Anh chị biết rõ cảm giác này. Tháng 7 âm lịch, khách thưa hẳn. Tiền thuê tiệm vẫn phải đóng, mối hàng vẫn nhắc nợ, con vẫn đóng học phí đầu năm. Anh chị lấy tiền để dành ra bù, rồi tự nhủ qua mùa sẽ bù lại. Giờ trong tài khoản có gần 2 tỷ, anh chị muốn mua nhà. Nhưng có một câu cứ lởn vởn: lỡ mua xong mà gặp lại một tháng 7 như vậy thì sao?
Câu hỏi đó rất đúng. Người buôn bán không thiếu can đảm, chỉ thiếu một con số rõ ràng. Quỹ dự phòng trước khi mua nhà là con số đó. Với người làm công ăn lương, chỉ cần 1 quỹ. Với người buôn bán có 2 tỷ, cần tách 2 quỹ: 1 cho gia đình, 1 cho cửa hàng. Bài này chỉ anh chị cách tính cả 2 từ chính cuốn sổ bán hàng, rồi mới biết 2 tỷ còn lại bao nhiêu để mua.
Quỹ dự phòng trước khi mua nhà là gì?
Quỹ dự phòng trước khi mua nhà là khoản tiền anh chị giữ lại, không dùng để trả trước, để sống qua những tháng xấu nhất mà không phải bán nhà hay vay nóng. Với người buôn bán, khoản này gồm tiền sống của gia đình, tiền trả ngân hàng nếu có vay, và tiền giữ cho cửa hàng mở cửa khi bán chậm.
2 tỷ lưng chừng làm nhiều người muốn dồn hết vào trả trước, để vay ít đi. Nghe hợp lý, nhưng đó là lúc khoản tích lũy dễ bị đẩy vào thế kẹt nhất. Vay ít đi mà không còn quỹ thì một mùa bán chậm cũng đủ làm cả nhà mất ngủ. Bài giữ bao nhiêu tiền dự phòng trước khi đầu tư nói cách tính chung. Bài này đi sâu vào người buôn bán.
Vì sao người buôn bán cần quỹ dự phòng lớn hơn người đi làm?
Người đi làm có lương ngày cố định. Người buôn bán thì doanh thu đi theo mùa, theo thời tiết, theo cả tin tức trên mạng. Thêm nữa, tiền nhà và tiền tiệm hay nằm chung một túi. Tháng bán chậm, tiền chợ lấy từ tiền hàng, tiền hàng lấy từ tiền để dành. Mua nhà xong mà không tách ra, anh chị sẽ không biết mình đang hụt ở đâu.
Ngân hàng cũng nhìn người buôn bán kỹ hơn, vì thu nhập không đều. Một quỹ dự phòng rõ ràng giúp anh chị trả nợ đúng hạn cả trong mùa thấp điểm, giữ được lịch sử tín dụng đẹp cho những lần vay sau.
Quỹ 1: quỹ gia đình, tính theo tháng tệ nhất
Đừng tính theo tháng trung bình. Mở sổ chi tiêu và sổ bán hàng 2 năm gần nhất, tìm tháng mà tiền về ít nhất. Ghi lại tháng đó cả nhà chi bao nhiêu cho ăn uống, điện nước, học phí, thuốc men, hiếu hỉ. Đó là chi tiêu thiết yếu một tháng.
Quỹ gia đình bằng chi tiêu thiết yếu nhân 6, cộng tiền trả ngân hàng dự kiến nhân 6. Tiền trả ngân hàng tính theo lãi suất sau thời gian ưu đãi, không theo lãi suất năm đầu. Thông tin chung về lãi suất cho vay anh chị xem thêm trên cổng thông tin Ngân hàng Nhà nước, còn con số cụ thể thì hỏi thẳng ngân hàng định vay.
Quỹ 2: quỹ cửa hàng, để tiệm không phải đóng cửa
Quỹ cửa hàng gồm 2 phần. Phần thứ nhất là chi phí cố định 3 tháng: tiền thuê mặt bằng, lương người làm, điện nước của tiệm. Phần thứ hai là 1 vòng vốn nhập hàng cho mùa cao điểm gần nhất. Mùa Tết cần nhập nhiều gấp đôi thì tính theo mùa Tết.
Quỹ này phải nằm riêng, không chung với tiền gia đình. Lý do đơn giản: khi tiệm cần vốn, anh chị sẽ không vô tình rút tiền trả ngân hàng ra nhập hàng. Cách theo dõi các dòng tiền trong nhà mỗi tháng có trong bài quản lý dòng tiền cá nhân.
Bảng tính mẫu cho người buôn bán có 2 tỷ
Hãy hình dung một gia đình bán tạp hoá. Các con số dưới đây chỉ là ví dụ để anh chị thấy cách tính, không phải số của thị trường.
| Khoản | Cách tính | Ví dụ |
|---|---|---|
| Chi tiêu thiết yếu | Tháng tệ nhất x 6 | 20 triệu x 6 = 120 triệu |
| Tiền trả ngân hàng | Sau ưu đãi x 6 | 12 triệu x 6 = 72 triệu |
| Chi phí cố định của tiệm | Mỗi tháng x 3 | 15 triệu x 3 = 45 triệu |
| Vốn nhập mùa cao điểm | 1 vòng | 200 triệu |
| Tổng 2 quỹ | 437 triệu |
Trong ví dụ này, 2 tỷ trừ khoảng 440 triệu còn khoảng 1,56 tỷ. Đó mới là số tiền thật để trả trước và đóng thuế phí. Từ con số đó, anh chị tính ngược ra tầm giá nhà vừa sức theo bài có 2 tỷ vay thêm bao nhiêu để mua nhà.
Phép thử 3 cú sốc trước khi đặt cọc
Có 2 quỹ rồi, thử chúng với 3 tình huống. Một: doanh thu giảm 30% trong 6 tháng liền. Hai: lãi vay tăng thêm vài điểm phần trăm sau ưu đãi. Ba: một khoản chi lớn bất ngờ như viện phí hay sửa xe chở hàng. Nếu cả 3 xảy ra cùng lúc mà 2 quỹ vẫn đủ trả nợ và giữ tiệm mở cửa, kế hoạch mua nhà của anh chị đã đủ chắc.
Nếu không đủ, đừng vội nản. Có 3 cách chỉnh: chọn căn rẻ hơn, kéo dài thời gian vay, hoặc tích lũy thêm vài tháng. Cả 3 đều tốt hơn một căn nhà làm cả nhà mất ngủ.
3 sai lầm hay gặp khi tính quỹ dự phòng
Gộp quỹ dự phòng với vốn hàng. Vốn hàng là tiền đang làm việc, không phải tiền dự phòng. Gộp lại thì con số trông lớn, nhưng tháng nào nhập hàng là quỹ mỏng đi.
Tính theo tháng bán đắt. Tháng Tết bán gấp 3 không phải tháng để tính quỹ. Luôn tính theo tháng tệ nhất.
Rút quỹ để trả trước thêm. Đến lúc ký hợp đồng, người bán hay giảm thêm chút giá nếu trả trước nhiều. Nghe hấp dẫn, nhưng đổi quỹ dự phòng lấy vài chục triệu tiền giảm giá là đổi an toàn lấy cảm giác được lợi.
Điều Thúy thấy sau mỗi lần ký hợp đồng
Qua hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy người buôn bán giữ được căn nhà lâu nhất không phải người có nhiều tiền nhất. Đó là người giữ lại đủ tiền sau khi ký. Hơn 20 năm bán hàng, từ gạo, gas đến nước lọc, Thúy hiểu mùa hàng và vốn xoay quan trọng thế nào với người buôn bán. Mua nhà xong rồi, 12 tháng đầu cần làm gì để giữ quỹ không bị hụt, anh chị đọc tiếp bài vừa mua nhà xong, 12 tháng đầu làm gì.
Câu hỏi thường gặp
Người buôn bán nên giữ quỹ dự phòng trước khi mua nhà bao nhiêu?
Thường gồm 6 tháng chi tiêu thiết yếu tính theo tháng tệ nhất, 6 tháng tiền trả ngân hàng, 3 tháng chi phí cố định của tiệm và 1 vòng vốn nhập mùa cao điểm. Con số cụ thể mỗi nhà mỗi khác, nên tính từ sổ bán hàng của chính mình.
Quỹ dự phòng nên để ở đâu?
Ở chỗ rút được nhanh và tách khỏi tài khoản bán hàng, như tiền gửi kỳ hạn ngắn ở ngân hàng. Không nên để quỹ dự phòng trong đất hay tài sản khó bán.
Có 2 tỷ, giữ quỹ xong còn ít tiền thì có nên mua nhà không?
Nên tính lại tầm giá theo số tiền còn lại, thay vì cắt quỹ để mua căn lớn hơn. Nếu số còn lại chưa đủ cho căn phù hợp, tích lũy thêm vài tháng vẫn an toàn hơn mua trong thế kẹt.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Việc anh chị làm được tối nay: lật sổ bán hàng 2 năm gần nhất, khoanh tròn tháng tiền về ít nhất, ghi ra tháng đó cả nhà chi bao nhiêu. Chỉ với con số này, anh chị đã tính được quỹ gia đình. Nếu anh chị không có sổ, bắt đầu ghi từ hôm nay, 3 tháng sau sẽ có con số thật để quyết.