Phòng chờ văn phòng công chứng, 9 giờ sáng. Anh chị cầm tập hồ sơ, tiền cọc đã chuyển từ tuần trước. Người bán ngồi xuống cạnh, nói nhỏ: “Mình ghi 1 tỷ 2 trên hợp đồng cho nhẹ thuế nha, phần còn lại em gửi ngoài. Ai cũng làm vậy mà”. Căn nhà giá 2 tỷ, gần bằng toàn bộ số tiền anh chị dành dụm sau bao năm buôn bán. Anh chị gật đầu thì sợ, lắc đầu thì ngại mất lòng.
Ghi giá thấp trên hợp đồng mua bán nhà đất là đề nghị rất nhiều người mua gặp, thường vào đúng phút cuối. Với căn 2 tỷ, khoản thuế phí tiết kiệm được có thể khoảng 20 triệu. Nghe hấp dẫn. Nhưng thứ anh chị đặt cược để đổi lấy 20 triệu đó là giấy tờ của cả khoản 2 tỷ. Bài này tính rõ được bao nhiêu, mất gì, và cách từ chối mà vẫn giữ được giao dịch.
Ghi giá thấp trên hợp đồng mua bán nhà đất là gì?
Ghi giá thấp trên hợp đồng mua bán nhà đất là việc 2 bên ghi giá chuyển nhượng thấp hơn số tiền thật trao tay, để giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Phần chênh lệch được trả ngoài hợp đồng. Cách làm này có thể bị truy thu thuế, và đẩy người mua vào thế yếu khi có tranh chấp.
Thúy học Đại học Luật, và sau hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy coi giấy tờ là thứ duy nhất nói thay mình khi có chuyện. Lời hứa miệng ở phòng chờ công chứng không nói thay được ai.
Thuế phí căn nhà 2 tỷ: ghi đúng và ghi thấp
Theo quy định hiện hành, người bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng, trừ trường hợp được miễn. Người mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Dưới đây là phép tính cho căn 2 tỷ, chưa gồm phí công chứng và phí sang tên.
| Khoản | Ghi đúng 2 tỷ | Ghi 1,2 tỷ |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân 2% | 40 triệu | 24 triệu |
| Lệ phí trước bạ 0,5% | 10 triệu | 6 triệu |
| Tổng | 50 triệu | 30 triệu |
| Giấy tờ chứng minh anh chị đã trả | 2 tỷ | 1,2 tỷ |
Khoản chênh là 20 triệu. Còn phần không có giấy tờ là 800 triệu. Thêm một điều: nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do nhà nước quy định, cơ quan thuế thường tính theo giá nhà nước. Khi đó khoản tiết kiệm còn nhỏ hơn, có khi gần như không còn. Bảng đầy đủ các khoản thuế phí, anh chị xem bài thuế phí mua bán nhà đất 2026.
5 rủi ro khi ghi giá thấp trên hợp đồng
Rủi ro 1: Tranh chấp thì giấy tờ chỉ có 1,2 tỷ
Nếu giao dịch đổ vỡ, ví dụ căn nhà có vấn đề pháp lý phải huỷ, anh chị đòi lại tiền dựa vào giấy tờ. Bộ luật Dân sự có quy định về giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Về nguyên tắc giao dịch thật vẫn được xem xét, nhưng anh chị phải chứng minh được 800 triệu đã trả ngoài. Không có chứng từ thì rất khó. Anh chị tra quy định này trên cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật quốc gia.
Rủi ro 2: Vay ngân hàng được ít hơn
Nhiều ngân hàng xét khoản vay mua nhà dựa trên giá mua trên hợp đồng và kết quả thẩm định. Hợp đồng ghi 1,2 tỷ thì khoản vay được xét trên con số đó. Người có khoảng 2 tỷ đôi khi vẫn cần vay thêm cho căn lớn hơn, nên điều này rất đáng tính. Cách vay, xem bài vay ngân hàng 2 tỷ mua nhà.
Rủi ro 3: Bị truy thu và xử phạt
Cơ quan thuế có quyền xác định lại giá tính thuế nếu thấy giá kê khai không phù hợp. Khi đó có thể bị truy thu phần thuế thiếu, cộng tiền phạt theo quy định quản lý thuế. Khoản tiết kiệm 20 triệu có thể thành khoản mất lớn hơn. Hỏi thêm cơ quan thuế hoặc tra trên cổng thông tin ngành Thuế.
Rủi ro 4: Tiền trả ngoài khó an toàn
Trả 800 triệu bằng tiền mặt là mang theo rủi ro mất, rủi ro đếm thiếu, rủi ro không có giấy biên nhận. Chuyển khoản thì sao kê ngân hàng lại cho thấy số tiền khác với hợp đồng. Tiền thanh toán nhà nên chuyển khoản đúng số ghi trên hợp đồng.
Rủi ro 5: Giấy tờ thấp khi chia tài sản sau này
Khi chia tài sản vợ chồng, khi chia thừa kế, khi chứng minh ai đã góp bao nhiêu, giấy tờ là căn cứ đầu tiên. Căn nhà trên giấy chỉ 1,2 tỷ trong khi gia đình đã bỏ ra 2 tỷ. Về tài sản chung, tài sản riêng, xem bài tài sản riêng, tài sản chung vợ chồng khi mua nhà.
Cách từ chối mà vẫn giữ giao dịch
Người bán đề nghị ghi thấp vì muốn đỡ khoản thuế 2%, khoản này thường do người bán nộp. Vậy chuyện thật cần bàn là chia khoản thuế phí, không phải sửa con số trên hợp đồng. Câu nói mẫu:
“Em mua căn này bằng tiền tích lũy cả nhà, nên em cần giấy tờ đúng số tiền em trả. Phần thuế phí, mình bàn lại cách chia cho công bằng với anh chị nhé”.
Câu này không trách ai, không giảng luật cho người bán. Nó đưa cuộc nói chuyện về đúng chỗ: 20 triệu chia thế nào. Tốt nhất, hãy nói chuyện này từ lúc đặt cọc và ghi rõ trong giấy cọc ai trả khoản nào. Những điều phải có trong giấy cọc, xem bài hợp đồng đặt cọc mua nhà đất.
3 sai lầm hay gặp về thuế phí khi mua nhà
Sai lầm 1: Để đến buổi công chứng mới bàn thuế phí. Lúc đó tiền cọc đã chuyển, ai cũng ngại huỷ. Sửa: hỏi “giá này đã gồm thuế phí chưa, ai trả khoản nào” ngay lần đầu thương lượng.
Sai lầm 2: Nghĩ “ai cũng làm vậy” là an toàn. Nhiều người làm không có nghĩa là không có rủi ro. Sửa: tự hỏi nếu có tranh chấp, mình chứng minh 2 tỷ bằng giấy tờ gì.
Sai lầm 3: Chỉ tính thuế, quên các chi phí khác. Ngoài thuế còn phí công chứng, sửa sang, lãi vay. Sửa: cộng đủ trên 1 tờ giấy, theo bài chi phí ẩn khi mua bán nhà đất.
Câu hỏi thường gặp
Ghi giá thấp trên hợp đồng mua bán nhà đất có bị phạt không?
Có thể. Cơ quan thuế có quyền xác định lại giá tính thuế khi giá kê khai không phù hợp, truy thu phần thuế thiếu và xử phạt theo quy định quản lý thuế. Ngoài ra, nếu giá ghi thấp hơn giá nhà nước quy định, thuế vẫn được tính theo giá nhà nước.
Mua nhà 2 tỷ phải đóng bao nhiêu thuế phí?
Với giá chuyển nhượng 2 tỷ, thuế thu nhập cá nhân 2% là 40 triệu, thường do người bán nộp, trừ trường hợp được miễn. Lệ phí trước bạ 0,5% là 10 triệu, thường do người mua nộp. Cộng thêm phí công chứng, thẩm định và sang tên theo biểu phí từng nơi.
Người bán đòi ghi giá thấp thì người mua nên làm gì?
Nói rõ mình cần giấy tờ đúng số tiền đã trả, rồi chuyển cuộc nói chuyện sang việc chia khoản thuế phí cho công bằng. Ghi cách chia vào giấy cọc. Nếu người bán nhất quyết không chịu, anh chị nên cân nhắc lại cả giao dịch.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Nếu anh chị sắp đặt cọc một căn nhà, việc làm ngay là thêm 1 dòng vào giấy cọc: “Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng đúng bằng giá thỏa thuận, thuế thu nhập cá nhân do bên bán nộp, lệ phí trước bạ do bên mua nộp”. Chỉ 1 dòng, nhưng nó chặn trước cuộc nói chuyện khó ở phòng chờ công chứng.
Bài viết mang tính tham khảo theo quy định hiện hành. Trường hợp cụ thể, anh chị hỏi lại cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng nơi làm hồ sơ.