Cầu thang tối. Tường bong vữa. Ban công treo đầy quần áo và chậu cây. Người môi giới đứng ở chiếu nghỉ tầng 3, hạ giọng: “Khu này sắp đập đi xây lại rồi anh chị, mua bây giờ là đón đầu, sau này được căn mới”. Anh chị nhìn lại khoản 2 tỷ trong đầu. 2 tỷ ở trung tâm không mua nổi căn hộ mới. Nhưng ở đây, 2 tỷ mua được 1 căn chung cư cũ ngay giữa phố. Nghe hấp dẫn. Và chữ quan trọng nhất trong câu của người môi giới là chữ “sắp”.
Mua chung cư cũ chờ cải tạo là lựa chọn nhiều người có khoảng 2 tỷ nghĩ tới khi muốn ở gần trung tâm. Có người chờ được. Có người chờ mãi. Bài này chỉ anh chị 5 câu hỏi để tách chữ “sắp” khỏi lời đồn, 3 cái bẫy hay gặp, và cách tính xem nhà mình chờ được bao lâu.
Chung cư cũ chờ cải tạo là gì?
Chung cư cũ chờ cải tạo là những tòa nhà xây từ nhiều chục năm trước, đã xuống cấp, nằm trong diện phải cải tạo hoặc phá dỡ để xây lại. Người mua căn ở đây đặt cược vào việc sau này được bố trí căn mới hoặc nhận bồi thường. Nhưng thời điểm và mức quyền lợi phụ thuộc vào phương án được duyệt, không phụ thuộc vào lời hứa của người bán.
Luật Nhà ở năm 2023 có 1 chương riêng về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chính phủ cũng ban hành Nghị định 98/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết. Anh chị tra nguyên văn trên cơ sở dữ liệu văn bản của Chính phủ trước khi tin bất kỳ con số đền bù nào được kể lại.
Vì sao 2 tỷ hay bị hút về chung cư cũ
2 tỷ là con số lưng chừng. Gửi ngân hàng thì tiếc. Mua căn hộ mới ở trung tâm thì không đủ, phải vay thêm. Chung cư cũ là chỗ duy nhất 2 tỷ còn chạm được vào trung tâm. Thêm lời đồn “sắp xây lại”, cảm giác như mua 1 được 2.
Cảm giác đó có thật. Rủi ro cũng thật. Việc của anh chị là đặt cả 2 lên bàn. Nếu đang phân vân giữa trung tâm và vùng ven, đọc trước bài có 2 tỷ mua nhà ở đâu.
5 câu hỏi trước khi mua chung cư cũ chờ cải tạo
1. Tòa nhà đã có tên trong kế hoạch cải tạo chưa?
Hỏi bằng văn bản, không hỏi bằng lời đồn. Lên phường, lên phòng quản lý đô thị hỏi tòa nhà đã được kiểm định chưa, đã có trong kế hoạch của tỉnh, thành phố chưa, đã chọn được chủ đầu tư chưa. Mỗi câu “chưa” là thêm vài năm chờ.
2. Diện tích trên giấy là bao nhiêu?
Quyền lợi khi cải tạo thường tính theo diện tích trên giấy chứng nhận. Phần cơi nới, chuồng cọp, gác lửng tự làm thường không được tính như phần hợp pháp. Căn 40 mét vuông thực tế có khi trên giấy chỉ 28 mét vuông.
3. Trong lúc chờ, căn nhà ở được hay cho thuê được không?
Nếu căn còn ở tốt hoặc cho thuê được, thời gian chờ đỡ nặng hơn. Nếu tòa nhà đã nguy hiểm, anh chị vừa chờ vừa không dùng được tài sản. Xem kỹ kết cấu như khi mua nhà cũ. Hỏi luôn quỹ bảo trì của tòa nhà còn hay hết, đọc thêm bài kinh phí bảo trì chung cư.
4. Khi phá dỡ, gia đình ở đâu?
Trong thời gian xây lại, chủ căn hộ phải chuyển đi tạm cư. Hỏi rõ phương án tạm cư hay nhận tiền thuê nhà, kéo dài bao lâu. Gia đình có con nhỏ hay cha mẹ già thì câu này rất nặng.
5. Nếu phải chờ 10 năm, nhà mình có chịu được không?
Đây là câu quyết định. Không ai hứa được ngày khởi công. Hãy tính trường hợp chờ lâu nhất mà vẫn ngủ ngon, không phải trường hợp đẹp nhất.
Bảng so 2 tỷ: chung cư cũ chờ cải tạo và căn hộ nhỏ đã hoàn thiện
| Tiêu chí | Chung cư cũ chờ cải tạo | Căn hộ nhỏ đã hoàn thiện |
|---|---|---|
| Vị trí | Thường gần trung tâm | Thường xa hơn |
| Diện tích | Thực tế rộng hơn giấy | Đúng như hợp đồng |
| Ở ngay | Tùy độ xuống cấp | Được |
| Thời gian có kết quả | Không ai hứa được | Rõ ràng |
| Rủi ro chính | Chờ lâu, quyền lợi thấp hơn kỳ vọng | Giá mua cao trên mỗi mét vuông |
| Hợp với ai | Người có nhà khác để ở, chờ được lâu | Người cần chỗ ở ổn định ngay |
3 cái bẫy hay gặp
“Đập đi xây lại là được đền gấp đôi”. Mức bố trí lại phụ thuộc phương án được duyệt cho từng tòa nhà. Không có con số chung đúng cho mọi nơi. Ai nói chắc con số, hãy hỏi văn bản nào.
“Giá còn rẻ vì chưa ai biết tin”. Tin cải tạo của 1 tòa nhà giữa phố hiếm khi là bí mật. Giá rẻ thường vì người mua trước đã tính đến thời gian chờ.
“Phần cơi nới cũng tính luôn”. Hãy xem lại câu hỏi số 2. Trả tiền cho mét vuông không có trên giấy là trả tiền cho thứ có thể không được tính.
Câu chuyện niên hạn chung cư, anh chị đọc thêm bài thời hạn sử dụng nhà chung cư hết hạn thì sao.
Thúy thấy gì sau hơn 1.000 giao dịch
Qua hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy chung cư cũ hợp với 1 kiểu người: đã có chỗ ở khác, dùng tiền nhàn rỗi, và chấp nhận chờ không có hạn. Người gặp khó là người dồn cả 2 tỷ, có khi vay thêm, vào 1 chữ “sắp”. Khoản tích lũy nhiều năm xứng đáng được đặt vào 1 con số có văn bản, không phải 1 lời đồn ở chiếu nghỉ cầu thang.
Câu hỏi thường gặp
Mua chung cư cũ chờ cải tạo có nên không?
Chỉ nên khi anh chị đã có chỗ ở khác, không cần dùng khoản tiền này trong nhiều năm, và tòa nhà đã có văn bản rõ về kế hoạch cải tạo. Nếu cần chỗ ở ổn định ngay hoặc phải vay để mua, rủi ro chờ lâu là quá lớn.
Chung cư cũ bị phá dỡ thì chủ căn hộ được gì?
Theo quy định hiện hành, chủ sở hữu được bố trí căn hộ mới hoặc nhận tiền, tùy phương án bồi thường, tái định cư được duyệt cho từng dự án. Mức cụ thể khác nhau giữa các tòa nhà, nên phải xem phương án của chính tòa nhà đó.
Làm sao biết 1 tòa chung cư cũ sắp được cải tạo?
Hỏi ủy ban phường và cơ quan quản lý nhà ở của tỉnh, thành phố xem tòa nhà đã có kết quả kiểm định, đã nằm trong kế hoạch cải tạo và đã chọn chủ đầu tư chưa. Chỉ tin vào văn bản, không tin vào lời kể.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Nếu anh chị đang để ý 1 căn chung cư cũ, việc làm được ngay tuần này là lên ủy ban phường hỏi đúng câu số 1 trong bài, và xin số văn bản nếu có. Nhiều người ngại đi hỏi vì sợ mất thời gian. Nhưng 1 buổi sáng ở phường có thể cho anh chị biết 2 tỷ của mình sẽ chờ 3 năm hay 15 năm.