Tin nhắn đến lúc 6 giờ sáng, khi anh chị vừa kéo cửa cuốn. Chủ nhà báo: hết hợp đồng tháng sau, tiền thuê tăng thêm 3 triệu một tháng, không chịu thì để người khác thuê. Anh chị đứng giữa tiệm, nhìn kệ hàng đã quen từng góc, nhìn tấm bảng hiệu treo 8 năm. Trong tài khoản có gần 2 tỷ. Câu hỏi bật ra: hay là mua luôn một mặt bằng, cho khỏi bị ai đuổi nữa?
Mua mặt bằng kinh doanh hay thuê tiếp là câu hỏi của rất nhiều người buôn bán đã tích lũy được khoảng 2 tỷ. Câu trả lời không nằm ở cảm giác bực chủ nhà. Câu trả lời nằm ở 1 phép tính và 5 câu hỏi. Bài này đi cùng anh chị qua cả 2.
Có 2 tỷ, nên mua mặt bằng kinh doanh hay thuê tiếp?
Có 2 tỷ, nên mua mặt bằng kinh doanh khi tiệm phụ thuộc nhiều vào vị trí, mua xong vẫn còn đủ vốn quay vòng hàng, và mặt bằng đó cho thuê lại được nếu tiệm đóng. Nên thuê tiếp khi khách theo người bán hơn theo vị trí, hoặc mua xong thì vốn hàng bị kẹt. Không có đáp án chung cho mọi người.
Cái khó của 2 tỷ là nó lưng chừng. Để trong ngân hàng thì tiếc, vì tiền thuê mỗi năm cứ tăng. Mà mang đi mua mặt bằng mặt tiền ở khu buôn bán đông, nhiều nơi 2 tỷ chỉ đủ một phần, phải vay thêm. Vay thêm thì mỗi tháng gánh lãi, trong khi doanh thu tiệm có tháng lên, có tháng xuống.
Phép tính: tiền thuê so với chi phí giữ mặt bằng
Đừng so tiền thuê với 0 đồng. Mua mặt bằng cũng tốn tiền mỗi năm, chỉ là tốn ở chỗ khó thấy hơn. Hãy hình dung một tiệm đang thuê 15 triệu mỗi tháng, tức 180 triệu mỗi năm. Mặt bằng tương tự giá 3,5 tỷ. Anh chị có 2 tỷ, vay thêm 1,5 tỷ.
| Khoản mỗi năm | Thuê tiếp | Mua (giả định) |
|---|---|---|
| Tiền thuê | 180 triệu | 0 |
| Lãi vay 1,5 tỷ, giả định 9% một năm | 0 | 135 triệu |
| Tiền lãi mất đi của 2 tỷ, giả định gửi tiết kiệm 5% một năm | 0 | 100 triệu |
| Sửa chữa, thuế đất, bảo trì (ước lượng) | Chủ nhà lo phần lớn | Anh chị tự lo |
| Cộng | Khoảng 180 triệu | Hơn 235 triệu |
Các con số trong bảng là giả định để minh họa. Anh chị thay bằng giá thuê thật, giá mặt bằng thật và lãi suất thật hỏi ở ngân hàng. Phần lớn trường hợp, năm đầu mua sẽ tốn hơn thuê trên giấy. Điều anh chị đổi lại là sự yên ổn: không ai tăng giá, không ai đòi lại chỗ. Và một tài sản đứng tên mình, giá có thể lên, cũng có thể đứng yên nhiều năm.
5 câu hỏi trước khi mua mặt bằng kinh doanh
Câu 1: Khách theo vị trí hay theo người?
Tiệm tạp hóa đầu chợ, quán ăn sáng cạnh trường, tiệm thuốc gần bệnh viện, khách tới vì tiện đường. Dời đi 200 mét là mất khách. Những tiệm này giữ vị trí là giữ doanh thu. Còn tiệm may quen, tiệm tóc lâu năm, bán hàng qua điện thoại là chính, khách theo người. Dời đi khách vẫn tìm tới. Tiệm loại 2 ít cần mua mặt bằng hơn.
Câu 2: Mua xong còn bao nhiêu vốn quay vòng hàng?
Đây là câu người buôn bán hay quên nhất. 2 tỷ trên sổ có khi đã gồm tiền hàng tồn, tiền khách nợ, tiền phải trả nhà cung cấp. Rút hết ra mua mặt bằng thì tiệm thiếu hàng đúng mùa bán chạy. Trước khi mua, tách riêng phần vốn hàng và phần dự phòng, như cách tính trong bài giữ bao nhiêu tiền dự phòng trước khi đầu tư.
Câu 3: Tháng ế nhất, có trả nổi tiền vay không?
Lấy doanh thu tháng thấp nhất năm ngoái, trừ chi phí, xem còn đủ trả gốc và lãi không. Nếu chỉ tháng đông khách mới trả nổi thì khoản vay đang quá sức. Cách tính số tiền vay vừa sức với 2 tỷ có trong bài có 2 tỷ vay thêm bao nhiêu.
Câu 4: Mặt bằng đó có dùng được lâu dài không?
Xem 3 thứ. Giấy chứng nhận đúng người bán, không đang thế chấp hay tranh chấp. Quy hoạch: đường có sắp mở rộng, cắt vào phần trước nhà không. Và chỗ đó có được làm đúng loại hình anh chị kinh doanh không, ví dụ có chỗ cho khách dừng xe không. Cách xem quy hoạch có trong bài đọc quy hoạch trước khi mua đất.
Câu 5: Nếu tiệm đóng cửa, mặt bằng đó cho thuê lại được không?
Đây là phép thử quan trọng nhất. Mặt bằng tốt là mặt bằng người khác cũng muốn thuê. Nếu chỉ hợp với đúng tiệm của anh chị, tài sản đó rất khó ra tiền khi cần. Mặt tiền hay trong hẻm khác nhau thế nào ở điểm này, anh chị xem bài nên mua nhà hẻm hay mặt tiền.
Con đường ở giữa: thuê dài hạn cho chắc
Nhiều người buôn bán không cần mua. Điều anh chị thật sự cần có khi chỉ là không bị đuổi giữa chừng. Nếu vậy, hãy thương lượng thuê dài hạn 5 năm, có điều khoản rõ: tăng giá mỗi năm tối đa bao nhiêu, báo trước bao lâu nếu chấm dứt, bồi thường thế nào nếu chủ nhà đòi lại sớm. Hợp đồng thuê tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015, anh chị tra văn bản gốc trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật.
Khi chỗ bán đã ổn định 5 năm, 2 tỷ có thể để dành cho việc khác: mở rộng hàng, giữ dự phòng, hoặc mua một tài sản hợp hơn cho gia đình.
3 cái bẫy khi người buôn bán mua mặt bằng
Mua vì bực chủ nhà. Quyết định 2 tỷ đưa ra trong một buổi sáng tức giận thường thiếu phép tính. Hãy cho mình 2 tuần để làm phép tính ở trên.
Mua chỗ rẻ nhưng vắng khách. Mặt bằng rẻ vì ít người qua lại. Mua xong, tiệm mất khách quen, doanh thu giảm, tiền vay vẫn phải trả.
Dồn hết tiền, không chừa vốn hàng. Có mặt bằng mà kệ hàng trống thì tiệm vẫn khó sống.
Thúy muốn nói với anh chị
Thúy học Đại học Luật, bán hàng hơn 20 năm và làm hơn 1.000 giao dịch nhà đất ở 2 miền Nam Bắc. Thúy thấy người buôn bán quyết định đúng nhất khi tách được 2 câu hỏi ra: tiệm của mình cần gì, và tiền của mình nên đặt ở đâu. Có khi câu trả lời là mua mặt bằng. Có khi là thuê dài hạn cho chắc rồi để 2 tỷ làm việc khác. Điều quan trọng là quyết bằng con số của chính tiệm mình.
Câu hỏi thường gặp
Mua mặt bằng kinh doanh hay thuê thì lợi hơn?
Tính theo tiền mỗi năm, thuê thường rẻ hơn mua có vay trong những năm đầu. Mua đổi lại sự ổn định và một tài sản đứng tên mình. Mua lợi hơn khi tiệm phụ thuộc vị trí, giữ được vốn hàng, trả nổi tiền vay trong tháng ế và mặt bằng cho thuê lại được.
Có 2 tỷ mua mặt bằng kinh doanh có cần vay thêm không?
Tùy khu vực. Ở nhiều khu buôn bán đông của thành phố lớn, 2 tỷ thường chỉ đủ một phần giá mặt bằng mặt tiền, phải vay thêm. Ở khu vực tỉnh hoặc vùng ven, 2 tỷ có thể đủ. Anh chị nên hỏi giá thật ở khu mình định mua và tính khoản vay theo tháng ế nhất.
Thuê mặt bằng dài hạn cần lưu ý gì trong hợp đồng?
Cần ghi rõ thời hạn, mức tăng giá mỗi năm, thời gian báo trước khi chấm dứt, khoản bồi thường nếu bên cho thuê lấy lại sớm, và ai chịu chi phí sửa chữa lớn. Kiểm tra người cho thuê đúng là chủ sở hữu hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Việc anh chị làm được ngay tuần này: mở sổ bán hàng, tìm doanh thu tháng ế nhất năm ngoái. Rồi điền bảng trong bài bằng giá thuê thật và lãi suất thật hỏi ở 2 ngân hàng. Nếu anh chị sợ chần chừ thì chủ nhà cho người khác thuê, hãy nhớ: thương lượng gia hạn thêm vài tháng để tính cho đúng vẫn rẻ hơn một quyết định 2 tỷ đưa ra vội vàng.