Tối thứ 7, con đã ngủ, hai vợ chồng ngồi ở bàn ăn với xấp giấy ngân hàng gửi về. Đã 8 năm kể từ ngày ký hợp đồng vay mua căn chung cư. Tháng nào cũng đóng đúng hạn, chưa trễ ngày nào. Vậy mà nhìn dòng “dư nợ gốc còn lại”, con số gần như vẫn vậy. Người chồng lặng đi. Người vợ khẽ hỏi: “Mình trả bao nhiêu năm nay rồi, tiền đi đâu hết hả anh?”
Nếu anh chị đang có cảm giác vay mua nhà trả mãi không hết nợ, anh chị không đơn độc. Nhiều gia đình rơi vào đúng cảnh này, thường không phải vì tiêu xài hoang phí, mà vì chưa hiểu rõ khoản vay của chính mình. Bài này giúp anh chị đọc đúng khoản vay, tìm ra vì sao nợ gốc không giảm, và 4 việc cụ thể để thoát khỏi vòng trả lãi.
Vì sao vay mua nhà trả mãi không hết nợ?
Vay mua nhà trả mãi không hết nợ thường do 1 trong 3 nguyên nhân: khoản vay có thời gian ân hạn gốc nên những năm đầu chỉ trả lãi, khoản vay được rút thêm hoặc vay chồng thêm, hoặc gia đình vay chỗ khác để đắp vào tiền trả ngân hàng. Tiền mỗi tháng vẫn đi ra đều, nhưng phần lớn là tiền lãi.
Trước khi lo lắng, anh chị cần biết khoản vay của mình thuộc trường hợp nào. Mỗi trường hợp có cách xử lý khác nhau.
Hiểu đúng tiền mỗi tháng đi đâu
Mỗi khoản trả hằng tháng gồm 2 phần: tiền gốc và tiền lãi. Chỉ phần tiền gốc mới làm khoản nợ nhỏ lại. Phần tiền lãi là chi phí đi vay, trả xong là hết.
Nhiều ngân hàng tính theo cách “dư nợ giảm dần”: tiền gốc chia đều mỗi tháng, tiền lãi tính trên số nợ còn lại. Hãy hình dung một ví dụ: vay 1 tỷ trong 20 năm, tiền gốc chia đều khoảng 4,17 triệu mỗi tháng. Sau 8 năm trả đều, số gốc đã trả khoảng 400 triệu. Nếu sau 8 năm mà dư nợ gần như nguyên, chắc chắn có chuyện khác đang xảy ra.
3 nguyên nhân khiến nợ gốc không giảm
Nguyên nhân 1: Ân hạn gốc, những năm đầu chỉ trả lãi
Có khoản vay cho phép vài năm đầu chỉ trả lãi, chưa trả gốc. Lúc ký thấy nhẹ, vì tiền trả mỗi tháng thấp. Nhưng hết thời gian ân hạn, gốc vẫn nguyên, và tiền trả hằng tháng sẽ tăng lên rõ rệt.
Nguyên nhân 2: Vay thêm trên khoản vay cũ
Một số gia đình rút thêm tiền từ hạn mức, hoặc vay thêm để sửa nhà, mua xe, lo việc nhà. Khoản nợ được bơm thêm nên con số không giảm, dù tháng nào cũng trả.
Nguyên nhân 3: Vay chỗ này trả chỗ kia
Tháng nào thiếu tiền thì mượn người thân, vay thẻ tín dụng, vay tiêu dùng để đóng tiền ngân hàng. Khoản vay ngân hàng có giảm, nhưng tổng nợ của cả nhà lại tăng, kèm lãi cao hơn.
4 việc cần làm để thoát vòng trả lãi
Việc 1: Xin bảng lịch trả nợ chi tiết
Ra ngân hàng, xin bảng lịch trả nợ còn lại, ghi rõ từng tháng trả bao nhiêu gốc, bao nhiêu lãi. Hỏi thẳng 3 câu: khoản vay còn ân hạn gốc không, lãi đang tính theo mức nào, và có khoản vay nào khác đang gắn với tài sản này không.
Việc 2: Gom tất cả các khoản nợ vào 1 tờ giấy
Ghi hết: nợ ngân hàng, nợ thẻ, nợ người thân, nợ trả góp. Mỗi khoản ghi số tiền còn lại, lãi mỗi tháng và hạn trả. Nhiều gia đình chỉ khi ngồi viết ra mới thấy tổng nợ thật lớn hơn mình nghĩ.
Việc 3: Tính lại sức trả của gia đình
Tổng tiền trả nợ mỗi tháng nên ở mức gia đình vẫn còn để dành được và có quỹ dự phòng. Cách tính quỹ dự phòng có trong bài giữ bao nhiêu tiền dự phòng. Nếu khoản lãi đang thả nổi, đọc thêm bài cách tự tính tiền trả khi lãi thả nổi.
Việc 4: Chọn 1 trong 3 hướng xử lý
Hướng 1, trả bớt gốc: có tiền thưởng hay khoản thu thêm thì trả vào gốc trước, nhưng hỏi kỹ phí trả trước hạn. Bài có nên trả nợ trước hạn giúp anh chị tính 4 con số trước khi quyết.
Hướng 2, bàn lại với ngân hàng: hỏi về việc điều chỉnh kỳ hạn hoặc chuyển khoản vay sang nơi có điều kiện phù hợp hơn. Đọc kỹ mọi khoản phí trước khi đổi.
Hướng 3, bán tài sản để hết nợ: đây là lựa chọn khó, nhưng có khi lại giúp cả nhà nhẹ người. Chỉ quyết sau khi đã tính đủ chi phí bán, tiền thuê nhà sau khi bán và kế hoạch mua lại.
Những điều nên biết trước khi ký khoản vay tiếp theo
Đọc kỹ thời gian ân hạn, lãi ưu đãi kéo dài bao lâu, sau ưu đãi lãi được tính thế nào, và phí trả trước hạn. Các quy định cho vay của ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước ban hành, anh chị có thể tra trên cổng thông tin Ngân hàng Nhà nước. Thứ tự các bước vay an toàn có trong bài quy trình vay ngân hàng mua nhà.
Thúy đã thấy gì sau hơn 1.000 giao dịch
Qua hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy gặp nhiều gia đình mua được nhà nhưng mất ngủ vì nợ nhiều năm. Điểm chung ít khi là thu nhập thấp. Điểm chung là chưa ai ngồi lại đọc kỹ khoản vay, chưa ai viết hết các khoản nợ ra một tờ giấy. Ngồi xuống đối diện với con số thật thì sợ, nhưng đó là lúc mọi thứ bắt đầu nhẹ đi. Vay để có nhà không sai. Sai là để khoản vay tự chạy mà mình không biết nó đang chạy về đâu.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao trả nợ ngân hàng nhiều năm mà dư nợ gốc không giảm?
Thường do khoản vay còn ân hạn gốc nên chỉ đang trả lãi, do đã vay thêm trên khoản vay cũ, hoặc do tiền trả mỗi tháng phần lớn là lãi. Xin bảng lịch trả nợ chi tiết từ ngân hàng là cách nhanh nhất để biết chính xác lý do.
Có nên vay người thân để trả bớt nợ ngân hàng không?
Chỉ nên khi có kế hoạch trả người thân rõ ràng, ghi giấy tờ, và khoản đó giúp giảm tổng tiền lãi cả nhà phải trả. Nếu chỉ chuyển nợ từ chỗ này sang chỗ khác mà không giảm tổng nợ, gia đình vẫn ở trong vòng cũ.
Bán nhà để trả hết nợ có phải là thất bại không?
Không. Bán nhà để cả nhà sống nhẹ hơn là một quyết định tài chính, không phải thất bại. Điều quan trọng là tính đủ chi phí bán, nơi ở sau khi bán và kế hoạch tích lũy lại, để lần mua sau chắc chắn hơn.
Thời gian ân hạn gốc có lợi hay có hại?
Ân hạn gốc giúp nhẹ tiền trả những năm đầu, hợp với gia đình chắc chắn thu nhập sẽ tăng. Nhưng nếu không chuẩn bị, hết ân hạn tiền trả hằng tháng tăng lên rõ rệt. Nên hỏi ngân hàng con số trả hằng tháng sau ân hạn trước khi ký.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Việc anh chị có thể làm ngay cuối tuần này: hai vợ chồng ngồi 30 phút, viết hết các khoản nợ của nhà mình ra 1 tờ giấy theo việc số 2. Rồi đọc bài vay ngân hàng 2 tỷ mua nhà: lương bao nhiêu mới an toàn để so xem khoản trả hằng tháng của nhà mình đang ở mức nào. Biết con số thật rồi, anh chị sẽ biết nên đi bước nào tiếp theo.