Sáng chủ nhật, căn nhà 40 m² chật hơn mọi ngày. Đứa lớn cần phòng riêng để học. Ông bà dưới quê sắp lên ở cùng. Anh chị ngồi ở bậc cửa, mở điện thoại xem một căn rộng gấp đôi, cách nhà cũ 3 cây số. Trong tài khoản có khoảng 2 tỷ, dành dụm từ những năm buôn bán. Cộng với căn nhà đang ở, nghe như đủ. Nhưng câu hỏi làm anh chị chưa dám gọi cho ai là: bán căn này trước, hay mua căn kia trước?
Bán nhà cũ đổi nhà lớn là quyết định có 2 đầu tiền chạy cùng lúc. Một đầu là tiền phải trả cho căn mới. Một đầu là tiền chưa về từ căn cũ. Khoảng 2 tỷ trong tay chính là thứ quyết định anh chị đứng ở đầu nào an toàn hơn. Bài này đưa anh chị 1 phép tính khoảng hở, 3 tình huống và cách ghi vào giấy tờ để không bị kẹt ở giữa.
Bán nhà cũ đổi nhà lớn: bán trước hay mua trước?
Bán nhà cũ đổi nhà lớn nên mua trước khi khoảng tiền thiếu nhỏ hơn số tiền mặt anh chị có, sau khi đã giữ lại quỹ dự phòng. Nên bán trước khi khoảng thiếu lớn hơn số đó, hoặc căn cũ khó bán. Với khoảng 2 tỷ trong tay, nhiều gia đình mua trước được mà không phải vay, nếu tính đúng.
Thúy đã viết một bài về 3 câu hỏi chọn thứ tự, anh chị đọc ở bài bán nhà cũ mua nhà mới, bán trước hay mua trước. Bài hôm nay đi sâu vào phần con số: khoản 2 tỷ đang có giúp anh chị lấp khoảng hở đến đâu.
Phép tính khoảng hở khi đổi nhà
Anh chị cần đúng 3 con số, viết ra giấy.
Số A, tổng tiền cho căn mới. Giá mua, cộng lệ phí trước bạ, phí công chứng, tiền sửa sang và dọn vào ở. Không chỉ giá trên tin rao.
Số B, tiền mặt dùng được. Lấy khoảng 2 tỷ đang có, trừ quỹ dự phòng của gia đình. Người buôn bán còn phải trừ thêm vốn hàng đang quay vòng. Tiền hàng không phải tiền mua nhà.
Số C, tiền thật từ căn cũ. Giá bán được trong khoảng 90 ngày, không phải giá rao của hàng xóm. Trừ thuế phí phía người bán và khoản nợ ngân hàng nếu căn cũ còn thế chấp.
Khoảng hở khi mua trước bằng A trừ B. Đó là số tiền anh chị phải có thêm trước khi bán được căn cũ. Còn A trừ B trừ C cho biết sau cùng nhà mình dư hay thiếu.
Ví dụ để tập tính
Các số dưới đây chỉ là ví dụ, anh chị thay bằng số thật của nhà mình.
| Khoản | Ví dụ |
|---|---|
| A: căn mới 4,2 tỷ, cộng thuế phí và sửa sang | 4,4 tỷ |
| B: 2 tỷ trừ 300 triệu dự phòng | 1,7 tỷ |
| C: căn cũ bán thật, trừ thuế phí | 2,5 tỷ |
| Khoảng hở nếu mua trước (A trừ B) | 2,7 tỷ |
| Sau cùng (A trừ B trừ C) | thiếu 200 triệu |
Nhìn bảng này, nhà ví dụ chưa nên mua trước. Khoảng hở 2,7 tỷ quá lớn so với 1,7 tỷ tiền mặt. Và kể cả khi bán xong căn cũ, vẫn thiếu 200 triệu. Họp gia đình nên bắt đầu từ con số 200 triệu này, không phải từ căn nhà đẹp.
3 tình huống và cách đi cho từng tình huống
Tình huống 1: khoảng hở nhỏ hơn tiền mặt
Anh chị mua trước được. Căn mới thanh toán bằng tiền mặt đang có, rồi bán căn cũ không vội. Không vội thì bán được giá tốt hơn. Đây là lợi thế lớn nhất của người đã tích lũy được khoảng 2 tỷ.
Tình huống 2: khoảng hở lớn hơn một chút
Có thể mua trước, nhưng phải thương lượng tiến độ thanh toán. Đặt cọc và trả đợt đầu bằng tiền mặt. Đợt cuối hẹn sau 90 đến 120 ngày, đủ thời gian bán căn cũ. Ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc: số tiền từng đợt, ngày trả, điều gì xảy ra nếu chậm. Những điều phải có trong giấy cọc, anh chị xem bài hợp đồng đặt cọc mua nhà đất 7 điều phải có.
Tình huống 3: khoảng hở lớn, hoặc căn cũ khó bán
Bán trước. Khi bán, thương lượng ngày bàn giao lùi 60 đến 90 ngày để kịp tìm nhà mới. Nếu không lùi được, thuê nhà tạm vài tháng. Tiền thuê vài tháng rẻ hơn rất nhiều so với mất cọc căn mới.
Phép thử 30 ngày cho căn nhà cũ
Trước khi đi xem nhà mới, hãy rao bán thử căn cũ trong 30 ngày, đúng giá anh chị thật sự chấp nhận. Đếm số cuộc gọi hỏi, số người đến xem, số người trả giá. Có người trả giá gần mức anh chị muốn, căn cũ dễ bán. Cả tháng không ai đến xem, coi như căn cũ khó bán, chọn tình huống 3. Cách định giá căn cũ cho đúng có trong bài cách định giá nhà đất.
Đừng quên thuế phí ở cả 2 đầu
Đổi nhà là 2 giao dịch. Bán căn cũ thì người bán thường nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp được miễn. Mua căn mới thì người mua thường nộp lệ phí trước bạ và các phí sang tên. Cộng cả 2 đầu lại, khoản này có thể lên đến hàng chục triệu. Cách tính từng khoản có trong bài thuế phí mua bán nhà đất 2026. Quy định về đặt cọc, anh chị tra thêm Bộ luật Dân sự trên cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật quốc gia.
3 sai lầm hay gặp khi đổi nhà
Sai lầm 1: Lấy giá rao của hàng xóm làm giá căn cũ. Giá rao là giá người ta mong, chưa phải giá người ta bán được. Sửa: dùng phép thử 30 ngày.
Sai lầm 2: Dồn hết 2 tỷ vào tiền cọc. Lỡ căn cũ bán chậm, gia đình không còn đồng nào xoay xở. Sửa: luôn giữ quỹ dự phòng như bài giữ bao nhiêu tiền dự phòng.
Sai lầm 3: Ký cọc căn mới với hạn thanh toán ngắn. Hạn 30 ngày trong khi căn cũ chưa có ai hỏi. Sửa: xin hạn đợt cuối dài hơn, hoặc ghi điều kiện rõ ràng ngay từ đầu.
Điều Thúy thấy ở những lần đổi nhà
Qua hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy đổi nhà ít khi kẹt ở giá. Đổi nhà thường kẹt ở khoảng giữa 2 căn, lúc tiền căn mới phải trả mà tiền căn cũ chưa về. Người có sẵn khoảng 2 tỷ có lợi thế rất lớn ở khoảng giữa đó. Lợi thế ấy chỉ giữ được khi không dùng hết.
Câu hỏi thường gặp
Có 2 tỷ thì nên mua nhà mới trước rồi mới bán nhà cũ không?
Nên, nếu tổng tiền căn mới trừ đi tiền mặt dùng được vẫn nằm trong khả năng của gia đình mà không phải vay gấp. Tiền mặt dùng được là 2 tỷ trừ quỹ dự phòng và vốn hàng. Nếu khoảng thiếu còn lớn, nên bán trước hoặc thương lượng tiến độ thanh toán dài.
Bán nhà cũ rồi chưa mua được nhà mới thì ở đâu?
Có 2 cách. Thương lượng với người mua ngày bàn giao lùi 60 đến 90 ngày, ghi rõ trong hợp đồng. Hoặc thuê nhà tạm vài tháng. Tiền thuê tạm thường nhỏ hơn nhiều so với rủi ro mua vội một căn chưa ưng.
Đổi nhà phải chịu những khoản thuế phí nào?
Bán căn cũ thường phát sinh thuế thu nhập cá nhân phía người bán, trừ trường hợp được miễn. Mua căn mới phát sinh lệ phí trước bạ, phí công chứng và phí sang tên. Hai bên có thể thỏa thuận ai trả, nhưng phải ghi rõ trong giấy cọc.
Làm sao biết căn nhà cũ dễ bán hay khó bán?
Rao thử 30 ngày ở đúng mức giá anh chị chấp nhận, rồi đếm số cuộc gọi, số người đến xem và số người trả giá. Có người trả gần mức mong muốn là dễ bán. Không ai đến xem là khó bán, nên bán trước.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Tối nay, anh chị lấy 1 tờ giấy, viết 3 con số A, B, C theo bài, dùng số thật của nhà mình. Nếu chưa biết số C, đừng đoán. Hãy bắt đầu phép thử 30 ngày cho căn nhà cũ ngay tuần này, rồi mới đi xem nhà mới.