9 giờ tối, anh chị dọn hàng xong, ngồi đếm tiền trong ngày. Tiền bán hàng về đều tay, nhưng mệt. Rồi anh chị nghĩ đến dãy phòng trọ ở đầu hẻm. Cuối tháng, chủ trọ chỉ việc đi thu tiền, không phải đứng sạp, không phải lo hàng tồn. Trong tài khoản đang có khoảng 2 tỷ. Câu hỏi bật ra rất tự nhiên: mình mua một miếng đất, xây chục phòng, có phải là xong không?
Có 2 tỷ xây phòng trọ cho thuê là ý định Thúy nghe rất nhiều ở người buôn bán đã tích lũy được một khoản. Thúy nói thẳng: phòng trọ có thể là tài sản có tiền về hằng tháng. Nhưng nó cũng là một cửa hàng nhỏ, có khách, có hàng hỏng, có tháng ế. Trước khi mua đất, anh chị cần tính đủ 5 con số dưới đây.
Có 2 tỷ xây phòng trọ cho thuê có nên không?
Có 2 tỷ xây phòng trọ cho thuê chỉ nên làm khi 3 điều cùng đúng. Khu đó có người thuê thật, đang ở thật. Tổng tiền đất và xây vẫn để lại được quỹ dự phòng. Và anh chị có thời gian quản lý như quản một cửa hàng. Thiếu 1 trong 3 điều này, dãy trọ dễ thành khoản tiền nằm im.
Nhiều người nhìn phòng trọ như sổ tiết kiệm có mái che. Thực tế khác. Người thuê đến rồi đi, ống nước hỏng, có tháng trống 3 phòng. Người buôn bán hiểu điều này hơn ai hết, vì nó giống hệt chuyện hàng ế và khách nợ. Khác ở chỗ, sạp hàng đóng cửa thì bán được hàng tồn. Dãy trọ vắng khách thì vẫn nằm đó.
Lời rao khiến anh chị xuống tiền quá nhanh
Câu Thúy nghe nhiều nhất là: “Khu công nghiệp sắp về, công nhân đông lắm, xây xong là kín phòng”. Câu thứ hai: “Đất rẻ, xây rẻ, 3 năm là hoàn vốn”. Cả 2 câu đều có thể đúng ở chỗ này và sai ở chỗ khác. Vấn đề là người nói thường không bỏ tiền cùng anh chị.
“Sắp về” nghĩa là chưa có ai. Người thuê trọ chỉ đến khi nhà máy đã chạy, trường học đã mở, chợ đã đông. Anh chị không trả tiền cho cái sắp về. Anh chị trả tiền cho người đang ở đó hôm nay.
5 con số phải tính trước khi mua đất xây trọ
Con số 1: tổng tiền đất và xây, còn lại bao nhiêu
Cộng giá đất, chi phí xây, giấy phép, điện nước, thiết bị phòng cháy. Ví dụ để tập tính: đất 1,3 tỷ, xây 8 phòng 600 triệu, giấy tờ và thiết bị 100 triệu. Cộng lại vừa đúng 2 tỷ. Như vậy là hết sạch, không còn đồng dự phòng nào. Anh chị nên thu nhỏ dự án, để lại ít nhất vài trăm triệu. Cách tính quỹ này có trong bài giữ bao nhiêu tiền dự phòng trước khi đầu tư.
Con số 2: số phòng trọ đang trống quanh đó
Đi bộ một vòng bán kính 1 km. Đếm biển “Còn phòng”. Hỏi 3 chủ trọ: phòng trống bao lâu mới có người, người thuê thường ở mấy tháng. Nếu biển còn phòng treo khắp nơi, khu đó đang thừa phòng, chưa thiếu.
Con số 3: giá thuê thật, không phải giá rao
Giá rao trên mạng là giá mong muốn. Giá thật là giá người thuê đang trả. Hỏi người đang ở trọ, hỏi tiệm tạp hoá đầu hẻm. Ghi lại 5 phòng gần nhất với diện tích và tiện nghi giống phòng anh chị định xây.
Con số 4: chi phí giữ dãy trọ mỗi năm
Mỗi năm có phòng trống, có sửa chữa, có hao điện nước, có thuế cho thuê tài sản. Ví dụ 8 phòng, mỗi phòng 2 triệu một tháng. Nếu kín cả năm là 192 triệu. Trừ mỗi phòng trống 2 tháng, trừ sửa chữa và thuế, thực nhận có thể chỉ còn khoảng 140 triệu. Đó là số anh chị đem so với gửi ngân hàng, không phải con số 192 triệu.
Con số 5: số giờ anh chị bỏ ra mỗi tháng
Thu tiền, nhắc nợ, gọi thợ, đăng ký lưu trú cho người thuê, giải quyết chuyện hàng xóm. Người buôn bán vốn đã bận. Hãy ghi ra mỗi tháng mình bỏ được bao nhiêu giờ. Nếu không có giờ nào, phải tính thêm tiền thuê người quản lý.
Bảng tự tính lợi nhuận phòng trọ cho thuê
Anh chị điền bằng số thật của khu mình định mua. Các số trong cột ví dụ chỉ để tập tính, không phải giá thị trường.
| Khoản | Ví dụ để tập tính | Số của anh chị |
|---|---|---|
| Giá đất | 1,3 tỷ | |
| Chi phí xây và hoàn thiện | 600 triệu | |
| Giấy phép, điện nước, phòng cháy | 100 triệu | |
| Tiền thuê nếu kín cả năm | 192 triệu | |
| Trừ phòng trống, sửa chữa, thuế | khoảng 50 triệu | |
| Thực nhận mỗi năm | khoảng 140 triệu |
Lấy số thực nhận chia cho tổng tiền bỏ ra. Ra tỷ lệ phần trăm mỗi năm. Đặt con số đó cạnh lãi tiết kiệm anh chị đang được ngân hàng trả. Chênh lệch có xứng với công sức quản lý không, anh chị tự trả lời. Cách tính tiền thật về túi khi cho thuê, Thúy viết kỹ trong bài mua nhà cho thuê tính tiền thật về túi.
Giấy tờ phải có trước khi xây phòng trọ
Phòng trọ là nơi nhiều người ngủ qua đêm. Vì vậy giấy tờ quan trọng hơn mình nghĩ. Đất phải là đất ở, có sổ, không nằm trong quy hoạch giải toả. Xây phải có giấy phép xây dựng nếu địa phương yêu cầu. Lối thoát nạn, bình chữa cháy, đường điện phải làm đúng ngay từ đầu.
Cho thuê có tiền về thì phải kê khai thuế theo quy định. Ngưỡng doanh thu phải nộp và mức thuế, anh chị hỏi chi cục thuế nơi có dãy trọ, hoặc tra trên cổng thông tin ngành Thuế. Đừng tính lợi nhuận khi chưa trừ khoản này.
3 sai lầm hay gặp khi đầu tư phòng trọ
Sai lầm 1: Mua đất rẻ ở nơi chưa có người. Đất rẻ vì chưa ai cần ở đó. Xây xong, phòng đẹp mà trống. Sửa: chỉ mua ở nơi người thuê đang có mặt hôm nay.
Sai lầm 2: Vay thêm để xây cho nhiều phòng. 2 tỷ không đủ, vay thêm vài trăm triệu cho đủ 12 phòng. Tháng nào trống phòng, tiền lãi vẫn phải trả. Sửa: xây vừa số tiền đang có. Muốn tính vay, đọc bài có 2 tỷ vay thêm bao nhiêu trước.
Sai lầm 3: Xây rẻ, làm ẩu phần điện và lối thoát. Tiết kiệm vài chục triệu ở dây điện là đặt cả dãy trọ vào rủi ro cháy. Sửa: phần điện, phần phòng cháy làm đúng chuẩn, chỗ khác có thể đơn giản.
Thúy nhìn dãy trọ thế nào
Đi thực địa ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy dãy trọ cho thuê đều thường giống nhau ở một điểm. Chủ trọ chọn nơi người thuê đang cần, không chọn nơi đất rẻ nhất. Phòng không cần đẹp nhất, nhưng sạch, an toàn, chủ trọ dễ liên lạc. Người buôn bán có sẵn điều đó: biết giữ khách, biết làm ăn tử tế. Thứ còn thiếu chỉ là tính đủ con số trước khi xuống tiền.
Câu hỏi thường gặp
Có 2 tỷ xây được bao nhiêu phòng trọ?
Phụ thuộc giá đất và cách xây ở từng khu. Ở nơi đất rẻ, 2 tỷ có thể đủ đất và vài phòng. Ở nơi đất đắt, có khi chỉ đủ mua đất. Nên lấy báo giá xây thật của 2 đến 3 nhà thầu, rồi tính ngược từ số tiền còn lại sau khi giữ dự phòng.
Phòng trọ cho thuê bao lâu thì hoàn vốn?
Lấy tổng tiền bỏ ra chia cho tiền thực nhận mỗi năm, sau khi đã trừ phòng trống, sửa chữa và thuế. Đừng tính theo tiền thuê khi kín phòng cả năm. Con số hoàn vốn trên lời rao thường dùng tiền kín phòng, nên luôn đẹp hơn thực tế.
Xây phòng trọ có cần giấy phép không?
Phần lớn trường hợp xây mới cần giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp được miễn theo quy định của địa phương. Ngoài ra còn yêu cầu về phòng cháy và đăng ký lưu trú cho người thuê. Anh chị hỏi ủy ban xã, phường nơi có đất trước khi mua.
Nên xây phòng trọ hay mua căn hộ cho thuê?
Phòng trọ thường cho tiền thuê cao hơn trên số vốn bỏ ra, nhưng tốn công quản lý hơn nhiều. Căn hộ cho thuê nhẹ việc hơn, 1 hợp đồng 1 người thuê. Anh chị chọn theo số giờ mình bỏ ra được mỗi tháng, không chỉ theo phần trăm lợi nhuận.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Việc làm ngay cuối tuần này: chọn 1 khu anh chị đang để ý, đi bộ một vòng 1 km, đếm biển “Còn phòng” và hỏi giá thuê thật ở 5 phòng. Nếu anh chị lo mình không đủ rành để tự tính, hãy nhớ: chỉ cần 5 con số trong bài, ghi vào bảng, là đã hơn phần lớn người xuống tiền theo lời rao.