Sáng thứ 7, anh chị chạy xe ra vùng ven. Dọc bờ ruộng là một hàng cọc sơn đỏ trắng. Người dẫn đi xem đất chỉ tay: “Đường 40 m sẽ chạy qua đây, làm xong là đất này khác hẳn”. Lô đất giá khoảng 2 tỷ, cách hàng cọc chừng 50 m. Anh chị đứng nhìn hàng cọc, trong đầu đã thấy xe cộ chạy, cửa hàng mọc lên. Nhưng anh chị chưa biết con đường ấy sẽ đi qua lô đất, đi cạnh lô đất, hay đi trên đầu lô đất.
Mua đất vùng ven đón hạ tầng là cách nhiều người có khoảng 2 tỷ chọn. Lý do đơn giản: đất trung tâm đã quá tầm tiền. Hạ tầng có thể giúp lô đất. Nhưng cũng chính con đường đó có thể cắt mất một phần đất, chặn lối vào, hay biến lô đất thành chỗ trũng. Bài này chỉ anh chị 5 điều trên tờ quy hoạch cho biết con đường mới giúp hay hại lô đất mình định mua.
Mua đất vùng ven đón hạ tầng có lợi khi nào?
Mua đất vùng ven đón hạ tầng chỉ có lợi khi con đường mới mở lối ra vào thuận cho chính lô đất. Con đường đó cũng không được cắt vào diện tích, không đặt lô đất vào hành lang cấm xây. Đường đi ngang qua khu vực không có nghĩa là lô đất được hưởng. Phải xem vị trí lô đất so với con đường trên bản vẽ quy hoạch.
Bài này không lặp lại cách xem một con đường đã có vốn, đã khởi công hay chưa. Phần đó Thúy viết trong bài soi lời hứa hạ tầng trước khi đặt cọc. Hôm nay chỉ tập trung vào câu hỏi: nếu con đường làm thật, lô đất của anh chị được gì và mất gì.
5 điều trên tờ quy hoạch cho biết đường mới giúp hay hại
Điều 1: lộ giới có cắt vào lô đất không
Lộ giới là ranh giới phần đất dành cho con đường. Nếu lộ giới lấn vào lô đất, phần đó sẽ bị thu hồi khi làm đường. Ví dụ lô 100 m², lộ giới lấn 15 m², phần còn lại chỉ 85 m². Phần bị thu hồi được bồi thường theo giá nhà nước xác định, có thể thấp hơn giá anh chị đã trả. Hãy hỏi người bán diện tích còn lại sau khi trừ lộ giới, rồi tính giá trên diện tích đó.
Điều 2: có lối ra vào từ đường mới không
Đường cao tốc, đường trên cao thường không cho xe từ đất ven đường đi thẳng lên. Xe phải chạy đến nút giao, có khi cách vài cây số. Lô đất nằm cạnh cao tốc mà không có đường gom thì chỉ nhận thêm tiếng ồn. Xem trên bản vẽ có đường gom, đường song hành hay không, và nút giao gần nhất cách bao xa.
Điều 3: cao độ đường mới so với mặt đất
Đường mới thường được đắp cao hơn ruộng và đất vườn xung quanh. Khi đường cao hơn, lô đất thấp hơn sẽ thành chỗ đọng nước. Muốn xây, phải tốn thêm tiền san lấp. Hỏi cao độ thiết kế của con đường, rồi so với mặt đất hiện có.
Điều 4: hành lang an toàn
Dọc đường lớn, đường điện cao thế, kênh mương thường có hành lang bảo vệ. Trong hành lang có những giới hạn về xây dựng. Một lô đất có sổ đẹp vẫn có thể có một phần không xây được. Hỏi rõ phần hành lang trên giấy thông tin quy hoạch.
Điều 5: đất quanh nút giao được quy hoạch làm gì
Quanh nút giao thường cần đất cho tái định cư, bãi đỗ, cây xanh, công trình công cộng. Lô đất nằm trong vùng đó có thể bị đưa vào kế hoạch thu hồi. Xem kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện, của tỉnh, không chỉ xem bản đồ con đường.
Bảng chấm nhanh 1 lô đất vùng ven
| Câu hỏi | Trả lời tốt | Trả lời cần dừng lại |
|---|---|---|
| Lộ giới có cắt vào lô không? | Không cắt | Cắt, chưa rõ diện tích còn lại |
| Xe vào lô từ đường mới thế nào? | Có đường gom, nút giao gần | Phải vòng xa, không đường gom |
| Cao độ đường so với lô? | Gần bằng nhau | Đường cao hơn nhiều, lô thành trũng |
| Có nằm trong hành lang không? | Không | Có, hoặc chưa ai trả lời được |
| Đất quanh nút giao để làm gì? | Đất ở, có quy hoạch rõ | Tái định cư, công trình, đang thu hồi |
Chỉ cần 1 dòng rơi vào cột bên phải, anh chị dừng lại hỏi cho rõ trước khi đặt cọc. 2 dòng trở lên, hãy cân nhắc tìm lô khác.
Tra quy hoạch ở đâu, hỏi ai
Anh chị làm được 3 việc. Thứ nhất, đến ủy ban xã, phường nơi có đất, xin thông tin quy hoạch của thửa đất theo số tờ, số thửa. Thứ hai, xem bản đồ quy hoạch của tỉnh. Có thể tra trên cổng thông tin quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng. Thứ ba, ra tận nơi, tìm cọc mốc lộ giới, đo từ cọc vào lô đất. 5 điều đọc quy hoạch chung, anh chị xem thêm bài đọc quy hoạch trước khi mua đất.
Với khoảng 2 tỷ, tính thêm những gì
Giá lô đất ven con đường sắp làm thường đã cộng sẵn kỳ vọng về con đường. Nghĩa là anh chị trả trước cho tương lai. Nếu đường làm chậm 3 đến 5 năm, khoảng 2 tỷ nằm im ngần ấy năm, kèm tiền giữ đất. Cách tính tiền chờ, Thúy viết ở bài mua đất vùng ven chờ lên giá. Và đừng dồn cả 2 tỷ vào 1 lô chờ đường. Giữ lại quỹ dự phòng, như các sai lầm Thúy kể trong bài 7 sai lầm khi có 2 tỷ.
3 sai lầm hay gặp khi mua đất đón đường
Sai lầm 1: Chỉ hỏi “đường có làm không”. Đường làm thật vẫn có thể hại lô đất. Sửa: hỏi thêm đường đi qua đâu so với lô.
Sai lầm 2: Tin hàng cọc ngoài ruộng. Cọc có nhiều loại: cọc mốc giải phóng mặt bằng, cọc khảo sát, cọc ranh giới. Sửa: xin văn bản, không đoán theo màu sơn.
Sai lầm 3: Tính giá theo diện tích trên sổ. Phần bị lộ giới cắt vẫn nằm trên sổ cho đến khi thu hồi. Sửa: tính giá trên phần còn lại dùng được.
Điều Thúy thấy ở vùng ven
Thúy làm nhà đất 7 năm ở 2 miền Nam Bắc. Ở vùng ven, lô đất được hưởng lợi từ con đường thường không phải lô sát đường nhất. Đó là lô có lối vào thuận, nằm ngoài lộ giới, ngang cao độ với đường. Người mua mất tiền thường là người nhìn con đường bằng hy vọng, chưa nhìn bằng bản vẽ.
Câu hỏi thường gặp
Đất nằm trong lộ giới có được bồi thường không?
Có. Khi nhà nước thu hồi phần đất trong lộ giới để làm đường, người sử dụng đất hợp pháp được xem xét bồi thường. Mức bồi thường theo pháp luật đất đai và giá đất do nhà nước xác định. Mức này có thể thấp hơn giá anh chị đã mua, nên tính giá trên phần còn lại.
Mua đất gần đường cao tốc có tốt không?
Chỉ tốt khi gần nút giao và có đường gom để xe vào lô dễ dàng. Đất sát cao tốc mà không có lối lên thường chỉ nhận thêm tiếng ồn, bụi và hành lang hạn chế xây dựng. Hãy xem nút giao gần nhất cách bao xa trước khi quyết.
Xin thông tin quy hoạch thửa đất ở đâu?
Anh chị đến ủy ban xã, phường hoặc phòng chuyên môn về quy hoạch, xây dựng. Nộp đơn xin thông tin quy hoạch theo số tờ, số thửa. Nhiều tỉnh có cổng thông tin hoặc ứng dụng tra cứu quy hoạch trực tuyến để xem trước.
Có 2 tỷ nên mua đất vùng ven đón hạ tầng không?
Nên cân nhắc khi lô đất qua đủ 5 điều trong bài. Anh chị cũng phải chịu được thời gian chờ 3 đến 5 năm, và vẫn giữ quỹ dự phòng sau khi mua. Nếu cần tiền trong 2 đến 3 năm tới, đất chờ hạ tầng thường không hợp.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Nếu anh chị đang để ý 1 lô đất vùng ven, việc làm ngay là xin số tờ, số thửa từ người bán. Rồi mang bảng chấm 5 dòng trong bài đến ủy ban xã hỏi. Mất nửa buổi sáng, đổi lại anh chị biết con đường mới đang đi về phía lô đất, hay đi xuyên qua nó.