Bữa cơm tối, câu chuyện căn nhà sắp mua đã xong phần giá, phần vay. Còn đúng 1 câu chưa ai dám nói ra: sổ ghi tên ai. Người chồng nghĩ ghi tên mình cho gọn. Người vợ nghĩ ghi tên con cho chắc. Bà nội ngồi bên nói: “Đứng tên mẹ đi, mẹ giữ cho”. Ai cũng có lý, ai cũng thương nhau. Và 2 tỷ tích góp của cả nhà đang chờ một câu trả lời.
Có 2 tỷ mua nhà đứng tên ai là câu hỏi pháp lý, không phải câu hỏi tình cảm. Đứng tên ai sẽ quyết định ai được bán, ai được vay, căn nhà thuộc về ai khi có chuyện. Bài này đặt 4 lựa chọn lên cùng 1 bảng: vợ chồng cùng đứng tên, một người đứng tên, con đứng tên, cha mẹ đứng tên. Kèm 4 câu hỏi để chọn cho đúng.
Có 2 tỷ mua nhà đứng tên ai là an toàn nhất?
Với vợ chồng mua nhà bằng tiền chung, đứng tên cả 2 vợ chồng thường là cách rõ ràng và an toàn nhất. Luật Đất đai 2024 quy định tài sản chung của vợ chồng ghi tên cả 2 người trên giấy chứng nhận, trừ khi 2 người thỏa thuận ghi tên 1 người. Đứng tên con hay cha mẹ chỉ nên chọn khi có lý do rõ và hiểu hết hệ quả.
Người mua mà không hỏi kỹ câu này thường gặp rắc rối không phải lúc mua, mà nhiều năm sau. Lúc muốn bán. Lúc cần thế chấp vay vốn làm ăn. Lúc người đứng tên qua đời. Với người có 2 tỷ, đây thường là tài sản lớn nhất cả đời, nên một dòng tên trên sổ đáng để ngồi tính cả buổi tối.
Bảng so 4 cách đứng tên khi mua nhà
| Đứng tên | Bán, thế chấp cần ai đồng ý | Vay ngân hàng | Khi người đứng tên qua đời |
|---|---|---|---|
| Cả 2 vợ chồng | Cả 2 vợ chồng | Thuận lợi, thu nhập cả 2 được tính | Phần của người mất chia thừa kế, người còn lại vẫn giữ phần mình |
| 1 người (vợ hoặc chồng) | Nếu là tài sản chung thì vẫn cần cả 2 | Được, ngân hàng thường vẫn hỏi ý kiến người kia | Phải xác định tài sản chung hay riêng, dễ tranh chấp |
| Con | Con, hoặc người đại diện nếu con chưa thành niên | Khó nếu con chưa có thu nhập | Thuộc về những người thừa kế của con |
| Cha mẹ | Cha mẹ | Khó nếu cha mẹ đã lớn tuổi | Chia cho tất cả người thừa kế của cha mẹ, kể cả anh chị em |
Bảng này là cách hiểu chung để anh chị dễ hình dung. Mỗi gia đình có hoàn cảnh riêng, nên trước khi ký nên hỏi văn phòng công chứng hoặc luật sư. Văn bản gốc của Luật Đất đai 2024, Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và Bộ luật Dân sự 2015 anh chị tra trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật.
Cách 1: Vợ chồng cùng đứng tên
Đây là cách rõ ràng nhất khi mua bằng tiền chung. Căn nhà mua trong thời kỳ hôn nhân, bằng tiền cả 2 làm ra, thường là tài sản chung. Ghi cả 2 tên thì không ai phải chứng minh gì về sau. Muốn bán hay thế chấp, cả 2 cùng ký. Điều này có vẻ phiền, nhưng chính nó giữ cho căn nhà không bị một người tự quyết.
Cách 2: Một người đứng tên
Nhiều nhà chọn ghi tên 1 người cho thủ tục gọn. Điều nhiều người không biết: đứng tên 1 người chưa chắc là tài sản riêng của người đó. Nếu tiền mua là tiền chung, căn nhà vẫn là tài sản chung. Nếu muốn là tài sản riêng, ví dụ mua bằng tiền cha mẹ cho riêng, phải giữ giấy tờ chứng minh nguồn tiền. Chi tiết có trong bài tài sản riêng, tài sản chung vợ chồng khi mua nhà.
Cách 3: Con đứng tên
Cha mẹ thương con, muốn để sẵn cho con một căn nhà. Nhưng khi đã đứng tên con, căn nhà là của con. Con chưa thành niên thì mọi việc bán, thế chấp phải qua người đại diện và phải vì lợi ích của con, thủ tục rắc rối hơn nhiều. Con đã lớn, căn nhà là tài sản của con, cha mẹ muốn bán để lo việc khác thì phải được con đồng ý. Những câu cần hỏi trước khi mua nhà cho con có trong bài mua nhà cho con sớm hay để tiền.
Cách 4: Cha mẹ đứng tên
Có nhà để cha mẹ đứng tên vì cha mẹ góp tiền, hoặc vì muốn cha mẹ yên tâm. Điều cần biết: khi cha mẹ qua đời mà không có di chúc, căn nhà chia theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất. Hàng này gồm vợ hoặc chồng, cha mẹ và các con của người mất, theo Bộ luật Dân sự 2015. Nghĩa là anh chị em ruột của anh chị cũng có phần, dù tiền mua là của anh chị. Nếu đã chọn cách này, nên lập di chúc rõ ràng, như hướng dẫn trong bài lập di chúc nhà đất.
Còn nhờ người thân đứng tên hộ, tiền là của anh chị mà tên là của người khác, thì rủi ro còn lớn hơn. Bài nhờ người thân đứng tên hộ nhà đất đã nói kỹ 5 rủi ro.
4 câu hỏi để chọn mua nhà đứng tên ai
Câu 1: Tiền mua là tiền của ai? Tiền chung thì nên ghi tên chung. Tiền riêng thì giữ giấy tờ chứng minh.
Câu 2: Căn nhà dùng để làm gì? Để ở lâu dài, để cho thuê, hay để dành cho con. Mục đích khác nhau thì cách đứng tên khác nhau.
Câu 3: Có cần vay hay thế chấp không? Người buôn bán hay cần thế chấp nhà để vay vốn. Người đứng tên phải là người có thể cùng ký với ngân hàng.
Câu 4: Nếu người đứng tên mất đột ngột, căn nhà đi về đâu? Câu này khó nói, nhưng phải nói. Trả lời được câu này là đã tránh được phần lớn tranh chấp về sau.
Riêng người buôn bán, đừng ghi tên người khác với ý tránh nợ làm ăn. Cách làm đó không chắc giúp được gì về pháp lý, mà lại đặt căn nhà vào tay người không bỏ tiền ra mua.
Thúy muốn nói với anh chị
Thúy học Đại học Luật, và qua hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy nhiều tranh chấp nhà đất bắt đầu từ một dòng tên ghi cho nhanh lúc mua. Người trong nhà thương nhau thật. Nhưng giấy tờ rõ ràng là cách thương nhau lâu dài nhất. Với 2 tỷ trong tay, anh chị đã làm phần khó là tích góp. Phần còn lại là ghi đúng tên, để căn nhà ở đúng chỗ của nó.
Câu hỏi thường gặp
Vợ chồng mua nhà có bắt buộc đứng tên cả 2 không?
Luật Đất đai 2024 quy định tài sản chung của vợ chồng ghi cả 2 tên trên giấy chứng nhận, trừ khi vợ chồng thỏa thuận ghi tên 1 người. Dù chỉ ghi 1 tên, nếu mua bằng tiền chung thì căn nhà vẫn là tài sản chung, bán hay thế chấp vẫn cần cả 2 đồng ý.
Mua nhà đứng tên con chưa đủ 18 tuổi được không?
Được, con chưa thành niên vẫn có thể đứng tên. Nhưng việc bán, tặng cho hay thế chấp căn nhà về sau phải qua người đại diện theo pháp luật và phải vì lợi ích của con. Thủ tục vì vậy phức tạp hơn, và việc dùng căn nhà để vay vốn cũng khó hơn.
Để cha mẹ đứng tên nhà có rủi ro gì?
Căn nhà là tài sản của cha mẹ. Khi cha mẹ mất mà không có di chúc, căn nhà chia theo pháp luật cho những người thừa kế, kể cả anh chị em ruột. Nếu chọn cách này, nên có giấy tờ ghi nhận nguồn tiền và di chúc rõ ràng.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Việc anh chị làm được ngay tối nay: viết 4 câu hỏi trong bài ra giấy, cả nhà cùng trả lời từng câu trước khi đi đặt cọc. Nếu anh chị ngại mở lời vì sợ người thân nghĩ mình không tin họ, hãy nói đúng điều trong bài: hỏi cho rõ là để căn nhà không thành chuyện buồn của cả nhà sau này.