Anh chị đi xem căn nhà thứ 5 trong tháng. Căn này ưng nhất: gần trường của con, hẻm rộng, có chỗ để xe. Giá 3 tỷ. Trong tài khoản có 2 tỷ. Người bán nói nhẹ nhàng: “Vay thêm 1 tỷ thôi mà anh chị, bây giờ ai mà không vay.” Tối về, anh chị nằm nhìn trần nhà, tính đi tính lại một con số chưa ai nói rõ: mỗi tháng phải trả bao nhiêu.
Có 2 tỷ vay thêm bao nhiêu để mua nhà là câu hỏi Thúy gặp rất nhiều ở người có tiền lưng chừng. Để ngân hàng thì tiếc, mua đúng 2 tỷ thì không ưng, vay thêm thì sợ. Bài này đưa anh chị 1 phép tính, 1 phép thử và 3 câu hỏi để tự biết mức vay vừa sức gia đình mình.
Có 2 tỷ vay thêm bao nhiêu thì vừa sức?
Mức vay vừa sức là mức mà tiền trả hằng tháng vẫn để gia đình sống bình thường, vẫn để dành được, và vẫn chịu được nếu lãi suất tăng. Không có một con số chung cho mọi nhà. Con số đó nằm ở thu nhập ổn định và chi tiêu thật của chính anh chị.
Người bán thường nói về giá căn nhà. Ngân hàng thường nói về hạn mức được duyệt. Hiếm ai nói về con số quan trọng nhất: sau khi trả nợ, mỗi tháng gia đình còn lại bao nhiêu.
Phép tính: vay thêm 1 tỷ thì mỗi tháng trả bao nhiêu?
Ví dụ dưới đây dùng lãi suất giả định để anh chị thấy cách tính. Lãi suất thật anh chị hỏi trực tiếp ngân hàng, hỏi cả lãi ưu đãi lẫn lãi sau ưu đãi.
| Khoản vay | Thời hạn | Lãi giả định | Trả đều mỗi tháng (gần đúng) |
|---|---|---|---|
| 500 triệu | 20 năm | 9%/năm | khoảng 4,5 triệu |
| 1 tỷ | 20 năm | 9%/năm | khoảng 9 triệu |
| 1 tỷ | 20 năm | 11%/năm | khoảng 10,3 triệu |
| 1,5 tỷ | 20 năm | 9%/năm | khoảng 13,5 triệu |
Nhìn dòng thứ 2 và thứ 3. Cùng 1 tỷ, lãi tăng 2% thì mỗi tháng phải trả thêm hơn 1 triệu. Đó là lý do phép thử bên dưới quan trọng hơn con số ưu đãi năm đầu.
Phép thử 1/3 thu nhập và phép thử lãi tăng
Phép thử thứ nhất: tiền trả nợ dưới 1/3 thu nhập ổn định
Nhiều chuyên gia tài chính cá nhân dùng tỷ lệ nợ trên thu nhập để đo sức vay. Anh chị đọc thêm về tỷ lệ nợ trên thu nhập. Cách Thúy hay dùng cho gia đình: tiền trả nợ mỗi tháng nên dưới 1/3 thu nhập ổn định của cả nhà. Vợ chồng thu nhập 30 triệu thì tiền trả nợ nên dưới 10 triệu.
Phép thử thứ hai: lãi tăng thêm 2% có còn chịu được không
Tính lại tiền trả với lãi cao hơn 2% so với lãi ngân hàng báo. Nếu con số mới làm gia đình phải cắt tiền học của con hay tiền chợ, khoản vay đó đang quá sức. Cách hỏi ngân hàng từng bước, anh chị xem ở bài quy trình vay ngân hàng mua nhà 7 bước.
3 câu hỏi trước khi quyết định vay thêm
1. Còn giữ lại được quỹ dự phòng không?
Đừng dồn cả 2 tỷ vào tiền trả trước. Giữ lại ít nhất 6 tháng chi tiêu cộng 6 tháng tiền trả nợ. Đó là khoảng đệm khi một người trong nhà mất việc hay ốm.
2. Thu nhập có đều trong 5 năm tới không?
Người làm lương ổn định khác người kinh doanh tự do. Thu nhập lên xuống thì nên vay ít hơn mức phép thử cho phép.
3. Căn rẻ hơn 500 triệu có thật sự kém hơn nhiều không?
Nhiều khi căn 2,5 tỷ cách đó 2 con hẻm chỉ kém một chút, mà tiền trả nợ giảm một nửa. Anh chị đi xem thêm 2 căn ở mức giá thấp hơn trước khi chốt. Mức vay ổn hay không, anh chị đọc thêm 4 phép thử trước khi ký vay.
Có 2 tỷ vay thêm bao nhiêu: 3 mức để anh chị tự đặt mình vào
Để dễ hình dung, Thúy chia thành 3 mức. Đây là cách nhìn để tự xếp mình, không phải lời khuyên cho mọi nhà.
Mức nhẹ: vay dưới 500 triệu. Tiền trả khoảng 4 đến 5 triệu mỗi tháng với lãi giả định 9%. Hợp với gia đình thu nhập ổn định, muốn mua căn vừa đủ và vẫn để dành đều.
Mức vừa: vay khoảng 1 tỷ. Tiền trả khoảng 9 đến 10 triệu mỗi tháng. Cần thu nhập ổn định của cả nhà từ khoảng 30 triệu trở lên và quỹ dự phòng riêng.
Mức nặng: vay từ 1,5 tỷ trở lên. Tiền trả từ khoảng 13 triệu mỗi tháng. Chỉ nên tính khi thu nhập cao, đều, và gia đình đã qua thử thách tiền bạc trước đó. Nếu khoản vay lớn tới 2 tỷ, anh chị đọc kỹ bài vay ngân hàng 2 tỷ mua nhà, lương bao nhiêu mới an toàn.
Còn nếu anh chị chưa chắc có nên mua ngay hay không, cách chia 2 tỷ theo mục đích ở bài có 2 tỷ nên đầu tư gì có thể giúp anh chị nhìn rộng hơn.
Điều Thúy thấy sau hơn 1.000 giao dịch
Qua hơn 1.000 giao dịch ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy người mất ngủ vì nhà thường không phải người mua căn nhỏ. Đó là người vay vừa đủ chạm trần, không chừa đường lùi. Căn nhà đẹp, nhưng mỗi tháng tới ngày trả nợ là cả nhà căng thẳng. Một căn nhà vừa sức là căn nhà mà anh chị vẫn ngủ ngon sau ngày ký.
Câu hỏi thường gặp
Có 2 tỷ vay thêm 1 tỷ mua nhà có ổn không?
Ổn nếu tiền trả mỗi tháng dưới 1/3 thu nhập ổn định, vẫn chịu được khi lãi tăng 2%, và gia đình còn giữ quỹ dự phòng. Với lãi giả định 9%/năm trong 20 năm, 1 tỷ trả khoảng 9 triệu mỗi tháng.
Vay 1 tỷ trong 20 năm mỗi tháng trả bao nhiêu?
Tuỳ lãi suất. Với lãi giả định 9%/năm, trả đều khoảng 9 triệu mỗi tháng. Với lãi 11%/năm, khoảng 10,3 triệu. Anh chị hỏi ngân hàng bảng trả nợ chi tiết theo lãi thật.
Thu nhập bao nhiêu thì nên vay 1 tỷ?
Theo phép thử 1/3, nếu trả khoảng 9 đến 10 triệu mỗi tháng thì thu nhập ổn định của gia đình nên từ khoảng 30 triệu trở lên. Thu nhập không đều thì nên vay ít hơn.
Nên dùng hết 2 tỷ để trả trước cho đỡ vay không?
Không nên dùng hết. Giữ lại quỹ dự phòng khoảng 6 tháng chi tiêu và 6 tháng tiền trả nợ. Vay nhiều hơn một chút mà có đường lùi vẫn an toàn hơn vay ít mà không còn đồng nào.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Trước khi đi xem căn tiếp theo, anh chị làm đúng 1 việc: gọi ngân hàng hỏi 2 con số, lãi ưu đãi và lãi sau ưu đãi cho khoản vay anh chị định vay. Đặt con số lãi sau ưu đãi cộng thêm 2% vào bảng ở trên. Con số đó mới là con số anh chị phải sống cùng.