Chị Hạnh gọi cho Thúy vào một buổi tối, giọng hơi run. Chị vừa đặt cọc một căn nhà 2,4 tỷ. Đến lúc ngồi với bên bán để chuẩn bị công chứng, hai bên mới hỏi nhau: thuế ai đóng, phí ai chịu. Bên bán nói “giá này là giá ròng, chị lo hết thuế phí”. Chị Hạnh thì nghĩ giá đó đã bao gồm tất cả. Khoản chênh lên tới hơn 60 triệu, đủ làm hai bên căng thẳng và suýt hủy cọc.
Chuyện này Thúy gặp không ít. Không phải vì ai gian, mà vì không ai ngồi tính trước. Bài này giúp anh chị liệt kê đủ các khoản thuế phí khi mua bán nhà đất năm 2026, biết khoản nào thường do ai trả, và ghi rõ vào hợp đồng đặt cọc trước khi xuống tiền.
Điểm mới năm 2026: thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất
Từ ngày 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 có hiệu lực. Với cá nhân cư trú chuyển nhượng bất động sản, mức thuế vẫn là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần, giống như trước đây.
Công thức đơn giản: Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%.
Ví dụ căn nhà bán 2,4 tỷ thì thuế thu nhập cá nhân là 48 triệu đồng. Thuế này tính trên giá bán, không phụ thuộc người bán lời hay lỗ. Người bán mua 2,5 tỷ, nay bán 2,4 tỷ, vẫn phát sinh khoản thuế này nếu không thuộc diện miễn.
Một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, ví dụ chuyển nhượng giữa vợ với chồng, cha mẹ với con, ông bà với cháu, anh chị em ruột với nhau, hoặc cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở. Điều kiện cụ thể của từng trường hợp có hướng dẫn riêng, anh chị nên hỏi lại cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng trước khi tính vào phương án.
Luật mới còn bổ sung thời điểm xác định thu nhập: là lúc hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, hoặc lúc đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu. Nghĩa là ghi giá thấp trên hợp đồng để “giảm thuế” ngày càng dễ bị phát hiện và rủi ro hơn rất nhiều.
Lệ phí trước bạ: khoản người mua thường phải đóng
Khi sang tên, người nhận nhà đất nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị tính lệ phí. Giá tính lệ phí thường là giá trên hợp đồng nếu cao hơn giá do tỉnh, thành quy định.
Với căn nhà 2,4 tỷ, lệ phí trước bạ khoảng 12 triệu đồng.
Các khoản phí khác dễ bị quên
Phí công chứng hợp đồng mua bán, tính theo giá trị hợp đồng và theo biểu phí nhà nước quy định. Với hợp đồng vài tỷ, khoản này thường vài triệu đồng, chưa kể phí soạn thảo và sao y.
Phí thẩm định hồ sơ, phí cấp hoặc cập nhật giấy chứng nhận, do tỉnh, thành quy định, thường không lớn nhưng vẫn phải có.
Phí đo vẽ, trích lục nếu thửa đất cần đo đạc lại, tách thửa hoặc có sai lệch diện tích.
Phí môi giới nếu có, thường từ 1% đến 2%, ai trả phụ thuộc vào thỏa thuận.
Lãi vay và phí liên quan nếu anh chị vay ngân hàng: phí thẩm định tài sản, phí bảo hiểm khoản vay, phí trả nợ trước hạn.
Theo thông lệ, ai trả khoản nào?
Luật cho phép hai bên tự thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận, thông lệ phổ biến là:
Người bán trả thuế thu nhập cá nhân, vì đây là thuế trên thu nhập của người bán.
Người mua trả lệ phí trước bạ và các phí sang tên.
Phí công chứng thường chia đôi hoặc người mua trả.
Vấn đề là thực tế thị trường rất hay có câu “giá ròng”, tức người bán muốn nhận đủ số tiền đó và người mua lo hết. Câu này không sai, nhưng phải được viết ra giấy từ lúc đặt cọc. Danh sách đầy đủ các chi phí ẩn khác, anh chị xem ở bài Lời trên giấy và tiền về túi. Cách ghi vào cọc, Thúy đã viết kỹ ở bài Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất: 7 điều phải có.
Bảng tính nhanh cho căn nhà 2,4 tỷ
Thuế thu nhập cá nhân 2%: 48 triệu.
Lệ phí trước bạ 0,5%: 12 triệu.
Công chứng, thẩm định, cập nhật sổ: khoảng 3 đến 6 triệu.
Tổng thuế phí nhà nước: khoảng 63 đến 66 triệu.
Nếu “giá ròng”, người mua phải chuẩn bị thêm khoảng 2,7% giá nhà, chưa tính môi giới, sửa chữa và lãi vay. Đây chính là khoản đã làm chị Hạnh mất ngủ.
3 việc nên làm trước khi đặt cọc
Thứ nhất, hỏi thẳng: giá này là giá đã gồm thuế phí hay giá ròng. Đừng ngại hỏi. Người bán đàng hoàng sẽ trả lời rõ.
Thứ hai, ghi vào hợp đồng đặt cọc một câu cụ thể: bên nào nộp thuế thu nhập cá nhân, bên nào nộp lệ phí trước bạ, phí công chứng chia ra sao.
Thứ ba, cộng tất cả vào một tờ giấy: giá mua, thuế phí, sửa chữa, nội thất, lãi vay năm đầu. Con số đó mới là số tiền thật anh chị bỏ ra. Ở bài Giữ bao nhiêu tiền dự phòng trước khi đầu tư, Thúy có nói vì sao không nên dùng hết tiền vào giá mua.
Đừng để khoản chênh vài chục triệu làm hỏng một quyết định lớn
Chị Hạnh cuối cùng vẫn mua được căn nhà. Hai bên ngồi lại, chia đôi phần chênh. Nhưng nếu ghi rõ từ đầu, chị đã không phải trải qua một tuần căng thẳng như vậy.
Mua nhà đất là quyết định của nhiều năm tích lũy. Tính đủ trước khi ký là cách đơn giản nhất để giữ bình tĩnh và giữ đường lui.
Nếu anh chị đang chuẩn bị mua hoặc bán và muốn có người cùng nhìn lại bảng chi phí, hãy vào nhóm Zalo miễn phí của Thúy hoặc gọi 070.256.9999.
Câu chuyện trong bài là tình huống minh họa, tổng hợp từ những trường hợp Thúy thường gặp, tên nhân vật đã được thay đổi.
Lưu ý: Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật theo quy định có hiệu lực từ 01/7/2026. Mức phí cụ thể có thể khác nhau theo địa phương và hướng dẫn mới nhất của cơ quan thuế.