6 giờ sáng, anh chị kéo cửa cuốn lên, khiêng mấy thùng hàng ra trước hiên. Tiệm này anh chị thuê đã 8 năm, năm nào chủ nhà cũng nhắc chuyện tăng giá. Trong tài khoản đã có gần 2 tỷ, gom từ từng đồng lời. Tối nào câu hỏi cũ cũng quay lại: có nên mua hẳn một căn nhà mặt tiền vừa ở vừa buôn bán, để khỏi trả tiền thuê cho người khác nữa?
Nhà mặt tiền vừa ở vừa buôn bán là mong ước của rất nhiều người làm nghề buôn bán. Nhưng với 2 tỷ, căn mặt tiền ở chỗ đông thường quá tầm. Căn vừa túi tiền lại hay nằm ở đường nhánh, khu mới, hoặc ở tỉnh. Đó là cái khó của 2 tỷ lưng chừng: để ngân hàng thì tiếc, mua chỗ đông thì không đủ, mua chỗ vắng thì sợ không ai ghé. Bài này đưa anh chị 6 phép đo cụ thể, làm bằng cuốn sổ và cái điện thoại, trước khi đặt cọc.
Có 2 tỷ, nhà mặt tiền vừa ở vừa buôn bán có đáng mua không?
Nhà mặt tiền vừa ở vừa buôn bán đáng mua khi 2 điều cùng đúng. Thứ nhất, chỗ đó có người mua hàng của anh chị đi qua mỗi ngày. Thứ hai, tiền trả ngân hàng mỗi tháng (nếu vay) không cao hơn nhiều so với tiền thuê đang trả. Thiếu 1 trong 2 điều, căn nhà chỉ là chỗ ở có thêm cái cửa cuốn.
Claude Hopkins, người viết quảng cáo nổi tiếng đầu thế kỷ 20, dạy một điều rất đơn giản trong cuốn Scientific Advertising: đừng đoán, hãy đo. Mua mặt bằng để buôn bán cũng vậy. Cảm giác “đường này đông” chưa đủ để xuống 2 tỷ. Anh chị cần những con số đếm được bằng mắt mình. Phần dưới là 6 phép đo Thúy hay dặn người buôn bán làm trước khi mua.
Phép đo 1: đếm người đi qua theo đúng giờ anh chị bán
Đứng trước căn nhà định mua vào đúng khung giờ anh chị bán đông nhất ở tiệm cũ. Bán đồ ăn sáng thì đứng từ 6 giờ đến 8 giờ. Bán tạp hoá thì đứng thêm giờ tan tầm buổi chiều. Ghi vào sổ số người đi bộ, số xe máy chạy chậm, số xe dừng lại ở các tiệm kế bên. Làm 3 buổi khác nhau, trong đó có 1 buổi cuối tuần.
Sau đó làm đúng việc đó trước tiệm đang thuê. Hai con số đặt cạnh nhau cho anh chị biết căn mới đông bằng mấy phần căn cũ. Nếu chỉ bằng một nửa, doanh thu những tháng đầu có thể cũng chỉ bằng một nửa. Anh chị cần biết mình chịu được bao nhiêu tháng như vậy. Cách đi thử một khu vào nhiều giờ khác nhau có trong bài kinh nghiệm chọn vị trí mua nhà.
Phép đo 2: chiều xe chạy và phía đường
Cùng một con đường, 2 bên có thể bán rất khác nhau. Buổi sáng người ta đi làm theo một chiều, buổi chiều về theo chiều ngược lại. Tiệm cà phê, bánh mì hợp với phía đường của chiều đi làm. Tiệm trái cây, đồ ăn tối hợp với phía của chiều về. Đường có dải phân cách cứng thì người bên kia gần như không quay đầu ghé.
Ngoài ra, nhìn xem 2 bên căn nhà đang bán gì. Tiệm kế bên cùng nhóm khách với mình là điểm cộng, vì người ta đã quen dừng xe ở đó. Tiệm kế bên là quán nhậu mở tới khuya thì chỗ ở của gia đình sẽ chịu ồn. So sánh mặt tiền với nhà hẻm theo từng mục đích có trong bài nên mua nhà hẻm hay mặt tiền.
Phép đo 3: chỗ để xe và vỉa hè
Mang theo thước dây. Đo bề ngang mặt tiền và chiều sâu vỉa hè. Khách đi xe máy cần chỗ dựng xe trong vài giây, không phải loay hoay giữa dòng xe. Hỏi tổ dân phố hoặc phường xem đoạn vỉa hè đó có được dùng tạm để buôn bán không, giờ nào được, giờ nào không. Một căn mặt tiền mà khách không có chỗ dừng xe thì giá trị buôn bán giảm đi rất nhiều.
Phép đo 4: tách được chỗ ở và chỗ bán không
Vừa ở vừa buôn bán nghĩa là cả nhà sống chung với khách, với hàng hoá, với tiếng xe. Khi đi xem nhà, anh chị nhìn kỹ 4 chỗ. Lối lên tầng có phải đi xuyên qua khu bán không. Bếp có nằm phía sau không. Chỗ chứa hàng có khô ráo không. Phòng ngủ có cách mặt đường đủ yên không.
Đừng xem nhẹ phép đo này. Nhiều gia đình mua xong mới thấy con không có góc học bài, người lớn tuổi không có chỗ nghỉ trưa vì tiệm mở cửa cả ngày. Nhà ống 4 mét ngang thường chỉ tách được khi cầu thang đặt ở giữa hoặc ở phía sau.
Phép đo 5: tiền trả ngân hàng so với tiền thuê đang trả
Đây là phép đo quyết định. Hãy hình dung một căn mặt tiền giá 3 tỷ. Anh chị có 2 tỷ, giữ lại 300 triệu làm vốn hàng và dự phòng, dùng 1,7 tỷ trả trước. Phần thiếu là 1,3 tỷ, chưa kể thuế phí và tiền sửa sang. Anh chị hỏi ngân hàng số tiền trả mỗi tháng cho khoản vay đó, cả gốc lẫn lãi, tính theo lãi suất sau thời gian ưu đãi.
Đặt con số đó cạnh tiền thuê mặt bằng hiện tại, cộng tiền thuê chỗ ở nếu đang thuê riêng. Nếu tiền trả ngân hàng gần bằng hoặc thấp hơn, việc mua đáng để cân nhắc nghiêm túc. Nếu cao hơn nhiều, căn nhà sẽ ăn vào vốn hàng mỗi tháng. Cách tính khoản vay thêm vừa sức có trong bài có 2 tỷ vay thêm bao nhiêu để mua nhà.
Người buôn bán có thu nhập lên xuống theo mùa, nên ngân hàng sẽ hỏi kỹ giấy tờ chứng minh thu nhập. Anh chị chuẩn bị trước theo bài thu nhập không đều muốn vay mua nhà cần chuẩn bị gì.
Phép đo 6: giấy tờ để buôn bán hợp lệ
Trước khi đặt cọc, hỏi đủ 3 điều. Một, căn nhà có sổ riêng, đúng diện tích, không vướng quy hoạch mở đường làm mất phần mặt tiền. Hai, ngành hàng anh chị bán có đăng ký hộ kinh doanh được ở địa chỉ đó không. Ba, nếu chứa nhiều hàng ở tầng trệt thì cần lưu ý gì về phòng cháy. Thủ tục đăng ký hộ kinh doanh anh chị tra trên Cổng Dịch vụ công quốc gia.
3 cái bẫy khi mua nhà mặt tiền để buôn bán
Mua theo lời “đường này sắp đông”. Chợ mới, trường mới, khu dân cư mới đang xây là chuyện của vài năm. Trong vài năm đó anh chị vẫn phải trả nợ hằng tháng. Hỏi rõ mốc hoàn thành bằng văn bản, không tin bằng lời rao.
Dồn hết 2 tỷ vào căn nhà. Người buôn bán sống bằng vốn hàng. Mua nhà xong mà không còn tiền nhập hàng thì tiệm mới mở cũng như đóng. Luôn giữ lại một phần cho hàng hoá và cho những tháng bán chậm.
Quên tiền sửa sang cho buôn bán. Làm lại mặt tiền, kệ hàng, bảng hiệu, điện nước thường tốn hơn dự tính. Mời thợ đi xem cùng và báo giá trước khi chốt giá nhà. Con số đó phải nằm trong 2 tỷ ngay từ đầu.
Điều Thúy thấy qua hơn 1.000 giao dịch
Thúy làm nhà đất hơn 7 năm, hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc. Trước đó là hơn 20 năm bán hàng, từ gạo, gas đến nước lọc. Người buôn bán mua mặt tiền ổn nhất thường là người đã đếm khách trước khi hỏi giá. Người mua vội thường mua vì sợ chủ nhà cũ tăng tiền thuê. Nỗi sợ đó có thật, nhưng nó không thay được 6 phép đo ở trên.
Có 2 tỷ trong tay mà còn đang thuê mặt bằng là một vị trí rất đáng quý. Anh chị không bị ai hối. Anh chị có thời gian đứng trước nhiều căn nhà, đếm khách, hỏi giấy tờ, tính tiền trả hằng tháng. Căn nào qua đủ 6 phép đo thì mới đáng để đặt cọc.
Câu hỏi thường gặp
Có 2 tỷ mua được nhà mặt tiền vừa ở vừa buôn bán không?
Có thể, nhưng thường không phải ở trục đường đông nhất của thành phố lớn. Với 2 tỷ, anh chị hay phải chọn giữa vay thêm để mua chỗ đông, hoặc mua đường nhánh, khu mới, nhà ở tỉnh mà không cần vay. Đếm người qua lại và tính tiền trả ngân hàng sẽ cho anh chị biết lựa chọn nào hợp.
Mua nhà mặt tiền hay tiếp tục thuê mặt bằng?
Nếu tiền trả ngân hàng gần bằng tiền thuê đang trả, và chỗ mới đông khách không kém chỗ cũ, mua giúp anh chị chủ động hơn. Nếu tiền trả cao hơn nhiều, hoặc phải dồn hết vốn hàng, thuê tiếp vẫn là lựa chọn an toàn trong lúc tích luỹ thêm.
Nhà mặt tiền ở đường nhánh có buôn bán được không?
Được, nếu khách của anh chị đi qua con đường đó. Tiệm bán cho người trong khu như tạp hoá, đồ ăn sáng, sửa xe thường hợp đường nhánh. Tiệm cần khách vãng lai từ xa thì cần trục đường lớn hơn.
Mua nhà để buôn bán cần giữ lại bao nhiêu tiền?
Ít nhất đủ vốn hàng cho 1 vòng nhập, cộng tiền sửa sang, cộng vài tháng tiền trả ngân hàng và chi tiêu gia đình. Con số cụ thể tuỳ ngành hàng, nhưng đừng dùng hết 2 tỷ cho căn nhà.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Việc anh chị làm được ngay tuần này: chọn 2 buổi, đứng trước chính tiệm đang thuê trong 1 tiếng giờ cao điểm, ghi số người đi qua và số xe dừng lại. Đó là con số gốc. Sau này xem căn nhà nào, anh chị cũng đếm đúng giờ đó và so với con số gốc, thay vì tin vào cảm giác “đường này đông”.