Trưa thứ 7, hai vợ chồng ngồi trong căn hộ đang ở, máy lạnh chạy rì rì, đứa nhỏ ngủ trưa trong phòng. Trên bàn là tờ thông báo của ngân hàng: còn 2 tháng nữa là hết thời gian ưu đãi lãi suất. Người chồng mở ứng dụng rao nhà, gõ tên tòa chung cư của căn thứ 2. Những căn giống hệt đang rao 1,8 tỷ. Năm đó hai vợ chồng mua 2,5 tỷ. Người vợ nói khẽ: “Bán bây giờ là mất 700 triệu đó anh”. Người chồng không trả lời. Năm nay làm ăn khó, tiền kiếm được chỉ đủ ăn và trả lãi.
Sắp hết thời gian ưu đãi lãi suất đúng lúc thu nhập giảm là lúc nhiều gia đình rối nhất. Bán căn thứ 2 thì tiếc, gồng giữ thì sợ không kham nổi. Bài này giúp anh chị đặt 3 phương án lên cùng 1 bảng, tính bằng con số của chính nhà mình, để quyết trước khi tiền lãi tăng.
Hết thời gian ưu đãi lãi suất thì chuyện gì xảy ra?
Hết thời gian ưu đãi lãi suất, khoản vay thường chuyển sang lãi thả nổi. Lãi mới được tính bằng lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng thêm một biên độ cố định ghi trong hợp đồng. Vì vậy tiền trả mỗi tháng có thể tăng rõ rệt, và thay đổi theo từng kỳ điều chỉnh.
Việc đầu tiên anh chị cần làm là lấy hợp đồng vay ra, tìm đúng 2 thông tin: lãi tham chiếu là gì, biên độ là bao nhiêu. Nếu đọc không hiểu, gọi cán bộ tín dụng và hỏi thẳng: “Tháng đầu tiên sau ưu đãi, nhà em phải trả bao nhiêu?”. Cách tự tính có trong bài vay mua nhà lãi suất thả nổi: cách tự tính tiền trả hằng tháng.
Có con số đó rồi, anh chị mới có thể so các phương án. Chưa có con số, mọi cuộc bàn bạc đều chỉ là lo lắng.
Vì sao lúc này người ta hay quyết sai
Tiếc khoản lỗ trên giấy. Giá mua là 2,5 tỷ, nên trong đầu cứ thấy căn nhà “đáng” 2,5 tỷ. Thực tế thị trường chỉ trả 1,8 tỷ. Cứ chờ về lại giá mua mới bán, nhiều người gồng thêm vài năm và trả thêm hàng trăm triệu tiền lãi.
Hoảng nên bán tháo. Ngược lại, có người sợ quá nên chấp nhận người mua đầu tiên ép giá, thấp hơn cả giá thị trường.
Nghe người quen nói “giữ đi, mai mốt lên”. Người nói không phải là người trả lãi mỗi tháng.
Hai vợ chồng chưa nhìn cùng một con số. Một người nhìn khoản lỗ, một người nhìn tiền lãi. Cãi nhau mãi vì không ai sai, chỉ là mỗi người nhìn một nửa.
Bảng tính 3 phương án trước khi hết thời gian ưu đãi lãi suất
Hãy hình dung một gia đình đang nợ ngân hàng 3 tỷ, lãi ưu đãi 5,5%/năm, sau ưu đãi giả sử lên 9%/năm. Căn thứ 2 đang cho thuê 5 triệu/tháng. Nếu dọn sang căn thứ 2 ở thì căn đang ở cho thuê được khoảng 10,5 triệu/tháng. Đây là con số ví dụ để anh chị thay bằng số thật của nhà mình.
Phương án 1: bán căn thứ 2, chịu lỗ
Bán được 1,8 tỷ, trả bớt nợ, dư nợ còn khoảng 1,2 tỷ. Tiền lãi sau ưu đãi khoảng 9 triệu/tháng. Mất khoản thu 5 triệu tiền thuê. Bù mỗi tháng khoảng 9 triệu. Nhớ hỏi ngân hàng phí trả nợ trước hạn, vì trong thời gian ưu đãi phí này thường cao hơn.
Phương án 2: gồng giữ cả 2 căn
Dư nợ vẫn 3 tỷ, tiền lãi sau ưu đãi khoảng 22,5 triệu/tháng. Trừ 5 triệu tiền thuê, nhà mình phải bù 17,5 triệu/tháng, tức khoảng 210 triệu/năm. Đó là chi phí của việc giữ thêm 1 năm để chờ giá lên.
Phương án 3: đổi chỗ ở
Cả nhà dọn sang căn nhỏ hơn, cho thuê căn đang ở với giá cao hơn. Tiền lãi vẫn 22,5 triệu, nhưng tiền thuê thu về lên 10,5 triệu. Bù mỗi tháng khoảng 12 triệu, tức khoảng 144 triệu/năm. Không phải bán lỗ, nhưng cả nhà phải chấp nhận ở chật hơn một thời gian.
| Khoản mỗi tháng (ví dụ) | Bán căn thứ 2 | Gồng giữ | Đổi chỗ ở |
|---|---|---|---|
| Tiền lãi sau ưu đãi | 9 triệu | 22,5 triệu | 22,5 triệu |
| Tiền thuê thu về | 0 | 5 triệu | 10,5 triệu |
| Nhà mình phải bù | 9 triệu | 17,5 triệu | 12 triệu |
| Bù trong 1 năm | 108 triệu | 210 triệu | 144 triệu |
| Điều phải chấp nhận | Ghi nhận lỗ khoảng 700 triệu so với giá mua | Rủi ro giá chưa lên, lãi còn tăng | Ở chật hơn, dọn nhà |
Bảng chưa tính tiền gốc phải trả, chi phí bán, thuế phí và chi phí dọn nhà. Anh chị cộng thêm các khoản đó theo hợp đồng thật. Muốn tính kỹ tiền thuê thực nhận sau các chi phí, đọc bài cách tính lợi suất cho thuê thật.
4 câu hỏi để chọn phương án
Câu 1: Thu nhập giảm tạm thời hay kéo dài?
Nếu có cơ sở tin rằng 6 đến 12 tháng nữa thu nhập hồi lại, phương án 2 hoặc 3 dễ cân nhắc hơn. Nếu chưa thấy dấu hiệu hồi, đừng đặt cả nhà vào một lời hy vọng.
Câu 2: Quỹ dự phòng còn đủ bù mấy tháng?
Lấy tiền dự phòng chia cho số tiền phải bù mỗi tháng. Dưới 6 tháng là vùng nguy hiểm. Cách tính quỹ dự phòng có trong bài giữ bao nhiêu tiền dự phòng.
Câu 3: Căn thứ 2 có bán được trong 3 tháng không?
Hỏi 2 đến 3 người đã giao dịch thật trong tòa, không chỉ nhìn giá rao. Nếu khó bán, quyết sớm thì còn thời gian, để sát ngày mới bán thì dễ bị ép giá.
Câu 4: Nếu giá đứng yên 3 năm, nhà mình có chịu được không?
Nhân số tiền phải bù mỗi năm với 3. Nếu con số đó làm cả nhà mất ngủ, gồng giữ không còn là chiến lược, mà là may rủi.
Nếu đã quyết bán thì bán thế nào cho đỡ thiệt
Định giá theo giao dịch thật gần nhất, không theo giá rao cao nhất. Báo ngân hàng sớm về việc bán để biết thủ tục giải chấp và phí trả trước hạn. Chuẩn bị đủ giấy tờ, ảnh đẹp, cho xem nhà dễ dàng. Những việc nên làm trước khi hạ giá có trong bài bán mãi không được: 5 việc nên làm.
Tiền thu về, ưu tiên trả vào khoản vay có lãi cao nhất. Trước khi trả, đọc bài có nên trả nợ trước hạn để tính đủ 4 con số. Quy định chung về cho vay của ngân hàng anh chị tra thêm trên cổng thông tin Ngân hàng Nhà nước.
Thúy đã thấy gì qua hơn 1.000 giao dịch
Qua hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy nhận ra người thoát được vòng nợ thường không phải người đoán đúng giá. Đó là người dám ngồi xuống với con số thật sớm, khi còn vài tháng để chọn. Bán lỗ không làm ai nghèo đi ngay lập tức. Điều làm gia đình kiệt sức là trả thêm vài năm tiền lãi cho một quyết định cứ để dành mãi.
Câu hỏi thường gặp
Hết thời gian ưu đãi lãi suất có xin gia hạn được không?
Một số ngân hàng có chương trình cho khách hiện hữu, nhưng không phải lúc nào cũng có. Anh chị nên hỏi trước ngày hết ưu đãi 1 đến 2 tháng, đề nghị bằng văn bản, và so với lãi sau ưu đãi ghi trong hợp đồng.
Có nên chuyển khoản vay sang ngân hàng khác khi hết ưu đãi?
Có thể cân nhắc nếu tổng chi phí thấp hơn. Cộng đủ phí trả trước hạn ở ngân hàng cũ, phí định giá, công chứng, đăng ký thế chấp ở ngân hàng mới, và xem lãi ưu đãi mới kéo dài bao lâu, sau đó tính thế nào.
Bán nhà chịu lỗ có phải là thất bại không?
Không. Giá thị trường đã giảm trước khi anh chị bán. Bán chỉ là chấp nhận con số đó để dừng trả thêm tiền lãi. Đó là một quyết định tài chính, và đôi khi là quyết định giúp cả nhà nhẹ người nhất.
Tiền cho thuê căn thứ 2 có bù đủ tiền lãi không?
Thường là không đủ khi lãi đã thả nổi. Ở ví dụ trong bài, tiền thuê 5 triệu chỉ bù được chưa tới 1 phần 4 tiền lãi. Anh chị tính lại bằng tiền thuê thực nhận sau phí quản lý, sửa chữa và những tháng trống khách.
Lãi thả nổi sau ưu đãi được tính thế nào?
Lãi thả nổi thường bằng lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng một biên độ cố định, điều chỉnh theo kỳ, ví dụ 3 hoặc 6 tháng một lần. Cả 2 con số đều ghi trong hợp đồng vay.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Trong tuần này, hai vợ chồng ngồi 30 phút, điền bảng 3 phương án bằng con số thật: dư nợ, lãi sau ưu đãi, tiền thuê, quỹ dự phòng. Nếu anh chị sợ nhìn thẳng vào con số sẽ càng lo, hãy nhớ: con số không làm tình hình tệ đi, nó chỉ cho anh chị thấy mình còn bao nhiêu tháng để chọn. Đọc thêm bài giữ bao nhiêu tiền dự phòng để điền dòng cuối cùng cho đúng.