10 giờ đêm, cửa hàng đã kéo cửa. Anh chị ngồi trên chiếc ghế nhựa, cuốn sổ nhập hàng mở trước mặt. Mùa cuối năm sắp tới, muốn nhập đủ hàng phải có thêm khoảng 800 triệu. Tiền mặt thì không đủ. Nhưng anh chị có căn nhà đang ở, giá chừng 2 tỷ. Chiều nay nhân viên ngân hàng gọi lại: “Anh chị đưa sổ, em làm hồ sơ thế chấp, tuần sau giải ngân”. Nghe nhanh và nhẹ quá. Chính vì nhẹ quá nên anh chị cần đọc bài này trước khi ký.
Thế chấp nhà đất vay vốn kinh doanh là cách nhiều người buôn bán dùng để có vốn nhanh. Nó có thể giúp cửa hàng lớn lên. Nó cũng có thể lấy đi chỗ ở của cả nhà. Bài này nói thẳng 3 sự thật ít ai nói lúc ký, 5 câu hỏi phải trả lời trước, và 1 phép thử để biết nhà mình có chịu nổi khoản vay hay không.
Thế chấp nhà đất vay vốn kinh doanh là gì?
Thế chấp nhà đất vay vốn kinh doanh là dùng giấy chứng nhận nhà đất của mình làm tài sản bảo đảm cho khoản vay dùng vào việc buôn bán. Anh chị vẫn ở trong nhà, nhưng ngân hàng giữ giấy. Nếu không trả được nợ, ngân hàng có quyền xử lý căn nhà theo hợp đồng thế chấp và quy định pháp luật.
Câu cuối của đoạn trên là câu quan trọng nhất. Đọc chậm lại 1 lần nữa trước khi đi tiếp.
3 sự thật ít ai nói lúc ký hợp đồng
Sự thật 1: ngân hàng nhìn căn nhà, nhưng anh chị trả nợ bằng cửa hàng. Căn nhà 2 tỷ chỉ là chỗ dựa phòng khi có chuyện. Tiền trả lãi và gốc hằng tháng phải đến từ lợi nhuận buôn bán. Cửa hàng không làm ra đủ tiền thì căn nhà đứng ra gánh.
Sự thật 2: giá ngân hàng định thường thấp hơn giá anh chị nghĩ. Căn nhà anh chị tin là 2 tỷ, ngân hàng có thể định thấp hơn. Ngân hàng thường chỉ cho vay một phần của giá định đó. Hỏi rõ con số trước khi lên kế hoạch nhập hàng.
Sự thật 3: tiền vay phải dùng đúng mục đích đã ghi. Vay để nhập hàng mà đem đi mua đất chờ giá là sai mục đích. Ngân hàng có thể kiểm tra chứng từ sử dụng vốn và có quyền xử lý theo hợp đồng.
5 câu hỏi trước khi đặt căn nhà 2 tỷ lên bàn
1. Tiền vay quay về sau bao lâu?
Nhập hàng Tết thì sau 2 đến 3 tháng hàng phải thành tiền. Mua máy móc thì có khi 2 năm mới hoàn vốn. Khoản vay ngắn hạn mà dùng cho việc dài hạn là cách nhanh nhất để kẹt tiền lúc đến hạn.
2. Lợi nhuận thêm có lớn hơn tiền lãi không?
Ví dụ vay 800 triệu, lãi giả sử 9% mỗi năm, tiền lãi khoảng 6 triệu mỗi tháng, chưa tính gốc. Số hàng nhập thêm phải làm ra lợi nhuận cao hơn hẳn con số đó. Nếu chỉ hơn một chút, anh chị đang làm việc cho ngân hàng.
3. Doanh thu giảm một nửa thì lấy tiền đâu trả?
Đây là câu hỏi người buôn bán hay bỏ qua nhất. Mùa nào cũng có lúc hàng chậm. Anh chị cần biết trước: tháng xấu nhất, tiền trả nợ đến từ đâu.
4. Căn nhà này có phải chỗ ở duy nhất của cả nhà?
Nếu đúng, rủi ro cao gấp nhiều lần so với thế chấp 1 lô đất để không. Nhà là tài sản chung của vợ chồng thì cả 2 người cùng ký. Chuyện này nên bàn kỹ ở nhà, đọc thêm bài tài sản riêng, tài sản chung vợ chồng.
5. Hợp đồng ghi lãi và phí thế nào?
Hỏi lãi ưu đãi bao lâu, sau đó tính theo cách nào, phạt trả trước hạn bao nhiêu, có phí gì đi kèm. Cách đọc lãi thả nổi có trong bài lãi suất thả nổi cách tính.
Phép thử 3 dòng trước khi thế chấp nhà đất vay vốn kinh doanh
Lấy sổ sách 12 tháng gần nhất của cửa hàng. Điền vào bảng dưới bằng con số thật của nhà mình.
| Tình huống | Lợi nhuận tháng | Tiền trả nợ tháng | Còn lại để sống |
|---|---|---|---|
| Bán như bình thường | ….. | ….. | ….. |
| Doanh thu giảm 30% | ….. | ….. | ….. |
| Doanh thu giảm 50% trong 6 tháng | ….. | ….. | ….. |
Nếu dòng cuối ra số âm, nhà mình cần 1 quỹ dự phòng đủ gánh 6 tháng trả nợ trước khi vay. Cách tính quỹ này có trong bài giữ bao nhiêu tiền dự phòng. Thông tin về lãi suất và quy định cho vay, anh chị tham khảo thêm trên cổng thông tin Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
3 cái bẫy hay gặp
Bẫy 1: “Được duyệt bao nhiêu vay hết bấy nhiêu”. Ngân hàng duyệt 1 tỷ không có nghĩa cửa hàng cần 1 tỷ. Vay đúng số cần, cộng thêm phần dự phòng, không hơn.
Bẫy 2: “Vay cho cửa hàng, dư thì mua thêm lô đất”. Đây là 2 việc khác nhau, 2 loại rủi ro khác nhau. Gộp chung thì tháng hàng chậm, anh chị vừa thiếu vốn vừa không bán được đất để trả.
Bẫy 3: “Đáo hạn thì ngân hàng gia hạn thôi”. Gia hạn không phải việc chắc chắn. Khi ngân hàng siết cho vay, người cần đáo hạn gấp là người chịu thiệt nhất. Đọc thêm bài có nên vay ngân hàng mua tài sản để thấy mặt kia của đòn bẩy.
Thúy nói thẳng
Hơn 20 năm bán hàng và hơn 7 năm làm nhà đất ở 2 miền Nam Bắc, Thúy thấy vay để kinh doanh không xấu. Cái nguy là vay bằng cảm giác. Người giữ được nhà là người tính tháng xấu nhất trước khi ký, và vay ít hơn mức được duyệt. Căn nhà 2 tỷ là thành quả nhiều năm của cả nhà. Đặt nó lên bàn thì phải có con số, không phải lời hứa của mùa hàng tới.
Câu hỏi thường gặp
Thế chấp nhà đất vay vốn kinh doanh được bao nhiêu tiền?
Tùy ngân hàng định giá căn nhà, tỷ lệ cho vay và khả năng trả nợ chứng minh được từ việc kinh doanh. Số được vay thường thấp hơn giá anh chị nghĩ. Hỏi ít nhất 2 ngân hàng và so cả lãi, phí, thời gian ưu đãi trước khi chọn.
Hộ kinh doanh không có sổ sách có vay thế chấp được không?
Nhiều ngân hàng vẫn xét, nhưng sẽ hỏi kỹ nguồn trả nợ: sao kê tài khoản, hóa đơn nhập hàng, giấy đăng ký hộ kinh doanh. Ghi chép thu chi đều đặn từ bây giờ giúp hồ sơ dễ hơn và giúp chính anh chị biết mình vay nổi bao nhiêu.
Không trả được nợ thì ngân hàng có lấy nhà ngay không?
Thường không ngay, mà sau các bước nhắc nợ, cơ cấu và thỏa thuận theo hợp đồng. Nhưng nếu không xử lý được, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp. Khi thấy khó trả, hãy chủ động gặp ngân hàng sớm, đừng chờ đến lúc quá hạn.
Trong nhóm Zalo “Lộ trình”, Thúy chia sẻ cách tự tính, bộ câu hỏi và những điều Thúy thấy khi đi thực địa, để anh chị từng bước biến khoản tích lũy thành tài sản sinh lời mà vẫn ngủ ngon.
Trang Thanh Thúy – giúp bạn kinh doanh – đầu tư thành công và trở nên giàu có
P.S. Tối nay, trước khi gọi lại cho nhân viên ngân hàng, anh chị hãy điền đủ 3 dòng của phép thử trong bài bằng sổ sách 12 tháng gần nhất. Nhiều người ngại vì sổ sách không đầy đủ. Không sao, ước lượng cũng được, miễn là ước lượng thấp tay. Chỉ cần dòng cuối còn dương, anh chị sẽ ký với cái đầu yên hơn rất nhiều.