người nghĩ.
Tính khoản vay theo tháng đông khách. Tháng Tết lời gấp 3 lần. Lấy tháng đó làm mốc là tự đẩy mình vào thế trả nợ bằng vốn hàng.
Thúy muốn nói với anh chị
Thúy bán hàng hơn 20 năm, từ gạo, gas tới nước lọc. Thúy hiểu cảm giác tiền làm ra thật mà giấy tờ không nói được. Qua hơn 1.000 giao dịch nhà đất ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy người buôn bán vay an toàn nhất là người chuẩn bị giấy sớm. Và tính khoản vay theo tháng ế. Có 2 tỷ trong tay là đã có nền rất tốt. Phần còn lại là làm cho giấy tờ nói đúng sức kiếm tiền của anh chị.
Câu hỏi thường gặp
Người buôn bán không có hợp đồng lao động có vay mua nhà được không?
Được. Nhiều ngân hàng có sản phẩm cho vay với hộ kinh doanh. Hồ sơ dựa trên giấy đăng ký kinh doanh, giấy tờ thuế, sao kê tài khoản và tài sản bảo đảm. Hồ sơ càng rõ dòng tiền, khả năng được duyệt và số tiền được vay càng tốt.
Cần sao kê tài khoản bao nhiêu tháng để vay mua nhà?
Mỗi ngân hàng một yêu cầu, thường là sao kê nhiều tháng gần nhất để thấy tiền vào đều đặn. Anh chị nên hỏi trực tiếp ngân hàng định vay. Và cho tiền bán hàng đi qua 1 tài khoản riêng càng sớm càng tốt.
Thu nhập buôn bán tiền mặt có chứng minh được không?
Khó hơn nhiều so với thu nhập qua tài khoản. Cách tốt nhất là nộp tiền mặt vào tài khoản của tiệm mỗi ngày. Giữ hóa đơn nhập hàng và khai thuế đúng doanh thu. Sau vài tháng, dòng tiền này trở thành bằng chứng ngân hàng xem được.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Việc anh chị làm được ngay hôm nay: mở 1 tài khoản riêng cho tiệm nếu chưa có, và từ ngày mai cho mọi khoản bán hàng đi qua tài khoản đó. Rồi lấy sổ ra, tìm 3 tháng lời thấp nhất năm qua. Nếu anh chị lo không đủ giấy tờ vay kịp căn đang thích, hãy nhớ: căn nhà có thể tìm lại, còn khoản vay quá sức thì phải trả nhiều năm.