Chiều thứ 7, anh chị chạy xe chậm qua con đường chính của thị xã quê nhà. Hai bên là tiệm thuốc, tiệm điện thoại, quán cơm trưa, tiệm vàng. Giữa dãy phố có 1 căn đóng cửa, tấm bảng “cho thuê mặt bằng” đã bạc màu. Anh chị nghĩ tới khoản 2 tỷ đang nằm trong sổ tiết kiệm. Mua 1 căn như vầy, cho người ta thuê buôn bán, tháng nào cũng có tiền về. Nghe rất hợp lý. Chỉ có 1 câu hỏi nhỏ: tấm bảng kia đã treo bao lâu rồi?
Mua nhà ở tỉnh cho thuê mặt bằng kinh doanh là con đường nhiều người có khoảng 2 tỷ nghĩ tới. 2 tỷ ở thành phố lớn chỉ đủ 1 căn hộ nhỏ, còn ở tỉnh có thể mua được 1 căn mặt tiền. Bài này chỉ anh chị 6 điều phải xem trước khi xuống tiền, 1 cách tính tiền thực nhận và 4 điều khoản giữ mình trong hợp đồng thuê.
Nhà ở tỉnh cho thuê mặt bằng kinh doanh khác nhà cho thuê để ở thế nào?
Nhà ở tỉnh cho thuê mặt bằng kinh doanh là căn nhà mặt tiền cho người khác thuê để mở cửa hàng. Người thuê trả tiền bằng doanh thu của cửa hàng. Vì vậy căn nhà chỉ cho thuê được khi chỗ đó buôn bán được. Nhà cho thuê để ở thì khác, người thuê chỉ cần chỗ ở yên ổn, gần chỗ làm.
Điểm khác này quyết định mọi thứ. Người thuê để ở nhìn phòng ốc. Người thuê mặt bằng nhìn dòng người đi qua cửa. Căn nhà đẹp mà nằm ở đoạn đường vắng thì vẫn treo bảng rất lâu. Cách tính tiền cho thuê để ở, anh chị xem trong bài mua nhà cho thuê tính tiền thật về túi.
Vì sao người có 2 tỷ hay nghĩ tới mặt bằng ở tỉnh
2 tỷ là con số lưng chừng. Để ngân hàng thì tiếc, vì lãi gửi chỉ vừa đủ bù trượt giá. Mua ở trung tâm thành phố thì không đủ, phải vay thêm. Ở tỉnh, 2 tỷ lại trông như rất nhiều tiền. Người buôn bán còn có thêm 1 lý do: mình hiểu cửa hàng, nên nghĩ mình hiểu mặt bằng.
Hiểu cửa hàng là một lợi thế thật. Anh chị biết người bán cần gì ở một mặt bằng. Nhưng lợi thế đó chỉ có ích khi anh chị nhìn căn nhà bằng mắt người thuê, không phải bằng mắt người đang muốn có chỗ để tiền.
6 điều xem trước khi xuống tiền
1. Đứng trước cửa vào 3 khung giờ
Đến vào buổi sáng, buổi trưa và buổi tối, mỗi lần 30 phút. Đếm người đi bộ, xe dừng lại, người bước vào các tiệm kế bên. Đoạn đường đông buổi sáng nhưng vắng buổi tối chỉ hợp vài ngành hàng.
2. Hỏi vì sao dãy phố có căn treo bảng lâu
Hỏi chủ tiệm kế bên, hỏi người bán nước đầu hẻm. Câu hỏi đơn giản: “Căn này trước ai thuê, bán gì, sao nghỉ?”. Một căn đóng cửa có thể chỉ là chuyện riêng của người thuê cũ. Nhiều căn đóng cửa trên cùng 1 đoạn là chỗ đó đang yếu đi.
3. Mặt tiền, vỉa hè, chỗ để xe
Đo bề ngang mặt tiền. Xem vỉa hè có chỗ để xe cho khách không, có bị cấm dừng đỗ không. Ở tỉnh, khách đi xe máy là chính. Không có chỗ dựng xe, khách sẽ chạy qua tiệm khác.
4. Ngành nào thuê được căn này
Quán ăn cần nước, chỗ thoát khói và điều kiện phòng cháy. Tiệm điện máy cần điện mạnh và kho. Căn nhà hợp càng nhiều ngành, anh chị càng dễ tìm người thuê mới khi người cũ nghỉ.
5. Tính tiền thực nhận, không tính tiền trên bảng
Tiền thuê trên hợp đồng chưa phải tiền về túi. Phải trừ tháng trống khách, tiền sửa chữa và thuế cho thuê tài sản. Cách tính có ở phần bảng ngay dưới.
6. Sau này bán lại cho ai
Ở tỉnh, người mua nhà mặt tiền ít hơn ở thành phố. Hỏi thử 2 người môi giới trong vùng: căn như vầy bán mất bao lâu. Cách so nhà mặt tiền với nhà trong hẻm, anh chị đọc bài nên mua nhà hẻm hay mặt tiền.
Bảng tính tiền thực nhận, ví dụ với căn 2 tỷ
Hãy hình dung 1 căn mặt tiền ở tỉnh giá 2 tỷ, cho thuê 10 triệu mỗi tháng. Các con số dưới đây chỉ là ví dụ để anh chị thấy cách tính, không phải giá thị trường.
| Khoản | Ví dụ | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tiền thuê 12 tháng trên giấy | 120 triệu | 10 triệu x 12 tháng |
| Trống 2 tháng giữa 2 người thuê | trừ 20 triệu | Ở tỉnh có thể trống lâu hơn |
| Sửa chữa, sơn lại | trừ 10 triệu | Mái, điện, nước, cửa cuốn |
| Thuế cho thuê tài sản | hỏi cơ quan thuế | Tùy mức doanh thu cho thuê |
| Còn lại trước thuế | 90 triệu | Khoảng 4,5% của 2 tỷ mỗi năm |
Anh chị đặt con số 4,5% này cạnh lãi gửi tiết kiệm đang có. Rồi tự hỏi: phần chênh lệch có đáng với công đi tìm người thuê, công sửa nhà và rủi ro trống khách không. Quy định thuế với cá nhân cho thuê tài sản, anh chị tra trên cổng thông tin ngành Thuế hoặc hỏi chi cục thuế nơi có nhà. So sánh kỹ hơn có trong bài có 2 tỷ gửi ngân hàng hay mua nhà cho thuê.
4 điều khoản giữ mình trong hợp đồng thuê mặt bằng
Tiền cọc. Thường từ 2 đến 3 tháng tiền thuê. Ghi rõ khi nào trả lại cọc và trừ những khoản gì.
Thời hạn và mức tăng giá. Người thuê mặt bằng muốn thuê dài vì tốn tiền sửa sang. Ghi luôn mức tăng giá sau mỗi 2 hay 3 năm để khỏi phải cãi nhau về sau.
Ai được sửa gì. Người thuê được đục tường, làm gác, đổi mặt tiền tới đâu. Phần nào phải xin phép chủ nhà bằng văn bản.
Trả mặt bằng thế nào. Khi nghỉ, người thuê trả lại nguyên trạng hay để lại phần đã làm. Chụp ảnh căn nhà ngày bàn giao và kẹp vào hợp đồng.
3 lời ru ngủ thường gặp
“Mặt tiền chợ thì ai thuê cũng được”. Chợ cũng có đoạn đông, đoạn vắng. Có chợ đang mất khách vào siêu thị và cửa hàng tiện lợi. Hãy đứng đếm người, đừng nghe câu này.
“Người thuê trả trước 1 năm”. Trả trước là điểm cộng, nhưng chỉ cho 1 năm đầu. Năm thứ 2 mới cho biết căn nhà có thật sự cho thuê được không.
“Sắp mở đường lớn phía sau”. Đường chưa làm thì tiền thuê chưa tăng. Anh chị trả giá hôm nay cho một lời hứa chưa có ngày.
Ở xa mà vẫn muốn mua ở tỉnh, anh chị đọc thêm bài mua nhà ở tỉnh quản lý từ xa để biết ai trông nhà giúp mình.
Thúy thấy gì sau hơn 1.000 giao dịch
Qua hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy căn mặt tiền cho thuê tốt thường không phải căn đẹp nhất. Đó là căn nằm đúng đoạn có người mua bán hằng ngày, hợp với nhiều ngành, và chủ nhà biết tính tiền thực nhận trước khi mua. Người gặp khó thường mua vì giá rẻ hơn dãy bên kia, rồi mới phát hiện vì sao nó rẻ.
Câu hỏi thường gặp
Có 2 tỷ có nên mua nhà ở tỉnh cho thuê mặt bằng không?
Nên cân nhắc khi anh chị đã có nhà ở, có người tin cậy ở gần trông nhà, và căn nhà nằm đúng đoạn buôn bán được. Nếu chỉ mua vì giá ở tỉnh rẻ hơn thành phố, rủi ro trống khách lâu là rất lớn. Tính tiền thực nhận trước, rồi mới quyết.
Cho thuê mặt bằng có phải đóng thuế không?
Cá nhân cho thuê tài sản có thể phải nộp thuế, tùy mức doanh thu cho thuê trong năm. Quy định về ngưỡng và mức thuế đã thay đổi trong những năm gần đây. Anh chị hỏi chi cục thuế nơi có nhà để tính đúng trước khi mua.
Tiền cọc thuê mặt bằng thường bao nhiêu?
Thường từ 2 đến 3 tháng tiền thuê, tùy thỏa thuận. Điều quan trọng hơn con số là hợp đồng ghi rõ khi nào trả cọc, trừ những khoản gì, và tình trạng căn nhà lúc bàn giao có ảnh chụp kèm theo.
Mặt bằng ở tỉnh trống bao lâu thì nên giảm giá thuê?
Không có con số chung. Nếu căn nhà trống quá 3 tháng mà ít người hỏi, hãy kiểm tra lại cả giá lẫn đoạn đường. Giảm giá không cứu được một mặt bằng nằm ở đoạn không còn người mua bán.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Nếu anh chị đang nhắm 1 căn mặt tiền ở tỉnh, cuối tuần này hãy đến đứng trước cửa căn đó 3 lần: sáng, trưa, tối, mỗi lần 30 phút. Ghi số người bước vào 2 tiệm kế bên. Nhiều người sợ làm vậy là mất thời gian, nhưng 90 phút đứng đếm rẻ hơn rất nhiều so với 1 căn nhà 2 tỷ treo bảng cho thuê suốt nửa năm.