Tối thứ 6, hai vợ chồng ngồi trước cuốn sổ tiết kiệm sắp đáo hạn. Trong đó có 2 tỷ, gom góp hơn 10 năm. Chồng muốn gửi tiếp cho yên. Vợ muốn mua một căn nhà nhỏ cho thuê, vì “để ngân hàng thấy phí”. Cả hai đều đúng một nửa. Và cả hai đều chưa có một phép tính nào để đặt lên bàn.
Có 2 tỷ gửi ngân hàng hay mua nhà cho thuê là câu hỏi của rất nhiều gia đình đang đứng ở mức tiền lưng chừng. Bài này không chọn hộ anh chị. Thúy đưa ra 3 câu hỏi và 1 bảng tự điền, để tối nay anh chị có con số thật thay vì cảm giác.
Có 2 tỷ gửi ngân hàng hay mua nhà cho thuê: khác nhau ở đâu?
Gửi ngân hàng cho anh chị tiền lãi đều, rút được nhanh, gần như không phải làm gì. Mua nhà cho thuê cho anh chị tiền thuê hằng tháng cộng phần giá nhà có thể tăng theo thời gian, nhưng tiền nằm lâu hơn, phải quản lý và có rủi ro trống khách.
Hai con đường này không đấu với nhau. Chúng phục vụ 2 mục đích khác nhau. Câu hỏi đúng không phải “cái nào lời hơn”, mà là “khoản 2 tỷ này của gia đình mình đang cần làm việc gì”.
3 câu hỏi trước khi quyết định 2 tỷ đi đâu
1. Trong 3 năm tới, gia đình có cần rút tiền không?
Con sắp vào đại học, cha mẹ có tuổi, việc làm chưa chắc. Nếu câu trả lời là có, phần tiền sắp cần nên nằm ở nơi rút được nhanh. Nhà đất bán ra cần thời gian, có khi vài tháng, có khi lâu hơn.
2. Anh chị có thời gian quản lý một căn nhà cho thuê không?
Tìm khách thuê, thu tiền, sửa ống nước lúc 10 giờ đêm, xử lý khi khách trả nhà. Nhà cho thuê không phải tiền tự chảy về. Nếu anh chị ở xa căn nhà, phải tính thêm người trông giúp.
3. Anh chị đã có quỹ dự phòng riêng chưa?
Quỹ dự phòng là khoản để riêng cho chuyện bất ngờ, thường bằng 6 tháng chi tiêu của gia đình. Chưa có quỹ này mà dồn hết 2 tỷ vào nhà là tự lấy mất đường lùi. Anh chị xem cách tính ở bài 4 con số quản lý dòng tiền cá nhân mỗi tháng.
Bảng tự tính: 2 tỷ gửi ngân hàng và 2 tỷ mua nhà cho thuê
Các con số trong bảng là ví dụ giả định để anh chị thấy cách tính. Lãi suất thật anh chị lấy theo bảng niêm yết của ngân hàng mình đang gửi. Tiền thuê thật anh chị hỏi ít nhất 3 căn tương tự trong cùng khu.
| Khoản | Gửi ngân hàng | Mua nhà cho thuê |
|---|---|---|
| Số tiền | 2 tỷ | 2 tỷ (gồm cả thuế phí khi mua) |
| Thu mỗi năm (giả định) | Lãi 5%/năm: 100 triệu | Thuê 8 triệu/tháng, trống 1 tháng: 88 triệu |
| Chi phí mỗi năm | Gần như không | Sửa chữa, bảo trì, có khi phí quản lý: anh chị tự điền |
| Rút tiền khi cần | Nhanh | Chậm, phụ thuộc người mua |
| Giá trị gốc sau 5 năm | Vẫn 2 tỷ, sức mua giảm theo giá cả | Có thể tăng, có thể đứng, không ai hứa trước được |
Nhìn bảng, anh chị thấy tiền thuê một năm có thể chưa bằng tiền lãi. Đó là chuyện bình thường ở nhiều khu. Người mua nhà cho thuê thường nhắm thêm phần giá trị tài sản theo thời gian và việc giữ được sức mua của đồng tiền. Muốn tính tiền thuê thật về túi, anh chị đọc cách tính lợi suất cho thuê thật trước khi xuống tiền.
Con đường thứ 3: chia 2 tỷ theo mục đích
Nhiều gia đình không chọn hẳn một bên. Họ chia 2 tỷ thành các phần theo việc mà phần tiền đó phải làm. Một phần để phòng thân, nằm ở ngân hàng. Một phần để sinh lời dài hạn, có thể là tài sản. Một phần để học thêm, đi xem, chưa vội xuống tiền.
Thúy đã viết chi tiết cách chia này trong bài có 2 tỷ nên đầu tư gì, chia theo mục đích. Sau hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy người giữ được tiền ít khi đặt câu hỏi “cái nào lời nhất”. Họ hỏi “phần tiền này phải làm việc gì, trong bao lâu”.
Những lỗi hay gặp khi so ngân hàng với nhà cho thuê
Lỗi thứ nhất là lấy tiền thuê người bán rao để tính, thay vì tiền thuê thật đang có khách trả. Lỗi thứ hai là quên tháng trống khách và tiền sửa chữa. Lỗi thứ ba là so lãi ngân hàng của năm nay với giá nhà của 10 năm trước. Lỗi thứ tư là quên hỏi ngân hàng về lãi suất khi rút trước hạn. Mỗi lỗi nhỏ đều làm phép tính lệch đi.
Lãi suất là con số thay đổi theo thời gian. Anh chị theo dõi thông tin chính thức trên trang của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và bảng niêm yết tại ngân hàng mình gửi.
Câu hỏi thường gặp
Có 2 tỷ gửi ngân hàng mỗi tháng được bao nhiêu?
Tuỳ lãi suất tại thời điểm gửi. Ví dụ với lãi giả định 5%/năm, 2 tỷ cho khoảng 100 triệu mỗi năm, tức khoảng 8,3 triệu mỗi tháng. Anh chị lấy lãi suất thật trong bảng niêm yết của ngân hàng để tính lại cho đúng.
Có 2 tỷ mua nhà cho thuê có lời không?
Có thể lời, có thể không, tuỳ tiền thuê thật, chi phí, tháng trống khách và giá trị căn nhà sau nhiều năm. Không ai hứa trước được. Cách an toàn là tự tính bằng tiền thuê thật của 3 căn tương tự trước khi xuống tiền.
Nên gửi ngân hàng hay mua nhà khi chưa có quỹ dự phòng?
Nên lập quỹ dự phòng trước, thường bằng 6 tháng chi tiêu của gia đình. Có quỹ này rồi, phần tiền còn lại mới tính chuyện mua nhà cho thuê.
2 tỷ có mua được nhà cho thuê ở thành phố không?
Tuỳ khu. Ở trung tâm các thành phố lớn, 2 tỷ thường chỉ đủ căn hộ nhỏ hoặc phải vay thêm. Ở vùng ven và tỉnh, 2 tỷ có nhiều lựa chọn hơn. Anh chị nên đi xem tận nơi và hỏi tiền thuê thật trước.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Tối nay, anh chị điền bảng ở trên bằng 2 con số thật: lãi suất kỳ hạn 12 tháng ở ngân hàng mình và tiền thuê thật của 3 căn trong khu anh chị định mua. Chỉ cần 2 con số đó, cuộc nói chuyện của hai vợ chồng sẽ bớt “anh nghĩ, em nghĩ” và có thêm “con số nói”.